1.3.2.1. Đội ngũ cán bộ phân tích dự án
Đội ngũ cán bộ phân tích tài chính dự án kể cả người quản lý và cán bộ trực tiếp phân tích tài chính dự án là nhân tố quyết định trực tiếp tới chất lượng phân tích tài chính dự án.
Phân tích tài chính dự án là công việc hết sức phức tạp đòi hỏi cán bộ phân tích phải có kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức tốt. Vì cán bộ phân tích tài chính dự án là người trực tiếp tiến hành các hoạt động phân tích từ khâu thu thập thông tin, số liệu phục vụ việc phân tích tới việc tính toán, phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án. Do đó, kết quả phân tích tài chính dự án phụ thuộc vào cách nhìn nhận chủ quan và năng lực của người phân tích.
Do tính phức tạp và phạm vi liên quan của dự án, cán bộ phân tích tài chính dự án không những có trình độ học vấn, kiến thức chuyên môn sâu mà còn về chuyên mộn, nghiệp vụ, các phương pháp khoa học để tiến hành phân tích. Khả năng nắm bắt và xử lí công việc trên cơ sở kiến thức và kinh nghiệm. Kinh nghiệm là những kiến thức tích lũy được qua các hoạt động thực tiễn trải qua trong nhiều năm hoạt động. Nếu cán bộ phân tích có chuyên môn, trình độ, năng lực tốt, thực hiện tốt quy trình phân tích sẽ cho ra kết quả phân tích tài chính dự án tin cậy, giúp chủ đầu tư đưa ra được quyết định đầu tư chính xác.
Bên cạnh đó, phẩm chất đạo đức, tính kỷ luật cao, lòng say mê và khả năng nắm bắt, dám chịu trách nhiệm về công việc của mình cũng là yếu tố không thể thiếu của cán bộ phân tích. Nếu cán bộ phân tích không có phẩm chất đạo đức, dám chịu trách nhiệm về công việc của mình sẽ ảnh hưởng tới tiến độ công việc, thời gian phân tích, số liệu mà người phân tích thu thập thông tin không mang tính khách quan sẽ ảnh hưởng tới tính tin cậy kết quả của phân tích, dự án sẽ gặp rủi ro cao trong quá trình thực hiện.
Mặt khác, nhà quản lý, lãnh đạo công ty cũng ảnh hưởng nhiều tới việc phân tích tài chính dự án. Nếu nhà quản lý nhận thức đúng ý nghĩa, tầm quan trọng của việc phân tích tài chính dự án thì họ mới tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ phân tích, quan tâm một cách thích hợp tới công việc này giúp chất lượng phân tích tài chính dự án đạt kết quả tốt.
1.3.2.2. Thông tin
Thực chất của quá trình phân tích tài chính dự án là xử lý, tính toán, phân tích các thông tin, số liệu thu thập được để đưa ra nhận xét về dự án có hiệu quả tài chính không. Do đó, thông tin là yếu tố quan trọng không thể thiếu được trong quá trình phân tích tài chính dự án. Nếu thiếu thông tin thì quá trình phân tích tài chính dự án không thực hiện được hoặc nếu thực hiện thì sẽ mang lại kết quả không tin cậy. Vì vậy, thông tin phục vụ quá trình phân tích tài chính dự án phải đầy đủ, chính xác, cập nhật sẽ đảm bảo tính chính xác, tin cậy của kết quả phân tích.
Thông tin thiếu, không đầy đủ sẽ dẫn đến chất lượng phân tích tài chính dự án không tốt, không tin cậy. Thông tin có thể lấy được từ nhiều nguồn khác nhau từ nguồn nội bộ doanh nghiệp như năng lực tài chính của chủ đầu tư, năng lực kinh nghiệm trong kĩnh vực hoạt động của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, phải thu thập thông tin từ các nguồn bên ngoài như lĩnh vực dự án sẽ hoạt động như tình hình biến động của thị trường, nhu cầu sản phẩm đầu ra, đầu vào, tìm hiểu các dự án cùng loại trên thị trường thông tin về cơ chế chính sách của Đảng và Nhà nước đối với lĩnh vực dự án hoạt động. Nếu những thông tin này không được thu thập một cách đầy đủ và chính xác thì kết quả phân tích tài chính dự án sẽ bị hạn chế, dẫn tới quyết định đầu tư sai.
