Kế hoạch trả nợ:
Căn cứ vào nhu cầu vay vốn hàng năm, tiến độ huy động vốn đầu tư, Chủ đầu tư có kế hoạch vay vốn ngân hàng để thực hiện các hạng mục dự án. Lãi vay Ngân hàng được trả hàng năm. Số tiền vay được trả dự kiến bắt đầu quý 2 năm 2012 đến cuối năm 2013 chủ đầu tư sẽ trả hết nợ.
Nhận xét về quá trình lên kế hoạch trả nợ của CTCP Đầu tư Mai Linh:
Chủ đầu tư lựa chọn vay vốn ngân hàng vào đầu năm 2012 vì xét trên nguồn lực hiện tại khi lập dự án đầu tư Golden Palace, chủ đầu tư chỉ tập trung thực hiện dự án Golden palace và một vài dự án khác mới bắt đầu triển khai. Hơn nữa, tại thời điểm này lãi vay ngân hàng thấp hơn các thời điểm khác nên việc vay vốn ngân hàng thời điểm này là hoàn toàn hợp lý. Việc thực hiện bắt đầu trả nợ ngay sau 1 năm thực hiện vay vốn đã tiết kiệm được nhiều chi phí cho dự án. Với việc dự tính doanh thu phát sinh đều đặn từ khi dự án được hoàn thành thì có thể thấy khả năng trả nợ của dự án là đảm bảo.
Bảng 2.3: Bảng kế hoạch trả nợ ngân hàng thương mại
Đơn vị: triệu đồng
Vay dài hạn Năm xây dựng Năm 1 Năm 2
Lãi suất 12 %/năm 1 2 3 4 5 6 7 8
Nợ đầu kỳ 0 530,000 417,375 304,750 192,125 79,500 59,625 39,750 19,875
Vay trong kỳ 500,000
Trả gốc trong kỳ 0 112,625 112,625 112,625 112,625 19,875 19,875 19,875 19,875
Lãi vay trong kỳ 30,000 15,900 12,521 9,143 5,764 2,385 1,789 1,193 596
Nợ cuối kỳ 530,000 417,375 304,750 192,125 79,500 59,625 39,750 19,875 0
Tổng số trả nợ trong kỳ 530,000 128,525 125,146 121,768 118,389 22,260 21,664 21,068 20,471
• Dự tính doanh thu của dự án: Doanh thu dự án từ các nguồn sau đây:
- Nguồn thu bán căn hộ
Việc huy động vốn từ việc bán căn hộ được chia thành 5 lần. Bao gồm 20% (năm 2010) – 5% -15% - 25% - 35% sau khi hoàn thiện và chuẩn bị bàn giao công trình.
- Nguồn thu cho thuê dịch vụ công cộng và thương mại
Phần diện tích kinh doanh thương mại chủ đầu tư sẽ cho thuê hoặc sử dụng để đảm bảo thu hồi vốn và phù hợp với giá cả thị trường. Thời hạn khấu hao của khu kinh doanh thương mại là 20 năm. Đối với khu vực gửi xe ô tô và xe máy sẽ do Ban quản lý chung cư quản lý và khai thác, mang tính chất phục vụ dân cư sinh sống trong khu chung cư. Chủ đầu tư cũng huy động vốn từ khách hàng muốn đăng ký thuê kinh doanh siêu thị, thương mại, văn phòng.
Nhận xét:
Mặc dù giá bán dự án dựa trên cơ sở nghiên cứu thị trường, giá cả nhà chung cư, nhưng việc tính toán doanh thu của dự án còn thiếu nhiều yếu tố cạnh tranh: như sự xuất hiện của nhiều chung cư cùng thời điểm sẽ làm giá cả bị giảm xuống cũng như chưa có những phân tích chi tiết về nguồn doanh thu dự án.
