QUAN
3.2.1. Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định
Trong việc hoàn thiện khung pháp lý, Chính phủ cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý của mình ở các đặc điểm:
- Hoàn thiện khung pháp luật về thẩm định giá. Hệ thống hóa lại các văn bản này để tránh sự chồng chéo lẫn nhau
- Thuờng xuyên mở các khóa đào tạo, tập huấn về thẩm định giá, nâng cao số luợng thẩm định viên về giá, tạo nguồn lực phục vụ hoạt động này cho nền kinh tế.
3.2.2. Đảm bảo môi trường kinh tế vĩ mô ổn định
Chính phủ cần kiên định mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, cải thiện cán cân thuơng mại, duy trì tốc độ tăng truởng kinh tế trong thời gian tới. Điều này sẽ tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá TSBĐ phát triển. Những căn cứ làm cơ sở cho việc định giá sẽ trở nên chính xác hơn. Nền kinh tế phát triển ổn định, thu nhập bình quân theo đó đuợc cải thiện sẽ nâng cao tính thanh khoản cho BĐS từ đó làm gia tăng giá trị cho BĐS và tạo điều kiện thuận lợi khi phát mại tài sản để thu hồi nợ nếu có rủi ro xảy ra.
3.2.3. Ổn định và minh bạch thị trường BĐS
Trong các NHTM hiện nay, BĐS chiếm tỷ trọng lớn trong số những tài sản đuợc nhận làm TSBĐ.Tuy nhiên, Thị truờng BĐS lại là thị truờng tiềm ẩn nhiều rủi ro, lên xuống thất thuờng. Do vậy việc tăng cuờng quản lý vĩ mô của Nhà nuớc đối với thị truờng này là hết sức quan trọng.
Bản chất của cơn “sốt” trên thị truờng BĐS là cầu của BĐS vuợt quá “cung”, làm cho cán cân cung - cầu mất cân bằng đã đẩy giá lên cao, vuợt quá bản chất thực của nó. Để tăng cung đầu vào cho BĐS, giải pháp truớc mắt là Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã đuợc phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tu đẩy nhanh tiến độ các dự án đã đuợc phê duyệt để tăng đầu vào cho thị truờng
chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đua vào phát triển thị truờng bất động sản; mở rộng, đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng yêu cầu về nhà ở và văn phòngc ho thuê. Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đàu tu vào việc nâng cấp các khu chung cu đã hết hạn sử dụng hoặc xuống cấp.
Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tu, điều chỉnh một số nội dung trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thuờng, hỗ trợ tái định cu, đặc biệt là thòi hạn công bố công khai phuơng án. Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đàu tu vay với lãi suất uu đãi và dài hạn, hoàn thiện các quỹ hỗ trợ đầu tu, cải cách thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đàu tu trong lĩnh vực phát triển thị truờng bất động sản. Về lâu dài, để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị truờng bất động sản, cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, Nhà nuớc chủ động điều tiết giá đất trong thị truờng bằng quan hệ cung - cầu về đất; đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai đảm bảo đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tu xây dựng kinh doanh bất động sản. Tiếp tục hỗ trợ cho các nhà đầu tu để đua nhanh bất động sản còn đóng băng vào thị truờng để tăng cung, đặc biệt là các nhà đầu tu có năng lực thực sự.
3.2.4. Đẩy mạnh hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở
Cấp tín dụng là vấn đề cốt lõi trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng thuơng mại.Để tồn tại và phát triển bên cạnh nhận tiền gửi thì ngân hàng phải đẩy mạnh hoạt động tính dụng.Hoạt động bán lẻ đuợc là định huớng phát triển trong thời gian tới của chi nhánh.Nhung vấn đề đặt ra là phải có tài sản bảo đảm. Hiện nay, đa phần các đối tuợng khi vay vốn ngân hàng đều thế chấp bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Trong khi hiện nay, nhiều tài sản là bất động sản chua đuợc cấp giấy chứng nhận do nhiều nguyên nhân, thời gian thực hiện, cơ chế chính sách của phòng tài nguyên môi truờng, ủy ban nhân dân...
