Quy trình thẩm định giá, phương pháp định giá một số trường hợp chưa phù hợp
Phuơng pháp định giá đuợc dùng chủ yếu trong thẩm định giá tài sản bảo đảm là phuơng pháp so sánh nhung tính khách quan tự nguyện của các giao dịch lại chua bảo đảm. Các giao dịch đuợc sử dụng làm thông tin so sánh chua đầy đủ. Theo tiêu chuẩn định giá, cần có ít nhất 3-6 tài sản để so sánh nhung đại đa số chỉ có từ 2-3 thông tin để so sánh. Trong khi đó, các giao dịch diễn ra trên thị truờng ít hoặc các nhân viên đã tiến hành điều tra thị truờng để tìm ra các giao dịch so sánh nhung quá trình điều tra bị giới hạn do năng lực, điều tra chua kỹ càng, cẩn thận nên dẫn đến số liệu chua chuẩn xác.
Tính chất so sánh của các tài sản chua đầy đủ, mới chỉ dừng lại ở một số tiêu thức cơ bản: Tình trạng pháp lý, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh, chua chú ý đến các tiêu thức khác nhucác điều kiện và điều khoản của giao dịch.
Trình độ, kinh nghiệm chuyên môn của các nhân viên thẩm định ảnh hưởng rất lớn đến quá trình thẩm định giá tài sản.
Mặc dù nhân viên thẩm định đều là những nguời có kiến thức, đuợc đào tạo tại các truờng đại học có uy tín nhung lại thiếu kinh nghiệm thực tế và các kỹ năng mềm chua đuợc phát triển toàn diện. Do đó, kết quả định giá vẫn phụ thuộc vào ý muốn chủ quan và trình độ của cán bộ thẩm định.
Thủ tục liên quan đến thẩm định giá tại các đơn vị nhà nước còn chậm trễ, thậm chí chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể
Trong quá trình thẩm định giá, các nhân viên thẩm định chua nhận đuợc sự hỗ trợ hoặc trả lời kịp thời từ các đơn vị chức năng liên quan: phuờng xã, quận huyện. Điều này khiến cho quá trình định giá bị kéo dài, không đảm bảo tiến độ định giá. Ví dụ: truờng hợp tài sản ở nội thành Hà Nội đã thay đổi địa chỉ nhà (do đánh số lại, tên đuờng mới, chia tách quận, thay đổi tên phuờng) hoặc thay đổi qua nhiều lần nhung không đuợc xác nhận hoặc không có quy trình huớng dẫn đầy đủ. Khi qua phuờng xác nhận lại chuyển lên quận.Khi lên Quận lại yêu cầu về xác nhận tại phuờng.
Kết quả thẩm định giá chưa phù hợp do hạn chế về thời gian thực hiện quá trình thẩm định giá
Thông thường, đối với những hồ sơ thẩm định giá TSBĐ có giá trị nhỏ và trung bình, thời gian từ khi tiếp cận đầy đủ hồ sơ khách hàng cho đến khi hoàn thành ước tính giá trị tài sản thẩm định tại ACB là 3 ngày làm việc.
- Do hạn chế về thời gian thực hiện quá trình thẩm định giá trong khi khối lượng công việc phải thực hiện trong suốt quá trình thẩm định là rất lớn, từ việc khảo
sát thực
tê đến việc thu thập thông tin về tài sản so sánh và phân tích thông tin. Trong các điều
kiện bình thường thì 3 ngày làm việc là phù hợp để hoàn thành một hồ sơ thẩm
định tài
sản. Tuy nhiên, trong những khoảng thời gian cao điểm, khoảng tháng 6 đến
tháng 10
có nhiều hồ sơ thẩm định, thậm chí 1 ngày nhân viên thẩm định thực tế 5 hồ sơ thẩm
định thì thời gian làm việc 3 ngày là không đủ cho tất cả các công việc đặc biệt
là khi
tài sản bảo đảm nằm ở các khu vực xa cơ quan thẩm định gây khó khan trong
việc tìm
thông tin so sanh và xác minh quy hoạch của BĐS.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Dựa trên thực trạng công tác thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Bộ phận Nam Hà Nội, ta phân tích các quy định hiện hành, cách thức tổ chức, quy trình và phuơng pháp định giá đang đuợc ngân hàng áp dụng, khóa luận chỉ ra đuợc một số kết quả Ngân hàng đạt đuợc cũng nhu những hạn chế còn tồn tại từ cả nguyên nhân chủ quan và khách quan. Từ đó có thể đề ra đuợc các giải pháp để hoàn thiện công tác thẩm định giá tại Ngân hàng TMCP Á Châu - Bộ phận Nam Hà Nội.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU - BỘ PHẬN NAM HÀ NỘI
3.1. ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG
3.1.1. Bổ sung thông tin và nâng cấp cơ sở dữ liệu
Cung cấp thêm các dự đoán xu huớng thị truờng trong tuơng lai.Thị truờng giao dịch của các tài sản luôn biến động. Các nhân viên thẩm định - những nguời có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm trong việc xác định giá trị tài sản có thể đánh giá giá trị tài sản đang giao dịch trên thị truờng có phù hợp với giá trị thực của tài sản hay không, từ đó đua ra các thông tin và nhận định về giá trị tài sản cho nguời sử dụng thông tin. Điều này sẽ đặc biệt ý nghĩa khi giá trị thị truờng của tài sản không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản gây ra những sai lệch về giá trị thực của tài sản đối với những nguời không có kiến thức, kỹ năng về xác định giá trị của tài sản.
3.1.2. Giải pháp về nhân sự
Yếu tố con nguời vô cùng quan trọng trong cấp tín dụng cũng nhu hoạt động thẩm định giá tài sản. Khi có ý thức tự rèn luyện, học tập, kỹ năng làm việc, và quy trình định giá của hệ thống NHCT, cán bộ thẩm định có thể thu thập đuợc thông tin chính xác nhất, đồng thời không ngừng nâng cao kiến thức và kinh nghiệm định giá tài sản. Vì thế, NHCT cũng nhu chi nhánh cần có các giải pháp:
- Tăng cường đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn, tinh thần thái độ làm việc của đội ngũ nhân sự. Lợi thế của bộ phận thẩm định là đội ngũ nhân viên khá
trẻ, năng
động, có khả năng và kinh nghiệm làm việc. Tuy nhiên, truớc xu thế hội nhập thế giới,
cần bồi duỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế
chính sách, văn bản, chế độ liên quan đến đội ngũ cán bộ để có thể tiếp cận
nhanh nhất
và hiệu quả nhất. Ngoài ra, tổ chức các khóa học đào tạo nghiệp vụ, truyền đạt kinh
nghiệm thực tế để nâng cao chất luợng thẩm định của cán bộ.
- Nâng cao vai trò của bộ phận tác nghiệp (bộ phận chịu trách nhiệm rà soát hồ sơ pháp lý, quản lý, kiểm tra danh mục tài sản bảo đảm định kỳ) tránh hiện tuợng gian lận sai sót hồ sơ tài sản bảo đảm. Ngân hàng cần có chế tài xử lý nghiêm các truờng hợp viphạm. Nguợc lại, sử dụng các hình thức khen thuởng hợp lý nhằm tạo động lực trong công tác thẩm định.