Cùngvới những thành công trên, việc thẩm định giá tài sản bảo đảm tại ngân hàng TMCP Á Châu cũng gặp phải những khó khăn, hạn chế trong quá trình thẩm định giá TSBĐ là bất động sản cho khách hàng.
Thông tin cung cấp đôi khi còn hạn chế
Các thông tin được cung cấp trong tờ trình thẩm định giá còn hạn chế. Thông tin có thể chưa rõ ràng, chưa có tính chất đại diện hoặc khiến người sử dụng thông tin từ tờ trình thẩm định giá cảm thấy khó hiểu.
Vấn đề hạn chế về thông tin có thể thấy rõ trong ví dụ thẩm định giá bất động sản của ông Đặng Đình Phong:
- Thông tin về tài sản so sánh chưa giao dịch thành công. Tài sản so sánh thứ 2 được đem ra so sánh với tài sản thẩm định là tài sản chưa giao dịch thành công (tình trạng giao dịch: rao bán).Có thể thấy giá rao bán của BĐS so sánh cao hơn rất nhiều so với giá giao dịch thành công của BĐS so sánh l.Tính chất so sánh của thông tin
này có thể thiếu chính xác do sự cố ý của người cung cấp thông tin, giá bị đẩy lên cao do tính khan hiếm của tài sản tại khu vực.
Sau khi thu tập được thông tin về giá rao bán này, nhân viên thẩm định đã tiến hành thương lượng với người chào bán được mực giá phù hợp với giá trị thị trường của tài sản với vai trò là người mua. Mặc dù vậy, đây vẫn là mức giá chưa giao dịch thành công và chưa đủ căn cứ pháp lý để có thể đưa ra các kết luận chặt chẽ về việc ước tính giá trị của tài sản.
- Thông tin so sánh chưa thể hiện tính so sánh. Hầu hết các trường hợp chỉ lấy thông tin về giá giao dịch trên thị trường của hai BĐS tương tự để so sánh với BĐS thẩm định, trong khi với phương pháp so sánh trực tiếp yêu cầu ngoài việc thu thập được thông tin của 3-6 BĐS có vị trí tương tự và có thông tin giao dịch trong vòng 12 tháng gần nhất với thời điểm thẩm định thì nhân viên thẩm định cần tìm hiểu sự khác biệt về các yếu tố như pháp lý, vị trí, môi trường, cơ sở hạ tầng,... của các BĐS này so với BĐS thẩm định để từ đó đưa ra các điều chỉnh vào giá của các BĐS so sánh.
Trường hợp thẩm định tại các khu vực có tính thanh khoản kém, ít giao dịch, nhân viên thẩm định phải lấy thông tin BĐS so sánh là những BĐS ở vị trí đường, phố giao cắt với đường phố BĐS thẩm định tọa lạc hoặc có giao dịch thành công quá 1 năm hay có nhiều đặc điểm không tương đồng.
Trong ví dụ trên, BĐS tọa lạc trong ngách nên ít có giao dịch về BĐS tương tự nên có thể thấy BĐS so sánh 2 có nhiều điểm khác biệt với BĐS thẩm định hơn.
Các tỷ lệ điều chỉnh chủ yếu vẫn dựa vào kinh nghiệm của thẩm định viên nên khó xác định được độ chính xác của giá trị ước tính.
Các tài sản so sánh đều có những điểm không tương đồng với tài sản thẩm định như giao thông, cơ sở hạ tầng, môi trường an ninh và công trình trên đất,.. .Từ những điểm không tương đồng đó, các thẩm định viên đưa ra một tỷ lệ điều chỉnh cho phù hợp với BĐS thẩm định dựa vào kinh nghiệm và tình hình trên thị trường. Trong một vài trường hợp, khi giá rao bán của BĐS quá cao, nhân viên thẩm định tiến hành điều hòa mức giá bằng cách điều chỉnh các tỷ lệ về BĐS so sánh trong phạm vi khung điều chỉnh được quy định của ngân hàng
Theo phụ lục 11-Hướng dẫn công việc WI-01/TĐTS ngày 25/08/2015 của Phòng Thẩm định tài sản - các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS thì yếu tố quy mô, kích thước điều chỉnh tối thiểu là ± 3% và tối đa là ± 10%. Áp dụng trong trường hợp
ví dụ trên, nhân viên thẩm định dựa vào quy mô, kích thước của BĐS thẩm định và BĐS so sánh 2 và kinh nghiệm của bản thân đã điều chỉnh yếu tố quy mô của BĐS so sánh 2 là +5%.