Do đó, khách hàng không đuợc vay vốn đã bỏ lỡ cơ hội kinh doanh và cơ hội đuợc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng cá nhân. Điều này cũng làm hạn chế chủ truơng quy mô tăng truởng tín dụng của ngân hàng.
3.2.5. Ban hành khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới, quy định chặt chẽ xác định giá trị sổ sách tài sản
Hiện nay, khi nhận tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nhiều ngân hàng thuơng mại thuờng áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND tỉnh, thành phố để cấp tín dụng. Tuy nhiên, khung giá đất của nhà nuớc lại thấp hơn so với giá trị giao dịch thực tế rất nhiều (3-5 lan).Khung giá đất đuợc đua ra chỉ là cơ sở để tính thuế, thực hiện các nghĩa vụ với nhà nuớc.Chính vì vậy, giá trị tài sản định giá không tuơng xứng với giá trị thị truờng của tài sản.
Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới quy định cũng quá thấp so với tình hình thị truờng, không dựa vào khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiện của công trình....
Để cải thiện tình trạng trên các ngân hàng thuơng mại vẫn định giá theo quy trình riêng của ngân hàng. Nhung việc tồn tại một khung giá mới sát với thị truờng vẫn là điều cần thiết đối với hoạt động thẩm định giá của các ngân hàng thuơng mại. Ngoài ra, khung giá này có thể có biên độ dao động phù hợp để áp dụng vào công tác định giá tài sản thế chấp. Điều này giúp cho giá trị bất động sản không quá chênh lệch so với giá trị thị truờng tại thởi điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi để thu nợ.
Sau khi phân loại tài sản, nếu dựa vào khung giá nhà nuớc thì quá thấp so với thị truờng.
Đánh giá tài sản theo sổ sách kế toán thực sự là công việc mạo hiểm bởi vì các con số đó thuờng khác xa so với thực tế. Nhà nuớc cần quy định chặt chẽ về công tác hạch toán kế toán của doanh nghiệp.
Hiện tuợng cùng một tài sản đuợc đánh giá khác nhau tại các ngân hàng thuờng xuyên diễn ra, giá trị thực của tài sản phụ thuộc vào thỏa thuận của ngân hàng và khách hàng. Vì vậy, nhà nuớc cần đua ra những tiêu chí chung đồng thời thông báo rộng rãi trên nhiều phuơng tiện thông tin đại chúng để tránh hiểu lầm đáng tiếc giữa ngân hàng và khách hàng tạo thuận lợi cho việc đánh giá.
3.2.6. Quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Khi thị truờng bất động sản phát triển ổn định và đồng bộ, lúc đó các giao dịch trên thị truờng thuận lợi vì khi đó các thông tin thu thập đuợc tuơng đối chính xác, phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản. Do các thông tin về bất động sản so sánh là chính xác nên kết quả định giá tài sản sẽ sát với giá trị thị truờng. Để làm đuợc điều đó thì cơ quan nhà nuớc phải chú trọng các vấn đề sau:
- Sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về việc mua bán nhà đất của các chủ thể, đồng thời tăng quyền quản lý của nhà nuớc đối với đất.
- Minh bạch các hoạt động giao dịch bất động sản và quy hoạch đất đai của chính phủ. Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu sẽ tạo môi truờng cạnh tranh lành mạnh, kiểm
soát đuợc giá cả một cách hợp lý. Thực thi các biện pháp chống đầu cơ, tăng cuờng
hoạt động quản lý sau giao đất. Bảo đảm quy hoạch phải đi truớc một buớc: quy hoạch
phải bảo đảm tính khoa học, phù hợp với thực tế và bảo đảm các mục tiêu xã hội.
- Tạo lập hành lang cho thị truờng bất động sản, điều này chính là tăng cuờng và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hóa nhằm tạo nhu cầu
chuyển dịch đất đai cũng nhu nguồn cung cho thị truờng bất động sản.
- Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nguời bán và nguời mua cần sự tu vấn của các tổ chức môi giới và sự hỗ trợ của
các tổ
chức tài chính, tín dụng trong thanh toán. Do vậy, cần đa dạng hóa các hình thức tham
gia thị truờng bất động sản và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp các chủ thể
tham gia kinh doanh bất động sản. Nhà nuớc cần nâng cao chất luợng dự báo,
thiết lập
hệ thống thông tin thị truờng.
3.2.7. Hình thành trung tâm thông tin TSBĐ có thể quản lý thông tin về tài sản giữa các tổ chức tín dụng
Đối với các NHTM việc thành lập trung tâm chuyên cung cấp thông tin về TSBĐ là điều rất khó thực hiện nhung đối với NHNN thì hoàn toàn nằm trong khả năng.
Nếu thành lập trung tâm thông tin tín dụng về tài sản bảo đảm thuộc quản lý nhà nuớc, cơ quan nhà nuớc có thể quản lý giám sát đảm bảo tuân thủ, hạn chế rủi ro quy trình nhận TSBĐ của các TCTD về nhận tài sản bảo đảm.
Trung tâm thông tin tín dụng về TSBĐ có thể cung cấp thông tin toàn diện, tổng hợp, khách quan cũng nhu là cơ sở cho các NHTM trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm sau này.
trình nhận và xử lý tài sản bảo đảm của các NHTM. Từ đó, quá trình cấp tín dụng của NHTM được thông suốt, thuận lợi.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
Trên cơ sở lý luận ở chương 1, thực trạng tồn tại cũng như nguyên nhân của cá tồn tại này được trình bày ở chương 2, chương 3 đưa ra những định hướng cơ bản về hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm cùng những giải pháp cụ thể và một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả cong tác thẩm định tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Bộ phận Nam Hà Nội.
KẾT LUẬN
Ngân hàng thương mại cung cấp các sản phẩm dịch vụ rất đa dạng và phong phú cho các chủ thể trong nền kinh tế. Trong đó, nghiệp vụ tín dụng chiếm tỷ trọng chủ yếu và cũng là hoạt động mang lại phần lớn thu nhập cho ngân hàng. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng luôn tiềm ẩn rủi ro. Công tác thẩm định giá là cần thiết trong quá trình cấp tín dụng của ngân hàng: vừa là cơ sở để xác định giá trị khoản vay, vừa đảm bảo rủi ro cũng như nâng cao chất lượng tín dụng trong hoạt động của các NHTM.
Có thể thấy trong thời gian qua, Ngân hàng TMCP Á Châu nói chung và Phòng thẩm định tài sản - Bộ phận Nam Hà Nội nói riêng đã chú trọng hoàn thiện quy trình, phương pháp thẩm định giá tài sản.
Trên cơ sở lý luận, thực trạng về công tác thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Bộ phận Nam Hà Nội, khóa luận đã nêu ra được những kết quả đạt được, những hạn chế cũng như nguyên nhân của những hạn chế đó. Từ đó, khóa luận đã đề ra được một số giải pháp cơ bản và những kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Bộ phận Nam Hà Nội.
Khóa luận được hoàn thành với sự nỗ lực nghiên cứu của bản thân cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của ThS. Nguyễn Tiến Thỏa và các anh chị làm việc tại Bộ phận Thẩm định tài sản Nam Hà Nội. Tuy đã đạt được một số kết quả nhất định, song do còn hạn chế về kinh nghiệm và sự hiểu biết của bản thân cũng như về thời gian nghiên cứu và cách thức tiếp cận dữ liệu, khóa luận không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, em mong muốn nhận được nhiều ý kiến đóng góp của các thầy cô để đề tài tiếp tục được hoàn thiện.
Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Tiến Thỏa đã dành nhiều thời gian hướng dẫn, góp ý cho em trong suốt quá trình hoàn thành khóa luận này.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Giáo trình định giá Bất động sản trong hoạt động tín dụng - cách tiếp cận từ các Ngân hàng thương mại do Tiến sĩ Phạm Tiến Đạt chủ biên
Giáo trình “Nguyên lý chung về định giá tài sản” (dùng cho chuyên ngành định giá tài sản - lưu hành nội bộ)
Bộ luật Dân sự năm 2015
Luật giá số 11/2012/QH2013 năm 2012
Pháp lệnh Ngân hàng ban hành ngày 23/05/1990
Luật tổ chức Tín dụng số 47/2010/QH2012 ngày 26/06/2010 Nghị định số 163/2006/NĐ - CP ngày 29/12/2006
Công văn 75/NVQĐ - QLRRTD. 16 ngày 17/02/2016 Công văn 331/CV - TĐTS.15 về sử dụng bản đồ quy hoạch Hướng dẫn công việc WI-01/TĐTS ban hành ngày 25/08/2015 Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014
I. CÁC THÔNG TIN CHUNG
1. Chủ sở hữu tài sản: ĐẶNG ĐÌNH PHONG 2. Mục đích thẩm định : Cấp tín dụng
3. Người vay: ĐẶNG ĐÌNH PHONG
4. Đơn vị đề nghị thẩm định: PGD CỬA NAM 5. Thời điểm chấp nhận đề nghị thẩm định: 6. Thời điểm phân hồ sơ:
7. Thời điểm hoàn tất để ký: Thời gian trễ: 0 phút Lý do trễ: () PHỤ LỤC Phiếu đề nghị thẩm định bất động sản thế chấp Biên bản thẩm định hiện trạng bất động sản Tờ trình thẩm định Bất động sản
Phụ lục 11 - WI-01/TĐTS về các yếu tố ảnh huởng đến giá trị bất động sản
Phụ lục 12 - WI-01/ TĐTS về tỷ lệ đơn giá đất ở mặt tiền đuờng nội bộ, hẻm/ngõ từ vị trí mặt tiền đuờng Mã tài sản: 105936 NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU PHÒNG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI Số: 393O/TĐTS-16.05 TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN
+ Tường: Gạch + Nền: Gạch men - Tiện nghi: Trung bình
- DTSD thực tế: 240.00 m2 chiều dài: chiều
rộng
- DTSD được công nhận quyền sở hữu: 0.00 m2 chiều dài: chiều
rộng - DTSD xây dựng đúng GPXD: 101.50 m2
- DTSD xây dựng không phép/ vượt giấy phép xây
dựng: 138.50 m2
Khoản mục Theo đơn giá
nhà nước Theo đơn giá thẩm định (VND)
1. Giá trị quyên sử dụng đất 756,000,000.00 2,496,000,000
- Diện tích (m2) 40^00^ 40.00
- Đơn giá (đvt/m2) 18,900,000.00 62,400,000
2. Giá trị tài sản găn liên với đất 0 233,450,000 318,550,000
Đã được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở/công trình Xây dựng đúng nội dung trên GPXD Xây dựng không phép/ vượt GPXD - Diện tích (m2) Oô" 101.50 138.50 - Đơn giá (đvt/m2) 0 2,300,000 2,300,000 STT Tiêu chí BĐS thẩm định BĐS so sánh 1 2 3
1 Nguồn Thông tin KH Anh Tuấn Anh 0935.768.288
Ông Quất - 0913.296.311
Ngày giờ: 05/05/2016 9:11:00AM
05/05/2016 1:30:00PM 05/05/2016 9:11:00AM 05/05/2016 9:11:00AM
I. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Vị trí bất động sản
Địa chỉ: THỬA 72 TỜ 07 Tổ 27, Phường Bồ Đề, Quận Long Biên, Thành phố Hà Nội
- Vị trí BĐS tọa lạc:
- Địa chỉ hiện tại của BĐS là: Số 3, ngách 4, ngõ 162 Nguyễn Văn Cừ, Phường Bồ Đề, Quận Long Biên, TP Hà Nội.
- BĐS tọa lạc ngách nhựa #3.5m, cách ngõ 162 Nguyễn Văn Cừ (nhựa, #5m-7m) #15m, cách đường Nguyễn Văn Cừ #100m.
2. Chứng từ pháp lý
a) Chứng từ pháp lý (Các chứng từ liên quan đến BĐS thẩm định do cơ quan Nhà nước cấp)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BK 393586, số vào