1.3.2.3. Trang thiết bị, công nghệ
Trang thiết bị, công nghệ là nhân tố ảnh hưởng tới thời gian và độ chính xác của việc phân tích tài chính dự án. Với trang thiết thiết bị công nghệ hiện đại việc thu thập, xử lý và lưu trữ thông tin một cách nhanh chóng, chính xác. Các cán bộ phân tích có thể thu thập và xử lí một lượng thông tin lớn về dự án mà vẫn tiết kiệm được thời gian. Với khả năng liên kết mạng như hiện nay thì việc thu thập những thông tin cần thiết phục vụ cho quá trình phân tích tài chính dự án là rất đơn giản và nhanh chóng giúp chủ đầu tư tiết kiệm được nhiều chi phí. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án đã được cài đặt sẵn như NPV, IRR, PI…Người cán bộ phân tích chỉ cần nạp số liệu vào, phần mềm sẽ tự động chạy ra kết quả cần tính. Như vậy, việc ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật, trang thiết bị cộng nghệ hiện đại giúp cho công tác phân tích tài chính dự án diễn ra thuận lợi hợn, việc thu thập, xử lý thông tin, tính toán các chỉ tiêu được nhanh chóng, chính xác, rút ngắn thời gian phân tích, góp phần làm cho chất lượng phân tích tài chính dự án được tốt hơn.
1.3.2.4. Quy trình, nội dung phân tích
Quy trình, nội dung phân tích là căn cứ cho cán bộ phân tích thực hiện công việc một cách khoa học và đầy đủ. Quy trình phân tích tài chính bao gồm nội dung phân tích, các hệ thống chỉ tiêu phân tích và trình tự tiến hành các nội dung trên.
Nếu cán bộ phân tích thực hiện đúng quy trình, kết quả phân tích sẽ mang tính tin cậy cao và không sai xót trong quá trình phân tích, tránh được rủi ro.
1.3.2.5. Tổ chức công tác phân tích tài chính dự án
Phân tích tài chính dự án bao gồm nhiều công việc liên quan chặt chẽ với nhau. Kết quả của nó phục thuộc nhiều vào sự phối hợp của các bộ phận trong quá trình phân tích. Việc phân công trách nhiệm cụ thể đến từng phòng, ban, cán bộ trong công tác phân tích sẽ tránh được sự chồng chéo, phát huy được những mặt mạnh, hạn chế được những mặt yếu của mỗi cá nhân từ đó giúp giảm bớt chi phí cũng như thời gian phân tích. Vì vậy, việc tổ chức điều hành công tác phân tích tài chính hợp lý, khoa học sẽ giúp choc ho chất lượng phân tích tài chính dự án được tốt hơn.
1.3.2.6. Cách lựa chọn lãi suất chiếu khấu
Lãi suất chiếu khâu là tỷ lệ sinh lời cần thiết mà nhà đầu tư yêu cầu đối với một dự án, là cơ sở để chiết khấu các dòng tiền trong việc xác định giá trị hiện tài ròng của dự án. Lãi suất chiếu khấu được sử dụng trong việc tính chuyển các khoản tiền phát sinh trong thời kỳ phân tích về cùng một mặt bằng thời gian hiện tại hoặc tương lai, đồng thời nó là độ giới hạn để đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư.
Tỷ lệ chiết khấu hợp lý có thể lựa chọn như sau:
Vì dự án được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu và nợ ngân hàng, nên tỷ lệ chiết khấu hợp lý sẽ được tính bằng công thức:
VCSH x rVCSH + VHĐ x rVHĐ+ N x rN r = VCSH + +VHĐ + N Trong đó: VCSH: Vốn chủ sở hữu N: Vốn vay ngân hàng
rVCSH: Lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư rN: Lợi tức phải trả
VHĐ: Vốn huy động
rVHĐ: Lãi suất nguồn vốn huy động
Việc lựa chọn lãi suất chiết khấu là yếu tố qua trọng trong phân tích tài chính dự án. Lãi suất chiếu khấu ảnh hưởng tới giá trị hiện tại của các khoản thu nhập và chi phí của dự án. Với cùng một dòng tiền nhưng lãi suất khác nhau sẽ tính toán ra kêt quả khác nhau. Do vậy, việc xác định lãi suất chiếu khấu chính xác là công việc rất khó khăn. Nếu xác định lãi suất tái chiếu khấu quá thấp nó sẽ khuyến khích nhà đầu tư vào dự án, ngược lại nếu xác định lãi suất tái chiếu khấu quá cao sẽ hạn chế đầu tư, gây nên chất lượng phân tích tài chính kém.
Hiện nay, chúng ta chưa có quy định nào thống nhất về lãi suất chiếu khấu cho từng ngành cụ thể cũng như chưa có chuẩn mực nào để xác định lãi suất chiếu khấu. Do vậy, đối với từng dự án cụ thể sẽ có các cách xác định lãi suất chiếu khấu khác nhau. Cán bộ phân tích có thể căn cứ vào lãi suất trên thị trường liên ngân hàng, lãi suất trái phiếu chính phủ hoặc tỷ lệ sinh lời trung bình ngành để áp dụng làm lãi suất chiếu khấu cho dự án. Do đó, các cán bộ phân tích tài chính dự án phải nhận biết và kịp thời theo sát diễn biến, thay đổi của thị trường hiện tại để áp dụng lãi suất chiếu khấu cho phù hợp và chính xác.
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHU CĂN HỘ CAO CẤP GOLDEN
PALACE, MỄ TRÌ, TỪ LIÊM, HÀ NỘI