Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm phục vụ cho vay tại NHTMCP á châu bộ phận nam hà nội khoá luận tốt nghiệp 044

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BÔ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬN TOT NGHIỆP ĐE TÀI: CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU - BỘ PHẬN HÀ NỘI Họ tên sinh viên : VŨ THỊ TRANG Lớp :K15TCL Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH Hà Nội, tháng 05 nôm 2016 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BÔ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHOA LUẬN TOT NGHIỆP ĐE TÀI: CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU - BỘ PHẬN HÀ NỘI Họ tên sinh viên : VŨ THỊ TRANG Lớp :K15TCL Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH Giảng viên hướng dẫn : THs NGUYỄN TIẾN THỎA Hà Nội, tháng 05 nôm 2016 LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em, dựa kiến thức chuyên ngành học, xuất phát từ việc nghiên cứu tình hình thực tiễn đơn vị thực tập huớng dẫn Ths.Nguyễn Tiến Thỏa Các tài liệu tham khảo đuợc trích dẫn rõ ràng trung thực Nội dung khóa luận khơng trùng với cơng trình nghiên cứu đuợc công bố Hà nội, ngày 18 tháng5 năm 2016 Sinh viên VŨ THỊ TRANG DANH MỤC LỜI CÁC CẢMTỪ ƠNVIẾT TẮT: Để hồn thành khóa luận em xin gửi lời cảm ơn tới Qúy thầy cô, người tận tâm truyền đạt kiến thức cho em suốt năm học tập Học Viện Ngân Hàng.Đặc biệt Ths Nguyễn Tiến Thỏa, người trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ em q trình hồn thành khóa luận Bên cạnh đó, em xin chân thành cảm ơn anh chị Phòng Thẩm định tài sản - Bộ phận Nam Hà Nộitại Ngân hàng TMCP Á Châu tạo điều kiện, giúp đỡ em hồn thành khóa luận Em xin chân thành cảm ơn! ACB AA1 Ngân hàng Thương mại cô phần A Châu Nhân viên thâm định năm AA2 Nhân viên thâm định năm AAE Chuyên viên thâm định AAL TÔ trưởng BĐS Bất động sản CLCL Chất lượng lại GCN Giấy chứng nhận GPXD Giấy phép xây dựng HSTS Hồ sơ tài sản TSBĐ Tài sản bảo đảm TBP TĐTS Trưởng phận Thâm định tài sản P TĐTS Phòng thâm định tài sản TCTD TƠ chức tín dụng NHTM Ngân hàng thương mại DANH MỤC BẢNG BIỂU Sơ đồ 1: Tổ chức phòng Thẩm định tài sản 41 Sơ đồ 2: Tổ chức phòng Thẩm định tài sản - Bộ phận NamHà Nội 42 Bảng 1: Phân công thẩm định tài sản bất động sảntạiACB 46 Sơ đồ 3: Vị trí địa lý bất động sản thẩm định .56 Bảng 2: Thông tin bất động sản so sánh 57 Bảng 3: Bảng điều chỉnh bất động sản so sánh bất động sản thẩm định 60 Bảng 4: Đơn giá đất Nhà nước đường Nguyễn Văn Cừ 61 Bảng 5: Tỷ lệ đơn giá đất mặt đường so với hẻm/ngõ 61 Bảng 6: Tỷ lệ đơn giá đất mặt đường so với hẻm/ngõ phụ 62 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 11 1.1 ĐẢM BẢO AN TOÀN BẰNG TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 11 1.1.1 Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 11 1.2 T HẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM 14 1.2.1 Tổng quan thẩm định giá tài sản 14 1.2.2 Thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 19 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 36 1.3.1 Cá c nhân tố khách quan .36 1.3.2 Cá c nhân tố chủ quan 38 KẾT LUẬN