T 12 NG1 KAC 34 H 5I VI: 6 điểm 67 89 10
TRƯỜNG ĐH NGÂN HÀNG TPHCM ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN Học kỳ: Năm học: MÔN: THẨM ĐỊNH GIA TÀI SẢN
(Số câu: 20 câu trắc nghiệm + 1 bài tự luận) Thời gian làm bài: 75 phút
(ĐỀ SỐ 3)
Cơ sở giá trị của thẩm định giá được thiết lập trên cơ sở: A. Mục đích thẩm định giá;
B. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; C. Đặc điểm của thị trường;
D. Tất cả các yếu tố trên.
Câu 2.
Thẩm định giá trị tài sản mục đích mua bán được thực hiện trên cơ sở: A. Giá trị thị trường;
B. Giá trị hợp lý; C. Giá trị đặc biệt; D. Giá trị đầu tư.
Câu 3.
Cách tiếp cận thu nhập có thể được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản dựa trên cơ sở: A. Giá trị thị trường;
B. Giá trị đặc biệt; C. Giá trị đầu tư;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
Câu 4.
Thẩm định giá tài sản tiếp cận từ thu nhập có thể sử dụng: A. Phương pháp phặng dư;
B. Phương pháp vốn hóa trực tiếp; C. Phương pháp chiết khấu dòng tiền; D. Tất cả các phương pháp trên.
Câu 5.
Tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá (không bao gồm cả những điểm lỗi thời) là: A. Tài sản so sánh;
B. Tài sản thay thế;
C. Tài sản giống nguyên mẫu; D. Tất cả các đáp án trên đều sai.
Câu 6.
Thẩm định giá cho mục đích tính thuế được áp dụng cho trường hợp nào?
A. Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
B. Mua bán tài sản nhà nước có giá trị lớn;
C. Xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong trường hợp tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
Câu 7.
Thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng: A. Được tính vào chi phí phát triển;
B. Không được tính vào chi phí phát triển; C. Được trừ với giá trị thặng dư của thửa đất; D. Được cộng với giá trị thặng dư của thửa đất.
Câu 8.
Để ước tính hao mòn lũy kế của máy móc thiết bị, thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp: A. So sánh;
B. Tuổi đời; C. Tổng cộng;
D. Tất cả các phương pháp trên.
Câu 9.
Điều chỉnh yếu tố nào dưới đây của bất động sản so sánh là điều chỉnh yếu tố tính theo tỷ lệ phần trăm (%)?? A. Vị trí; B. Môi trường; C. An ninh; D. Tất cả các yếu tố trên. Câu 10.
Loại chi phí nào dưới đây là chi phí giao dịch? A. Phí môi giới;
B. Lệ phí trước bạ;
C. Thuế chuyển nhượng tài sản; D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
Câu 11.
Tuổi đời hiệu quả có thể:
A. Bằng tuổi đời thực tế của tài sản; B. Nhỏ hơn tuổi đời thực tế của tài sản; C. Lớn hơn tuổi đời thực tế của tài sản; D. Tất cả các đáp án trên đều đúng.
Câu 12.
Nếu tài sản không được bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình thì tuổi đời hiệu quả sẽ:
A. Bằng tuổi đời thực tế của tài sản; B. Nhỏ hơn tuổi đời thực tế của tài sản; C. Lớn hơn tuổi đời thực tế của tài sản; D. Không xác định được.
Câu 13.
Trong trường hợp doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng dòng tiền (CF) đều đặn là g trong các năm tiếp theo của kỳ dự báo, tỷ suất chiết khấu trong giai đoạn cuối của kỳ dự báo là r, công thức tính giá trị cuối kỳ dự báo (Vn) là:
CF A. Vn = CFn+1; r - g CF n x ( l + g ) vn ~ ' B. r -g; C. Cả a và b đều đúng; D. Cả a và b đều sai. Câu 14.
Thửa đất thẩm định có chiều rộng mặt tiền là 6 m và chiều dài (chiều sâu) là 40m. Đơn giá thị trường của thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 4-5m là 200 triệu đồng/m2. Tỷ lệ điều chỉnh cho những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 6-8m là +20%. Phần diện tích tương ứng với chiều dài trên 25m đơn giá đất chỉ bằng 80% đơn giá đất mặt tiền. Giá trị thửa đất thẩm định là:
A. 21,3 tỷ đồng; B. 25,56 tỷ đồng; C. 53,28 tỷ đồng;
D. Tất cả các đáp án trên đều sai.
Câu 15.
Căn nhà thẩm định giá là căn nhà cấp III có niên hạn sử dụng là 40 năm theo tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng. Tuy nhiên, ước tính thời gian khai thác căn nhà chỉ mang lại hiệu quả được 30 năm. Năm 20x8 căn nhà được nâng cấp, sửa chữa làm tăng tuổi thọ kinh tế còn lại của căn nhà thêm 6 năm. Năm hoàn thành xây dựng 20x0. Năm thẩm định giá 20x9. Tỷ lệ hao mòn của căn nhà là:
A. 10%;B. 18,37% B. 18,37% C. 30%; D. 90%.
Câu 16.