Bên cạnh đó, phương pháp chi phí sử dụng trong thẩm định giá trị tài sản trên đất còn mang tính chủ quan của nhân viên thẩm định. Các chỉ tiêu bao gồm chất lượng còn lại của tài sản, đơn giá xây dựng mới còn phụ thuộc vào cảm quan và kinh nghiệm của nhân viên thẩm định nên chưa có căn cứ pháp lý hay chứng minh cụ thể nào có thể chứng minh chính xác cũng như rất khó cho người sử dụng thông tin là nhân viên quan hệ khách hàng có thể hiểu và kiểm tra tính đúng đắn của số liệu được cung cấp.
Thời gian thẩm định tài sản một số trường hợp bị kéo dài.
Theo phụ lục 5 -Hướng dẫn công việc WI-01/TDTS ngày 25/08/2015 của Phòng Thẩm định tài sản về thời gian thẩm định thực tế của tài sản khu vực Hà Nội tối đa là 24 giờ làm việc. Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định thực tế tài sản, nhân viên thẩm định gặp khó khăn khi thực hiện xác nhận tại các cơ quan ban ngành: xác định vị trí đất, số nhà, tình trạng pháp lý của tài sản tại UBND phường xã. Theo báo cáo của bộ phận kiểm tra hồ sơ tài sản, một số trường hợp tài sản ở nội thành Hà Nội đã thay đổi địa chỉ nhà (do đánh số lại, tên đường mới, chia tách quận, thay đổi tên phường) hoặc thay đổi qua nhiều lần nhưng không được xác nhận hoặc không có quy trình hướng dẫn đầy đủ của cơ quan nhà nước. Điều này làm kéo dài thời gian thẩm định và xác minh thông tin của nhân viên thẩm định trong quá trình thẩm định tài sản.
Trong một số trường hợp, khi chứng từ pháp lý trong hồ sơ tài sản bị thiếu hoặc không thể liên lạc với khách hàng,nhân viên thẩm định phải đợi nhân viên bộ phận quan hệ khách hàng và nhân viên phân hồ sơ tài sản liên lạc và bổ sung hồ sơ tài sản làm kéo dài thời gian thẩm định.
Chưa tạo tính cạnh tranh với các ngân hàng thương mại khác, có một tỷ lệ nhất định khách hàng chưa hài lòng về kết quả thẩm định giá.
Do đặc thù là định giá tài sản bảo đảm cho hệ thống của ngân hàng nên trong quá trình thẩm định giá, nhân viên thẩm định luôn phải thận trọng và quan tâm đặc biệt đến vấn đề thanh khoảncủa tài sản.Theo ghi nhận của một số nhân viên quan hệ khách hàng đã thẩm định giá và cho vay, do quy định trách nhiệm trong kết quả định giá, nhiều trường hợp tài sản do ACB định giá thấp hơn so với các đơn vị định giá khác. Thống kê có tới 14% khách hàng từ chối kết quả định giá của ACB.Khách hàng đã định giá thêm tại 1 đơn vị định giá khác.Có những tài sản ACB định giá thấp hơn 10-20% so
với các đơn vị định giá khác. Trong khi đó theo quy định củaACB, giá trị tài sản bắt buộc phải theo thông báo của ACB mà không đuợc sử dụng kết quả của đơn vị định giá khác.Nhiều khách hàng tỏ ra không hài lòng do cảm giác áp đặt từ phía ngân hàng khi không đuợc lựa chọn tổ chức định giá khác.