Bảng 2.4: Bảng doanh thu dự kiến
TT Chỉ tiêu Đơn vị Giá trị
1 Tổng diện tích đất m2 16.290 2 Mật độ xây dựng khối đế % 46,8 3 Mật độ xây dựng khối tháp % 36 4 Diện tích xây dựng m2 7.610 5 Tổng diện tích sàn m2 210.800 Trong đó:
- Khối đế (thương mại, dịch vụ và tiện ích cộng đồng: rạp chiếu phim mini, trung tâm chăm sóc sức khỏe, phòng sinh hoạt cộng đồng, bể bơi, nhà trẻ, sân chơi…)
m2 22.830
- Khối căn hộ m2 187.970
6 Tầng cao tầng 30
7 Tầng hầm (diện tích 15.000 m2/hầm) tầng 3
8 Số căn hộ khai thác (dự kiến) căn hộ 916
9 Diện tích tính doanh thu
- Khu dịch vụ m2 sàn 15,981
- Khu căn hộ m2 sàn 150,376
10 Đơn giá cho thuê dịch vụ
(tăng 5% sau mỗi năm) đồng/m2/tháng 536.500
11
Đơn giá bán căn hộ
(đã bao gồm 2% kinh phí bảo trì, sửa chữa) đồng/m2 24.908.000
- Lần 1 (xong móng) Năm 1 (Năm 2010) đồng/m2
6.227.10
0 20% - Lần 2 (1/3 thân) Năm 2 lần 1 (Năm 2011) đồng/m2
1.245.42
0 5% - Lần 3 (2/3 thân) Năm 2 lần 2 (Năm 2011) đồng/m2
3.736.26
0 15%
- Lần 4 (3/4 thân) Năm 3 (Năm 2012) đồng/m2
6.227.10
0 25% - Lần 5 (đã hoàn thiện) Năm 4 (Năm 2013) đồng/m2
8.717.94
0 35%
12 Thu phí sử dụng tiện ích, phí dịch vụ toà nhà đồng/m2/năm 111.000 13 Thu phí dịch vụ khác
- Số chỗ đỗ xe ôtô chỗ 1,400
- Số chỗ đỗ xe máy chỗ 1,500
- Đơn giá cho thuê bãi đỗ xe ôtô đồng/chỗ/tháng 759.500
(Nguồn: Báo cáo KTKT của CTCP đầu tư Mai Linh)
Tổng doanh thu (chưa VAT) của dự án: 7.147.846.000.000 đồng Tổng doanh thu (bao gồm VAT) của dự án: 7.862.631.000.000 đồng Vốn tự có, vốn vay, vốn huy động: 3.150.003.000.000 đồng
• Dự tính chi phí của dự án
Chi phí dự tính của dự án bao gồm các chi phí sau: - Tổng vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu đô thị
- Chi phí vận hành dự án: Chi phí tiền lương, chi phí bảo hiểm xã hội, chi phí điện, nước sinh hoạt, chi phí quản lý, chi phí quảng cáo, tiếp thị, và các chi phí khác.
- Khấu hao cơ bản: Khấu hao TSCĐ được thực hiện theo thông tư số 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính. Thời gian khấu hao công trình là 20 năm. Khấu hao chỉ tính với phần tài sản thuộc chủ đầu tư sở hữu và quản lý: khu trung tâm thương mại, còn phần căn hộ bán cho khách hàng được tính khấu hao một lần.
(Chi tiết bảng tính khấu hao tài sản cố định được tính ở phần phụ lục – Bảng 6: Bảng phân bổ giá trị khấu hao).
- Thuế gía trị gia tăng VAT 10% trên giá bán chưa thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp 25% trên lợi tức chịu thuế Tổng chi phí của dự án (chưa VAT): 3.591.111 triệu đồng
Tổng chi phí của dự án (đã bao gồm VAT): 4.067.668 triệu đồng
• Dự tính mức lãi, lỗ của dự án
Để tính được mức lãi, lỗ của dự án ta phải tính được chi phí hoạt động của dự án và kết hợp với bảng doanh thu đã ước tính ở trên.
