2.3.2.1. Hạn chế
- Phương thức kinh doanh chủ đầu tư lựa chọn là hợp lý nhưng chưa phải là phương thức tối ưu. Để lựa chọn phương thức tối ưu, chủ đầu tư cần đưa ra nhiều phương thức kinh doanh, sau đó phân tích và lựa chọn dựa trên tiềm lực tài chính sẵn có. Xây dựng nhiều phương thức kinh doanh sẽ giúp chủ đầu tư giảm thiểu được rủi ro, có những phương án đầu tư phù hợp với sự thay đổi của các yếu tố thị trường.
- Thời gian huy động vốn từ khách hàng chưa hợp lí, bên cạnh đó giá chuyển nhượng lại thấp, chưa phù hợp với giá thị trường. Do thiếu vốn đầu tư, nên CTCP Đầu tư Mai Linh đã thực hiện rất nhiều chương trình khuyến mại, giảm giá bán nhằm thu hút vốn đầu tư như: Gói không gian sáng tạo, vay mua nhà lộc tân gia. Chính điều này đã làm cho giá bán dự án đợt sau thấp hơn đợt trước rất nhiều, gây tâm lí e ngại cho khách hàng đang sở hữu căn hộ và gây mất uy tín cho chủ đầu tư. Hiện nay, CTCP Đầu tư Mai Linh đang thực hiện rao bán chung cư Golden Palace với mức giá khoảng 22 triệu/m2. Điều đó làm ảnh hưởng đến doanh thu và lợi nhuận của dự án. Thực tế thì giá chuyển nhượng trên thị trường căn hộ chung cư của 1m2 ở huyện Từ Liêm dao động trong khoảng 25 triệu - 28 triệu đồng, tuỳ thuộc vào từng vị trí.
- Thời gian hoàn vốn dài, tỷ lệ chiết khấu của dự án thấp (10,65%), không phù hợp với thời gian xây dựng và tình hình thị trường vào những năm qua. Về bản chất thì lãi suất chiết khấu của một dự án chính là chi phí vốn của dự án đó. Khi lựa chọn thực hiện dự án, nhà đầu tư đã bỏ qua rất nhiều cơ hội đầu tư khác, vì vậy tỷ lệ chiết khấu phải phù hợp với sự lựa chọn đầu tư của nhà đầu tư. Nhưng 10,65% là tỷ lệ thấp khi xem xét các cơ hội đầu tư trên thị trường trong những năm qua. Ví dụ như lãi suất cho vay của ngân hàng có thời điểm lên đến 15% vào năm 2012. Do không lựa chọn được tỷ lệ chiết khấu hợp lý nên kế hoạch doanh thu và lợi nhuận không phù hợp với hiện tại, và vì vậy giá trị hiện tại ròng thu được khá nhỏ so với tổng vốn đầu tư bỏ ra ban đầu.
- Theo kế hoạch, dự án được đưa vào huy động vốn khách hàng vào thời điểm đầu năm 2010, nhưng trên thực tế tiến độ của dự án lại chậm khá nhiều so với kế hoạch (hiện nay dự án đang thực hiện được khoảng 70% tổng vốn đầu tư), do đó dự án phải chịu tác động của các yếu tố thị trường vào thời kỳ 2013 – 2014. Năm 2013, giá vật liệu xây dựng tăng 17,12%; ảnh hưởng đến chi phí xây dựng dự án. Năm 2011 – 2012: là thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu, thị trường bất động sản đóng băng, lạm phát của Việt Nam lên đến 18%; các ngân hàng thắt chặt cho vay, ảnh hưởng đến việc tiêu thụ bất động sản.
2.3.2.2. Nguyên nhân
- Chủ đầu tư chưa có những phân tích về sự suy giảm của nền kinh tế nói chung, sự đóng băng của thị trường bất động sản nói riêng để xây dựng nhiều phương án kinh doanh đề phòng rủi ro.
- Dự án được xây dựng ở huyện Từ Liêm vào năm 2008, do thời gian kéo dài nên giá bán dự tính và mức lãi suất chiết khấu chủ đầu tư lựa chọn là còn chưa phù hợp.
- Khi thực hiện dự án Golden Palace, chủ đầu tư cũng đang thực hiện các dự án khác, do đó vốn đầu tư bị phân tán, đây là một trong những nguyên nhân gây chậm tiến độ của dự án, kèm theo sự khó khăn của thị trường bất động sản dẫn tiến việc tiến độ thi công dự án bị chậm khá nhiều.
- Dự án đầu tư Golden Palace có vốn đầu tư lớn, quy mô xây dựng rộng, gây ra khó khăn trong việc quản lý dự án.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI
GOLDEN PALACE