CHƯƠNG I .40 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU - BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI .41 2.1 MỘT VÀI NÉT CƠ BẢN VỀ NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU .41 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển ngân hàng TMCP Á Châu 41 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng TMCP Á Châu năm 2015 .43 2.1.3 Đơi nét Phịng thẩm định tài sản - Bộ phận Nam Hà Nội .45 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ACB 50 2.2.1 Quy định hành tài sản bảo đảm thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản 50 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU .70 2.3.1 Những kết đạt 70 2.3.2 Những hạn chế tồn 71 2.3.3 Nguyên nhân hạn chế 74 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU - BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI 77 3.1 ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG 77 3.1.1 .Bổ sung thông tin nâng cấp sở liệu 77 3.1.2 Giải pháp nhân Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định 78 77 Đảm bảo môi trường kinh tế vĩ mô ổn định 78 3.2 ÔnMỘT SỐminh KIẾN NGHỊ VỚI BĐS 78 CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ LIÊN định bạch thị trường QUAN.78 Đẩy mạnh hiệu công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.2.1 quyền sở hữu nhà 79 3.2.1 Ban hành khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà mới, quy định chặt chẽ xác định giá trị sổ sách tài sản 79 3.2.2 .Quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 80 3.2.3 Hình thành trung tâm thơng tin TSBĐ quản lý thơng tin tài sản tổ chức tín dụng 81 3.2.4 Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định thống mẫu biểu tài sản bảo đảm 81 KẾT LUẬN CHƯƠNG 83 Nâng cao vai trò phận tác nghiệp (bộ phận chịu trách nhiệm rà soát hồ sơ pháp lý, quản lý, kiểm tra danh mục tài sản bảo đảm định kỳ) tránh tuợng gian lận sai sót hồ sơ tài sản bảo đảm Ngân hàng cần có chế tài xử lý nghiêm truờng hợp viphạm Nguợc lại, sử dụng hình thức khen thuởng hợp lý nhằm tạo động lực công tác thẩm định 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CĨ LIÊN QUAN 3.2.1 Hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động định Trong việc hoàn thiện khung pháp lý, Chính phủ cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý đặc điểm: Hồn thiện khung pháp luật thẩm định giá Hệ thống hóa lại văn để tránh chồng chéo lẫn Thuờng xuyên mở khóa đào tạo, tập huấn thẩm định giá, nâng cao số luợng thẩm định viên giá, tạo nguồn lực phục vụ hoạt động cho kinh tế 3.2.2 Đảm bảo mơi trường kinh tế vĩ mơ ổn định Chính phủ cần kiên định mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mơ, kiểm sốt lạm phát, cải thiện cán cân thuơng mại, trì tốc độ tăng truởng kinh tế thời gian tới Điều tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá TSBĐ phát triển Những làm sở cho việc định giá trở nên xác Nền kinh tế phát triển ổn định, thu nhập bình qn theo đuợc cải thiện nâng cao tính khoản cho BĐS từ làm gia tăng giá trị cho BĐS tạo điều kiện thuận lợi phát mại tài sản để thu hồi nợ có rủi ro xảy 3.2.3 Ổn định minh bạch thị trường BĐS