Đánh giá công tác phân tích doanh thu, chi phí:
Cán bộ phân tích đã liệt kê và tính toán khá chi tiết, đầy đủ. Các bảng biểu về doanh thu, chi phí cũng được lập rõ ràng, đầy đủ, chi tiết từng khoản mục. Dự tính khoản mục chi phí quản lý hoạt động, chi phí bán hàng dựa trên phần trăm doanh thu với tỷ lệ lựa chọn như vậy là phù hợp. Tuy nhiên khi thực hiện đánh
giá so sánh với các chung cư cao cấp khác trên địa bàn huyện Từ Liêm như The Manor, The Garden, Mandarin Hòa Phát…đơn giá một số dịch vụ chưa được hợp lý so với giá thị trường của các dự án khác, như đơn giá dịch vụ cho thuê văn phòng hạng A tại quận Hai bà trưng – Vincom tower hiện nay là 25-30$/m2, tại quận Hoàn Kiếm là 30$/m2. Như vậy với mức giả định giá văn phòng cho thuê của dự án Golden Palace là 536.000/m2 là tương đối cao so với mặt bằng chung của thị trường hiện nay….Cán bộ phân tích đã tính đến ảnh hưởng của yếu tố lạm phát khi đưa ra giả định giá thuê trung tâm thương mại, văn phòng tăng 5% sau mỗi năm. Tuy nhiên với tình hình thị trường BĐS mảng văn phòng, trung tâm thương mại cao cấp đang có dấu hiệu chững lại. Theo báo cáo của CBRE về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà nội năm 2013 tỷ lệ số văn phòng hạng A trống hiện nay đang chiếm 30%.Vì vậy, cán bộ phân tích nên đưa ra tỷ lệ tăng giá hợp lý để thu hút được khách hàng cũng như tính toán doanh thu hợp lý, chính xác. (4)
Bảng 2.5: Dự tính doanh thu, mức lãi, lỗ của dự án
Đơn vị tính: triệu đồng
STT Tên chỉ tiêu Giá trị
1 Tổng doanh thu (bao gồm VAT) 7.862.631
2 VAT 714.785
3 Tổng doanh thu (chưa VAT) 7.147.846
4 Tổng mức đầu tư (bao gồm VAT) 3.150.003
5 Tổng mức đầu tư (chưa VAT) 2.920.862
6 Chi phí vận hành dự án 671
7 Lợi nhuận trước thuế 3.556.735
8 Thuế thu nhập doanh nghiệp 889.184
9 Lợi nhuận thuần sau thuế 2.667.551
(Nguồn: Báo cáo kinh tế kỹ thuật của CTCP Đầu tư Mai Linh)
Xác định dòng tiền của dự án:
Từ bảng tính dự trù lỗ lãi, ta lập bảng dòng tiền của dự án. Lưu ý, trong bảng tính dòng tiền dự án thì chi phí hoạt động từng năm của dự án không bao gồm khấu hao và lãi vay. Vì vậy, chi phí hoạt động từng năm của dự án từ bảng
dự trù lỗ lãi phải trừ đi khấu hao và lãi vay khi đưa vào bảng tính dòng tiền. Chi tiết bảng tính dòng tiền xem phụ lục – Bảng 7: Bảng tính dòng tiền dự án.
Nhận xét về công tác xác định dòng tiền dự án:
Khi tính toán dòng tiền của dự án Golden Palace, cán bộ phân tích đã đưa ra tương đối đầy đủ các nguồn của dòng tiền vào, dòng tiền ra của dự án. Tuy nhiên, còn chưa tính đến giá trị thu hồi, thanh lý TSCĐ vào cuối đời dự án trong khi tài sản và các công trình gắn liền với quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư BĐS thường có giá trị thanh lý lớn, điều này dẫn đến việc làm giảm độ chính xác của dòng tiền.
2.2.3. Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án 2.2.3.1 Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực doanh nghiệp 2.2.3.1 Chỉ tiêu đánh giá tiềm lực doanh nghiệp
• Hệ số vốn tự có so với vốn vay:
Vốn tự có: Vốn tự có của chủ đầu tư được tính là vốn của chủ đầu tư và vốn huy động của của khách hàng.
Ta có: Vốn tự có = Vốn chủ đầu tư + Vốn huy động của khách hàng Vốn tự có = 500 (tỷ) + 2.120 (tỷ) = 2.620 tỷ
Vốn vay thương mại: 530 tỷ
Hệ số vốn tự có so với vốn vay = Vốn tự có = 2.620
Vốn vay 530
Ta thấy, hệ số vốn tự có so với vốn đi vay của dự án lớn hơn 1, như vậy dự án có khả năng độc lập về mặt tài chính. Chủ đầu tư có khả năng tự chủ trong việc huy động vốn để đảm bảo cho dự án thực hiện đúng tiến độ.
