Đây là một căn cứ quan trọng để đánh giá tình hình khả thi của dự án, xem xét dự án có khả năng vay vốn để thực hiện đầu tư cũng như xem xét khả năng thanh toán cho các tổ chức tín dụng.
Dự án tuy có thời gian thực hiện ngắn nhưng quy mô dự án lại không nhỏ với tổng mức vốn đầu tư là: 3.150 tỷ đồng. Vì vậy cần xác định rõ cơ cấu các nguồn vốn tham gia đầu tư dự án để đảm bảo dự án được thực hiện đúng tiến độ.
- Vốn huy động 2.120 tỷ đồng, chiếm 67,3% tổng mức vốn đầu tư. Mặc dù dự án có phân bổ tiến độ huy động vốn nhưng lượng vốn huy động khá lớn, huy động ngay trong giai đoạn đầu của dự án để tiến hành những hoạt động xây dựng hạ tầng kỹ thuật cơ bản, quảng cáo môi giới nhằm thu hút khách hàng ngay từ giai đoạn đầu này.
- Vốn vay chiếm 16% tổng vốn đầu tư. Tỷ lệ vốn vay tương đối thấp với lãi suất khá thấp 12%/năm. So với các dự án đầu tư kinh doanh thông thường đây là mức vốn vay chấp nhận được.
- Nguồn vốn tự có chỉ chiếm khoảng 15,87%. Mặc dù chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng nguồn vốn này giúp chủ đầu tư giảm áp lực vay vốn từ các nguồn khác, tăng sự an toàn về nguồn vốn đầu tư hơn.
• Phân tích độ nhạy của dự án
Việc phân tích độ nhạy của dự án hay rủi ro trong kinh doanh được tiến hành trong các tình huống:
- Giảm doanh thu do giá bán bị giảm hoặc không bán hết được hàng (chậm luân chuyển sản phẩm của dự án): đây là trường hợp xấu nhất được xem xét với mức độ giao động giảm từ 2% - 10% so với doanh thu dự kiến.
- Tăng doanh thu do tăng giá bán: được xem xét với mức độ dao động tăng từ 2% - 10% so với doanh thu dự kiến.
- Giảm vốn đầu tư (tiết kiệm chi phí) xây dựng của dự án nhờ tiết kiệm nguyên vật liệu và các chi phí cấu thành của dự án, sử dụng các sản phẩm, công nghệ mới: được xem xét với mức độ dao động giảm từ 2% - 10% so với tổng mức đầu tư ban đầu dự kiến.
- Tăng vốn đầu tư (tăng chi phí) xây dựng của dự án do lạm phát, trượt giá nguyên vật liệu và các chi phí cấu thành của dự án được xem xét với mức độ dao động tăng từ 2% - 10% so với tổng mức đầu tư ban đầu dự kiến.
Nhìn trên bảng phân tích, có thể thấy trong trường hợp doanh thu hoặc chi phí dự án dao động tăng hoặc giảm trong khoảng 0% - 6% hiệu quả đầu tư của dự án vẫn đảm bảo vì các chỉ số NPV>0 và IRR đều lớn hơn hệ số chiết khấu 10,65%. Khi dao động vượt quá 6% nhất là việc giảm doanh thu hoặc tăng vốn đầu tư do trượt giá (đây là trường hợp xấu nhất) hiệu quả đầu tư của dự án bị ảnh hưởng đáng kể.
Nhận xét:
Việc thực hiện đánh giá độ nhạy của dự án có tính đến các yếu tố lạm phát, chi phí xây dựng như trên đã giúp chủ đầu tư hạn chế được rủi ro trong quá trình xây dựng dự án. Trong bối cảnh thị trường BĐS có những diến biễn khó lường và chưa dự báo được thị trường BĐS trong tương lai thì phân tích độ nhạy là rất cần thiết để có những phương án kinh doanh phù hợp với diễn biến thị trường.
(Chi tiết trong Phụ lục – Bảng 2.10: Bảng phân tích độ nhạy dự án)
2.3. MỘT SỐ NHẬN XÉT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TỔ HỢP VĂN PHÒNG, CHUNG CƯ CAO CẤP, THƯƠNG MẠI GOLDEN PALACE