Trong NHTM nay, BĐS chiếm tỷ trọng lớn số tài sản đuợc nhận làm TSBĐ.Tuy nhiên, Thị truờng BĐS lại thị truờng tiềm ẩn nhiều rủi ro, lên xuống thất thuờng Do việc tăng cuờng quản lý vĩ mô Nhà nuớc thị truờng quan trọng Bản chất “sốt” thị truờng BĐS cầu BĐS vuợt “cung”, làm cho cán cân cung - cầu cân đẩy giá lên cao, vuợt chất thực Để tăng cung đầu vào cho BĐS, giải pháp truớc mắt Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đuợc phê duyệt; hỗ trợ nhà đầu tu đẩy nhanh tiến độ dự án đuợc phê duyệt để tăng đầu vào cho thị truờng chức sử dụng khơng mục đích, khơng hiệu để đua vào phát triển thị truờng bất động sản; mở rộng, đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án đáp ứng yêu cầu nhà văn phòngc ho th Có sách hỗ trợ tài cho chủ đàu tu vào việc nâng cấp khu chung cu hết hạn sử dụng xuống cấp Tiếp tục cải cách thủ tục hành liên quan đến đất đai Đặc biệt thủ tục giao đất, cho thuê đất nhà đầu tu, điều chỉnh số nội dung quy định giải phóng mặt bằng, bồi thuờng, hỗ trợ tái định cu, đặc biệt thịi hạn cơng bố cơng khai phuơng án Tiếp tục hồn thiện chế tài chính, tìm nguồn vốn hỗ trợ cho nhà đàu tu vay với lãi suất uu đãi dài hạn, hoàn thiện quỹ hỗ trợ đầu tu, cải cách thủ tục cho vay, hỗ trợ dự án đàu tu lĩnh vực phát triển thị truờng bất động sản Về lâu dài, để tháo gỡ khó khăn phát triển thị truờng bất động sản, cần tiếp tục đổi sách tài đất đai, Nhà nuớc chủ động điều tiết giá đất thị truờng quan hệ cung - cầu đất; đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai đảm bảo đồng với q trình đổi sách đất đai; tạo chế thu hút mạnh vốn đầu tu xây dựng kinh doanh bất động sản Tiếp tục hỗ trợ cho nhà đầu tu để đua nhanh bất động sản cịn đóng băng vào thị truờng để tăng cung, đặc biệt nhà đầu tu có lực thực 3.2.4 Đẩy mạnh hiệu công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Cấp tín dụng vấn đề cốt lõi hoạt động kinh doanh ngân hàng thuơng mại.Để tồn phát triển bên cạnh nhận tiền gửi ngân hàng phải đẩy mạnh hoạt động tính dụng.Hoạt động bán lẻ đuợc định huớng phát triển thời gian tới chi nhánh.Nhung vấn đề đặt phải có tài sản bảo đảm Hiện nay, đa phần đối tuợng vay vốn ngân hàng chấp bất động sản yêu cầu bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Trong nay, nhiều tài sản bất động sản chua đuợc cấp giấy chứng nhận nhiều nguyên nhân, thời gian thực hiện, chế sách phịng tài ngun mơi truờng, ủy ban nhân dân Do đó, khách hàng khơng đuợc vay vốn bỏ lỡ hội kinh doanh hội đuợc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng cá nhân Điều làm hạn chế chủ truơng quy mô tăng truởng tín dụng ngân hàng 3.2.5 Ban hành khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà mới, quy định chặt chẽ xác định giá trị sổ sách tài sản Hiện nay, nhận tài sản chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, nhiều ngân hàng thuơng mại thuờng áp dụng tính theo khung giá quy định UBND tỉnh, thành phố để cấp tín dụng Tuy nhiên, khung giá đất nhà nuớc lại thấp so với giá trị giao dịch thực tế nhiều (3-5 lan).Khung giá đất đuợc đua sở để tính thuế, thực nghĩa vụ với nhà nuớc.Chính vậy, giá trị tài sản định giá không