• Tỉ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư:
Tỉ trọng vốn tự có trong tổng mức đầu tư = Vốn tự có = 2.620 Tổng mức đầu tư
3150
Ta thấy, tỉ trọng vốn tự có trong tổn mức đầu tư là 0.83 >0.6 đảm bảo khả năng tự chủ về vốn của dự án.
• Tỷ suất chiếu khấu: Ta lựa chọn tỷ suất chiết khấu là 10,65%. Bởi vì dự án sử dụng cả vốn chủ sở hữu và vốn vay thương mại.
Vốn vay thương mại là: 500 tỷ với lãi suất 12% (lãi suất ngân hàng cho vay công bố tại thời điểm lập dự án đầu tư)
Lợi nhuận chủ đầu tư kỳ vọng: 12% Lợi nhuận nhà đầu tư kỳ vọng: 10% Khi đó tỷ suất chiếu khấu được tính bằng:
2.120.003,06 x 12% +500.000 x 10% + 530.000 x 12% r =
3.150.003,06 r = 10,65%
• Tính thu nhập thuần của dự án:
Dựa vào bảng tính dòng tiền của dự án ở trên ta tính được NPV = 353,047
Chi tiết bảng tính NPV của dự án – xem phụ lục Bảng 8 – Bảng tính NPV của dự án Kết luận: NPV = 353,047> 0 dự án được chấp nhận. Doanh nghiệp thu được lợi nhuận lớn hơn chi phí bỏ ra.
2.2.3.3 Tỷ số doanh lợi PI PI = 0 1 (1 ) CF r CF n t t t ∑ = + = 003 , 3150 5 , 3503 = 1,112 PI > 0: dự án khả thi
PI cho thấy một đồng vốn bỏ ra sẽ mang lại 1,112 đồng thu nhập, do đó dự án mang tính khả thi.
2.2.3.4 Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)
Thời gian thu hồi vốn đầu tư được tính là T (payback period) = 9,45 năm kể từ khi dự án được thi công xây dựng. Sử dụng phương pháp trừ dần để tính thời gian thu hồi vốn của dự án. Chi tiết tính thời gian thu hồi vốn đầu tư xem Phụ lục Bảng 9 - Bảng tính thời gian thu hồi vốn đầu tư.
Đây là chỉ tiêu xác định chính xác hơn cho chủ đầu tư xem dự án có thu nhập cao hơn hay thấp hơn so với lợi nhuận của thị trường vốn. Dự án được quyết định đầu tư khi mà IRR lớn hơn lãi suất vốn vay.
Ta sử dụng phương pháp nội suy để xác định IRR của dự án: xác định r1
và r2, tương ứng với NPV1> 0 và NPV2< 0; sao cho r2 > r1 và r2 - r1 ≤ 5%. Khi đó IRR được xác định theo công thức sau:
IRR = r1 + ( 2 1) 2 1 1 r r NPV NPV NPV − +
+. Chọn r1 = 11%, ta tính chuyển chi phí và doanh thu về giá trị hiện tại. Ta thu được NPV1 = 317,554 triệu đồng
+. Chọn r2 = 15%, ta tính chuyển chi phí và doanh thu về giá trị hiện tại. Ta thu được NPV2 = -25,836 triệu đồng
+.Thay số vào công thức, ta tính được IRR = 14,7%
Vậy IRR = 14,7% > tỷ lệ chiết khấu (r = 10,65%) dự án được chấp nhận. Chứng tỏ dự án thu được thu nhập cao hơn so với thu nhập trên thị trường vốn.
Đánh giá công tác phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án:
Các chỉ tiêu tài chính đã được cán bộ phân tích của CTCP đầu tư Mai Linh đánh giá đúng nguyên tắc, chính xác.
Cán bộ phân tích đã đưa ra phương pháp xác định tỷ lệ chiếu khấu, tuy nhiên trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay, cán bộ phân tích cần xem xét lại về việc giả định lãi suất vốn huy động từ khách hàng là 10%. Bởi với tình hình thị trường BĐS đóng băng, việc huy động được nguồn vốn mới mức lãi suất 10% là không dễ.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR của dự án = 15% là một tỷ lệ chấp nhận được khi tỷ suất lãi vay hiện nay có xu hướng giảm xuống và ổn định.