Một thửa đất sản xuất phi nông nghiệp có tiềm năng phát triển thành một dự án bất động sản. Ước tính doanh thu phát triển là 500 tỷ đồng và chi phí đầu tư phát triển (chưa tính lãi vay) là 350 tỷ đồng. Dự án được vay 70% chi phí đầu tư phát triển với lãi suất 12% năm và lợi nhuận cho nhà đầu tư yêu cầu là 20% tính trên giá trị thặng dư của lô đất. Lãi suất chiết khấu là 15%. Giả sử dự án hoàn tất xây dựng và bán hết sản phẩm sau 1 năm. Giá trị thặng dư của thửa đất này là:
A. 100,5 tỷ đồng; B. 105,5 tỷ đồng; C. 110,5 tỷ đồng;
D. Tất cả các đáp án trên đều sai.
Câu 17.
Tài sản so sánh là một ô tô được bán với giá 1.000 triệu đồng (chưa bao gồm 10% thuế GTGT) và được tặng kèm nội thất trị giá 30 triệu đồng cộng 2% lệ phí trước bạ. Giá sau điều chỉnh cho yếu tố tặng kèm các tài sản không phải bất động sản của tài sản so sánh là:
A. 950 triệu đồng; B. 970 triệu đồng; C. 980 triệu đồng; D. 1.000 triệu đồng. Câu 18.
Một thiết bị so sánh có 3 yếu tố so sánh với các mức điều chỉnh lần lượt là +10 triệu đồng; +20 triệu đồng và - 40 triệu đồng. Tổng mức điều chỉnh gộp của tài sản so sánh này là:
A. - 10 triệu đồng; B. + 10 triệu đồng; C. + 70 triệu đồng;
Câu 19.
Một doanh nghiệp có dòng dòng tiền vốn chủ sở hữu hàng năm là 200 tỷ đồng. Nếu tỷ suất vốn hóa là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:
A. 50 tỷ đồng; B. 100 tỷ đồng; C. 150 tỷ đồng;
D. Tất cả các đáp án trên đều sai.
Câu 20.
Một doanh nghiệp có dòng tiền của toàn công ty (FCFF) dự kiến năm tới sẽ là 350 tỷ đồng. FCFF được kỳ vọng có mức tăng trưởng 10% một năm trong 5 năm tiếp theo và sau đó có mức tăng trưởng ổn định vĩnh viễn là 15% một năm. Nếu chi phí sử dụng vốn bình quân của doanh nghiệp là 20% thì giá trị của doanh nghiệp này là:
A. 5.529,16 tỷ đồng; B. 5617,81 tỷ đồng; C. 5.971,23 tỷ đồng;
D. Tất cả các đáp án trên đều sai. B. PHẦN TỰ LUẬN: 4 điểm
Công ty cổ phần xuất nhập khẩu đồ gỗ được thẩm định giá cho mục đích góp vốn. Từ kế hoạch sản xuất kinh doanh của công ty trong 5 năm tới cho thấy:
- Lợi nhuận trước thuế và lãi vay tăng thêm mỗi năm là 10%; - Chi phí khấu hao mỗi năm là 20 tỷ đồng;
- Chi đầu tư tăng thêm mỗi năm là 5 tỷ đồng;
- Nhu cầu vốn lưu động tăng thêm mỗi năm khoảng 2 tỷ đồng;
- Vay thêm 70% nhu cầu vốn lưu động và chi đầu tư tăng thêm mỗi năm với lãi suất vay là 12%; - Hoàn trả nợ gốc khoảng 91,65% nhu cầu vay mỗi năm;
- Sau 5 năm, dòng tiền tự do của công ty kỳ vọng tăng thêm được 5% và dòng tiền tự do của cổ đông kỳ vọng tăng thêm được 15% và ổn định vĩnh viễn.
Mặt khác, từ Báo cáo tài chính của công ty năm vừa qua cho thấy: - Lợi nhuận trước thuế và lãi vay năm vừa qua là 100 tỷ đồng; - Vay năm vừa qua khoảng 100 tỷ đồng;
- Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 20%;
- Tỷ lệ vay hiện tại của công ty là 70% với lãi suất vay là 12%; - Tỷ suất sinh lời kỳ vọng của vốn của sở hữu tối thiểu là 18%.
Giả sử anh/chị là thẩm định viên, hãy cho biết:
a. (0,5 điểm) Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá sẽ được vận dụng; b. (0,5 điểm) Cơ sở giá trị của thẩm định giá;
c. (0,5 điểm) Các nguyên tắc mà thẩm định viên sẽ sử dụng;
d. (0,5 điểm) Giá trị ước tính của doanh nghiệp bằng mô hình chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp và dòng tiền vốn chủ sở hữu (đơn vị tỷ đồng).
HẾT
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TPHCM ĐÁP ÁN
Học kỳ: .'. . .' Năm học:... ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN
MÔN: THẨM ĐỊNH Dự ÁNĐẦUTƯ
(Số câu: 20 câu trắc nghiệm + 1 bài tự luận) Thời gian làm bài: 75 phút