tuơng xứng với giá trị thị truờng tài sản Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà quy định thấp so với tình hình thị truờng, không dựa vào khả sinh lời, mức độ hồn thiện cơng trình Để cải thiện tình trạng ngân hàng thuơng mại định giá theo quy trình riêng ngân hàng Nhung việc tồn khung giá sát với thị truờng điều cần thiết hoạt động thẩm định giá ngân hàng thuơng mại Ngoài ra, khung giá có biên độ dao động phù hợp để áp dụng vào công tác định giá tài sản chấp Điều giúp cho giá trị bất động sản không chênh lệch so với giá trị thị truờng thởi điểm định giá không thấp phát để thu nợ Sau phân loại tài sản, dựa vào khung giá nhà nuớc thấp so với thị truờng Đánh giá tài sản theo sổ sách kế toán thực cơng việc mạo hiểm số thuờng khác xa so với thực tế Nhà nuớc cần quy định chặt chẽ cơng tác hạch tốn kế toán doanh nghiệp Hiện tuợng tài sản đuợc đánh giá khác ngân hàng thuờng xuyên diễn ra, giá trị thực tài sản phụ thuộc vào thỏa thuận ngân hàng khách hàng Vì vậy, nhà nuớc cần đua tiêu chí chung đồng thời thông báo rộng rãi nhiều phuơng tiện thông tin đại chúng để tránh hiểu lầm đáng tiếc ngân hàng khách hàng tạo thuận lợi cho việc đánh giá 3.2.6 Quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Khi thị truờng bất động sản phát triển ổn định đồng bộ, lúc giao dịch thị truờng thuận lợi thơng tin thu thập đuợc tuơng đối xác, phản ánh giá trị thật bất động sản Do thông tin bất động sản so sánh xác nên kết định giá tài sản sát với giá trị thị truờng Để làm đuợc điều quan nhà nuớc phải trọng vấn đề sau: - Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật việc mua bán nhà đất chủ thể, đồng thời tăng quyền quản lý nhà nuớc đất Minh bạch hoạt động giao dịch bất động sản quy hoạch đất đai phủ Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thơng qua hình thức đấu giá, đấu thầu tạo môi truờng cạnh tranh lành mạnh, kiểm soát đuợc giá cách hợp lý Thực thi biện pháp chống đầu cơ, tăng cuờng hoạt động quản lý sau giao đất Bảo đảm quy hoạch phải truớc buớc: quy hoạch phải bảo đảm tính khoa học, phù hợp với thực tế bảo đảm mục tiêu xã hội Tạo lập hành lang cho thị truờng bất động sản, điều tăng cuờng cơng khai cơng tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai nhu nguồn cung cho thị truờng bất động sản Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Nguời bán nguời mua cần tu vấn tổ chức môi giới hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng tốn Do vậy, cần đa dạng hóa hình thức tham gia thị truờng bất động sản yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản Nhà nuớc cần nâng cao chất luợng dự báo, thiết lập hệ thống thơng tin thị truờng 3.2.7 Hình thành trung tâm thơng tin TSBĐ quản lý thơng tin tài sản tổ chức tín dụng Đối với NHTM việc thành lập trung tâm chuyên cung cấp thơng tin TSBĐ điều khó thực nhung NHNN hồn tồn nằm khả Nếu thành lập trung tâm thông tin tín dụng tài sản bảo đảm thuộc quản lý nhà nuớc, quan nhà nuớc quản lý giám sát đảm bảo tuân thủ, hạn chế rủi ro quy trình nhận TSBĐ TCTD nhận tài sản bảo đảm Trung tâm thơng tin tín dụng TSBĐ cung cấp thơng tin tồn diện, tổng hợp, khách quan nhu sở cho NHTM trình xử lý tài sản bảo đảm sau - trình nhận xử lý tài sản bảo đảm NHTM Từ đó, q trình cấp tín dụng NHTM thơng suốt, thuận lợi KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở lý luận chương 1, thực trạng tồn nguyên nhân cá tồn trình bày chương 2, chương đưa định hướng hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm giải pháp cụ thể số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu cong tác thẩm định tài sản bảo đảm Ngân hàng TMCP Á Châu - Bộ phận Nam Hà Nội KẾT LUẬN Ngân hàng thương mại cung cấp sản phẩm dịch vụ đa dạng phong phú cho chủ thể kinh tế Trong đó, nghiệp vụ tín dụng chiếm tỷ trọng chủ yếu hoạt động mang lại phần lớn thu nhập cho ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động tín dụng ln tiềm ẩn rủi ro Công tác thẩm định giá cần thiết trình cấp tín dụng ngân hàng: vừa sở để xác định giá trị khoản vay, vừa đảm bảo rủi ro nâng cao chất lượng tín dụng hoạt động NHTM Có thể thấy thời gian qua, Ngân hàng TMCP Á Châu nói chung Phòng thẩm định tài sản - Bộ phận Nam Hà Nội nói riêng trọng hồn thiện quy trình, phương pháp thẩm định giá tài sản Trên sở lý luận, thực trạng công tác thẩm định giá Ngân hàng TMCP Á Châu - Bộ phận Nam Hà Nội, khóa luận nêu kết đạt được, hạn chế nguyên nhân hạn chế Từ đó, khóa luận đề số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định giá Ngân hàng TMCP Á Châu - Bộ phận Nam Hà Nội Khóa luận hồn thành với nỗ lực nghiên cứu thân với hướng dẫn nhiệt tình ThS Nguyễn Tiến Thỏa anh chị làm việc Bộ phận Thẩm định tài sản Nam Hà Nội Tuy đạt số kết định, song hạn chế kinh nghiệm hiểu biết thân thời gian nghiên cứu cách thức tiếp cận liệu, khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong muốn nhận nhiều ý kiến đóng góp thầy để đề tài tiếp tục hoàn thiện Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Tiến Thỏa dành nhiều thời gian hướng dẫn, góp ý cho em suốt q trình hồn thành khóa luận DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình định giá Bất động sản hoạt động tín dụng - cách tiếp cận từ Ngân hàng thương mại Tiến sĩ Phạm Tiến Đạt chủ biên Giáo trình “Nguyên lý chung định giá tài sản” (dùng cho chuyên ngành định giá tài sản - lưu hành nội bộ) Bộ luật Dân năm 2015 Luật giá số 11/2012/QH2013 năm 2012 Pháp lệnh Ngân hàng ban hành ngày 23/05/1990 Luật tổ chức Tín dụng số 47/2010/QH2012 ngày 26/06/2010 Nghị định số 163/2006/NĐ - CP ngày 29/12/2006 Công văn 75/NVQĐ - QLRRTD 16 ngày 17/02/2016 Công văn 331/CV - TĐTS.15 sử dụng đồ quy hoạch Hướng dẫn công việc WI-01/TĐTS ban hành ngày 25/08/2015 Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 Mã tài sản: 105936 NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU PHÒNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI Số: 393O/TĐTS-16.05 PHỤ LỤC TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN (Áp Phiếu dụng đốiđề vớinghị nhà và/hoặc riêngbất lẻ trường duyệt đơn giá đất thị trường ) thẩmđất định động sản hợp thếđãchấp Biên thẩm định trạng bất động sản Tờ trình thẩm định Bất động sản Phụ lục 11 - WI-01/TĐTS yếu tố ảnh huởng đến giá trị bất động sản Phụ lục 12 - WI-01/ TĐTS tỷ lệ đơn giá đất mặt tiền đuờng nội bộ, hẻm/ngõ từ vị trí mặt tiền đuờng I CÁC THƠNG TIN CHUNG Chủ sở hữu tài sản: ĐẶNG ĐÌNH PHONG Mục đích thẩm định : Cấp tín dụng Người vay: ĐẶNG ĐÌNH PHONG Đơn vị đề nghị thẩm định: PGD CỬA NAM Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: Thời điểm phân hồ sơ: Thời điểm hoàn tất để ký: Thời gian trễ: phút Lý trễ: () + Tường: Gạch - Tiện nghi: Trung bình - DTSD thực tế: 240.00 m2 - DTSD công nhận quyền sở hữu: 0.00 m2 Mã tài sản: 105936 + Nền: Gạch men chiều dài: chiều dài: - DTSD xây dựng GPXD: 101.50 m2 - DTSD xây dựng không phép/ vượt giấy phép xây dựng: rộng rộng chiều chiều 138.50 m2 Hiện trạng sử dụng bất động sản: Chủ sở hữu sản xuất kinh doanh : Kinh doanh nhà nghỉ Mối quan hệ người sử dụng tài sản (BĐS) chủ sở hữu: Chính chủ sở hữu II KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH Giá trị bất động sản Ngày giờ: 05/05/2016 9:11:00AM 05/05/2016 1:30:00PM 05/05/2016 9:11:00AM 05/05/2016 9:11:00AM Khoản mục Giá trị quyên sử dụng đất Theo đơn giá nhà nước 756,000,000.00 MÔ TẢ(m2) VỀ BẤT ĐỘNG SẢN -I.Diện tích Theo đơn giá thẩm định (VND) 2,496,000,000 40^00^ 40.00 Vị giá trí bất động sản -1.Đơn (đvt/m2) 18,900,000.00 62,400,000 Địa chỉ: THỬA 72 TỜ 07 Tổ 27, Phường Bồ Đề, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội Giá trị tài sản găn liên với đất 233,450,000 318,550,000 Vị trí BĐS tọa lạc: Đã cấp Xây dựng Địa BĐS là: Số 3, ngách 4, ngõ 162 Nguyễn Văn Cừ, Phường Bồ Đề, Quận Xây Longdựng Biên,không TP Hà Nội GCNVăn quyền nội cách phép/đường vượt GPXD BĐS tọa lạc ngách nhựa #3.5m, cách ngõ 162 Nguyễn Cừsở (nhựa, #5m-7m) #15m, Nguyễn Văn Cừ hữu nhà dung GPXD Trị#100m giá tài sản làm trịn: 2,729,000,000 VND ở/cơng Bằng chữ: hai tỷ bảy trăm hai mươi chín triệu đồng chẵn trình - Diện tích (m2) " 101.50 138.50 Chứng từ pháp lý pháp định giá Giải thích phương - Đơn giá (đvt/m2) 2,300,000 2,300,000 a)* Phương Chứng từ pháp (Các chứng từ liên quan đến BĐS thẩm định quan Nhà nước cấp) pháp solý sánh: Thông tin khảo sát: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BK 393586, số vào sổ cấp GCN: 784O/QĐ-ỤBND-1852 UBND quận Long Biên cấp ngày 26/11/2013 Giấy phép xây dựng số 22/GPXD UBND huyện Gia Lâm cấp cho ơng Đặng Đình Phong ngày 15/08/2000 Giấy chứng nhận số nhà số 0587, 01 tờ 44 UBND quận Long Biên cấp cho ơng Đặng Đình Phong ngày 26/09/2005 b) Chứng từ nội (Các chứng từ thực theo quy định/ quy trình Ngân hàng) - Biên thẩm định trạng BĐS Đặc điểm bất động sản a) Về đất - Mục đích sử dụng đất: Đất thị - Nguồn gốc sử dụng đất: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài - DTSD thực tế: 40.00 m2 chiều dài: 8.95m - 9.20m chiều rộng: 4.40m - DTSD công nhận: 40.00 m2 chiều dài: 8.95m - 9.20m chiều rộng: 4.40m b) Về tài sản gắn liền với đất STT - Loại tài sản: Nhà Năm xây dựng: 2001 - Cấu trúc: + Số tầng: tầng Tiêu chí + Mái: Bê tông cốt thép BĐS thẩm định QF-A.26/TDTS - 10.15 Nguồn Thông tin KH BĐS so sánh Anh Tuấn Anh 0935.768.288 Ông Quất 0913.296.311 1/5 2.1 Số nhà Số ngách 168/4 Tên Đường, Phường, Quận Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên Pháp Lý _ Sổ đỏ Vị trí BĐS tọa lạc ngách nhựa #3.5m, cách ngõ 162 Nguyễn Văn Cừ (nhựa, #5m7m) #15m, cách đường Nguyễn Văn Cừ Số 3E ngách 158/63 Nguyễn Văn Cừ, Phường Bồ Đề, Long Biên, Hà Nội Số 28 ngõ 163 Nguyễn Văn Cừ, Phường Bồ Đề, Long Biên, Hà Nội Sổ đỏ Sổ đỏ BĐS nằm mặt ngách BT#34m, cách ngõ 158 (nhựa #34m) #90m, cách Nguyễn Văn Cừ #450m, Nằm mặt ngõ (Nhựa #33.2m) Cách đường Nguyễn Văn Cừ #120m Bên hông giáp ngách (bt #100m Diện tích Đất Diện tích Nhà Giá rao bán Giá thương lượng, Giá giao dịch thành công (nếu có) 10 STT 40m2 (MT: 4.4m) cách Ai Mộ #140m #2-2.5m) 44.2m2 (MT: 3.7m) 80m2 (Sổ đỏ 70m2 MT: 12m) 221m2 (nhà 5.5 tầng) 245 (nhà tầng tum) Mã tài sản: 105936 T3/2016: tỷ đồng Đã bán T11/2015: 3.5 tỷ đồng T3/2016: 7.5 tỷ đồng Giá trị xây dựng 1.1 tỷ đồng 1.1 tỷ đồng Đơn giá Đất giao dịch (ước tính) _ _ Các yếu tố ảnh hưởng 54.300.000 đồng/m2 80.000.000 đồng/m2 BĐS so sánh Nhận xét, phân tích, đánh giá BĐS thẩm định BĐS so sánh: ĐơnSo giá Đất trước khigiữa điềuBĐS chỉnh 54.300.000 80.000.000 sánh, đánh giá so sánh với BĐS thẩm định: đồng/m2 đồng/m2 Quy mơ, kích thước: BĐS thẩm định BĐS so sánh tương đồng 0% 0%nhượng khó khăn BĐS TĐ => - Pháp BĐSlý so sánh 2: BĐS SS có quy mơ lớn BĐS TĐ nên khả chuyển Điều chỉnh: Quy mô, kích +5% thước _ 0% 5% Giao thông dáng _ 0% - Hình BĐS so sánh 1: BĐS SS nằm xa đường BĐS TĐ nên khả năng0% tiếp cận giao thơng khó khăn BĐS TĐ => Điều chỉnh: +10% thông 10% _ - Giao BĐS so sánh 2: BĐS SS nằm mặt ngõ nên khả tiếp cận giao-10% thông thuận lợi BĐS TĐ => Điều -10%doanh 5% Lợichỉnh: kinh -5% Lợi kinh doanh trường, an 1: ninh _ -3% kinh doanh tốt BĐS SS => - Môi BĐS so sánh BĐS TĐ nằm gần đường 0% nằm gần ngõ rộng nên khả Điều chỉnh: +5% Tổng tỷ lệ điều chỉnh 15% _ -13% BĐS so sánh 2: BĐS SS nằm mặt ngõ nên khả kinh doanh tốt BĐS TĐ => Điều chỉnh: -5% Môi trường, an ninh: BĐS thẩm định BĐS so sánh tương đồng BĐS so sánh 2: BĐS SS có mặt thống nên mơi trường sống thơng thống BĐS TĐ => Điều chỉnh: -3% Các yếu tố khác tương đồng Bảng điều chỉnh: điều chỉnh BĐS so sánh BĐS thẩm định QF-A.26/TDTS - 10.15 2/5 Hệ sô điêu chỉnh 1.15 _ 0.87 _ Đơn giá đất sau điều chỉnh QF-A.26/TĐTS - 10.15 62.400.000 đ/m2 Mã tài sản: 105936 69.600.000 đ/m2 3/5 Kết luận: - Đơn giá đất thẩm định xác định theo phương pháp so sánh là: +) 62.400.000 đồng/m2 x 100% (tỷ lệ theo công văn 75/NVQĐ-QLRRTD.16 ngày 17/02/2016 - áp dụng với giá bán) = 62.400.000 đồng/m2 +) 69.600.000 đồng/m2 x 90% (tỷ lệ theo công văn 75/NVQĐ-QLRRTD.16 ngày 17/02/2016 - áp dụng với giá rao bán) = 62.600.000 đồng/m2 => Đơn giá đất thẩm định 62.400.000 đồng/m2 * * Phương pháp khác: Đơn giá đất Nhà nước Theo định số: 96/2014/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội ngày 29 tháng 12 năm 2014 Đơn giá đất VT2 Nguyễn Văn Cừ 18.900.000 đồng/m2 (a) * - * - Đơn giá đất thị trường phê duyệt Theo Tờ trình số: 05/HNI-TĐTS.15 ban hành ngày 28/02/2015 đơn giá đất thị trường mặt đường Nguyễn Văn Cừ (đoạn 1) phê duyệt 150.000.000 đồng/m2 => Đơn giá đất BĐS TĐ theo quy định = 150.000.000 đồng/m2 x 50% (tỷ lệ ngõ rộng 5m) x 90% (tỷ lệ hẻm phụ rộng 3m) = 67.500.000 đồng/m2 Kết luận: So sánh hai phương pháp, NVTĐ nhận thấy đơn giá đất thẩm định theo phương pháp so sánh thấp đơn giá đất thẩm định theo đơn giá thị trường phê duyệt NVTĐ xác định đơn giá BĐS theo thông tin so sánh = 62.400.000 đồng/m2 * Ghi chú: Căn vào hình dáng, hướng, kích thước BĐS TĐ, BĐS liền kề Giấy chứng nhận số nhà số 0587 vị trí BĐS GCN vị trí BĐS khách hàng hướng dẫn thẩm định Tài sản đất xây dựng theo giấy phép số 22/GPXD ngày 15/08/2000 với tổng diện tích cấp phép 101.5m2, khách hàng xây dựng vượt phép tầng 4, tầng mặt sàn tầng, diện tích sử dụng vượt phép khoảng 98.5 m2, NVTĐ tính giá trị phần diện tích sử dụng cấp phép 101.5 m2 ước tính giá trị phần diện tích xây dựng thêm để đơn vị tham khảo Cụ thể sau: + Kết cấu: tường gạch, mái BTCT, ceramic + Năm xây dựng: 2001 + Đơn giá xây dựng mới: 3.500.000 đ/m2 + Chất lượng lại: 65% + Đơn giá xây dựng thẩm định: 2.300.000 đ/m2 BĐS thẩm định ngày 17/06/2013 với giá trị 2.736.000.000 đồng Giá trị thẩm định lần so với lần thẩm định trước thay đổi không đáng kể Tờ trình thay cho tờ trình số 3664/TĐTS-16.04 ngày 21/04/2016 NVTĐ đính lại việc ghi nhận tài sản đất theo quy định ACB Giá trị tài sản không thay đổi - III Các thông tin khác - Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản tọa lạc: Khu vực BĐS thẩm định tọa lạc chưa xác định chi tiết quy hoạch - Đánh giá khả chuyển nhượng: Bình thường - Nhóm tài sản (theo định hướng sách tín dụng): - Kết thẩm định tài sản có hiệu lực đến ngày 21/04/2017 cho việc phê duyệt cấp tín dụng lần đầu - Ý kiến khác (nếu có): + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BK 393586 BĐS TĐ ACB PGD Cửa Nam cung cấp khơng có chứng thực y chính, NVTĐ khơng có điều kiện đối chiếu gốc, việc thẩm định, ghi nhận xác định giá trị BĐS TĐ nội QF-A.26/TĐTS - 10.15 4/5 Mã tài sản: 105936 dung GCN lưu kèm báo cáo thẩm + Việc tính/ước tính giá trị tài sản đât thực tleo Hướng dân công việc WI-01/TDTS ngày 25/08/2015 Phong Thẩm định tài sản - Tại thời điểm thẩm định, phịng TĐTS khơng có thơng tin chi tiết quy hoạch vị trí BĐS thẩm định tọa lạc.Các bât động sản tọa lạc liền kề, xung quanh bât động sản thẩm định (trong bán kính 1km) xây dựng kiên cố, sử dụng với mục đích để ở, kinh doanh với tỷ lệ 90% IV KIẾN NGHỊ - Tài sản thuộc diện mua bảo hiểm hỏa hoạn - Việc thực xác minh quy hoạch BĐS trước giải ngân thực theo nguyên tắc xác minh quy hoạch quy định Cong văn số 331/CV-TĐTS.15 ngày 20/01/2015 , NGƯỜI THẨM ĐỊNH ® NGƯỜI KIỂM SOÁT ngày tháng năm 2016 NGƯỜI PHÊ DUYỆT TRAN PHƯƠNG LINH QF-A.26/TĐTS - 10.15 5/5 ... Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng TMCP Á Châu - Bộ phận Nam Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu - Bộ phận Nam Hà. .. 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá V Bước 6: Lập báo cáo kết thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng bên liên quan 1.2.2 Thẩm định giá tài sản bảo đảm bất động sản. .. thẩm định tài sản - Bộ phận Nam Hà Nội .45 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ACB 50 2.2.1 Quy định hành tài sản bảo đảm thẩm định giá tài sản bảo