án & đầu tư kinh doanh bất động sản
Các điều kiện vĩ mô sẽ ảnh hưởng tới ý tưởng đầu tư và chi phối mọi hoạt động của dự án. Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi hoặc gây cản trở trong quá trình thực hiện dự án. Việc nghiên cứu, đánh giá các điều kiện vĩ mô có ý nghĩa quan trọng trong quá trình lập và quản lý dự án đầu tư, nhất là trong phân tích tài chính dự án.
1.3.1.1. Yếu tố thị trường
Để theo kịp tốc độ phát triển nhanh của nền kinh tế, đòi hỏi mỗi doanh nghiệp phải không ngừng nâng cao năng lực, nhạy bén ra quyết định đầu tư để tận dụng các cơ hội phát triển. Một tác động của thị trường có thể kéo theo hàng loạt các sự biến động khác như biến động về nhu cầu thị trường, giá cả, lãi
suất...Những kết luận trong phân tích tài chính dự án được đưa ra dựa trên dự báo những điều kiện nhất định của thị trường. Ví dụ, lãi suất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí sử dụng vốn, đó là hiệu quả đầu tư. Nếu lãi suất cao hơn, sẽ có ít dự án hơn thỏa mãn tiêu chuẩn hiệu quả khi đánh giá cơ hội đầu tư và ngược lại, lãi suất thấp hơn thì chi phí vốn sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án thỏa mãn. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường có nhiều biến động như hiện nay, việc dự đoán nhu cầu của thị trường, lựa chọn đối tác đầu tư, lĩnh vực đầu tư là những công việc ẩn chứa nhiều rủi ro. Nghiên cứu thị trường giúp cho người phân tích đánh giá cung cầu thị trường ở hiện tại và dự báo cung cầu thị trường trong tương lai của sản phẩm dự án. Nếu dự đoán sai nhu cầu thị trường dẫn đến sai lệch trong việc xác định thu nhập, chi phí trong tương lai của dự án từ đó ảnh hưởng tới các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính của dự án. Tình hình thực tiễn thị trường với nhiều biến động rủi ro đòi hỏi cán bộ phân tích tài chính dự án phải có trình độ, tầm hiểu biết về kinh tế một cách toàn diện, linh hoạt, nhạy bén nắm bắt đươc tình hình thị trường, lĩnh vực dự án hoạt động để điều chỉnh, dự kiến được những thay đổi trong công tác phân tích tài chính dự án, nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án.
1.3.1.2. Các chính sách, quy định của Nhà nước
Việc phân tích tài chính dự án phải tuận thủ theo các quy định của nhà nước như quy định về vốn đầu tư, chế độ thuế khóa, chế độ khấu hao tài sản cố định, quy định về suất đầu tư xây dựng, đơn giá tính tiền sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển vùng, đô thị…Các quy định của Nhà nước rõ ràng sẽ giúp cán bộ phân tích áp dụng một cách dễ dàng, chính xác. Do vậy, các nhà phân tích dự án phải nắm vững các quy định hiện hành liên quan tới công tác phân tích tài chính dự án.
Bên cạnh đó, các chính sách kinh tế của Đảng và Nhà nước biểu hiện là các văn bản pháp luật, nghị định, thông tư có tính chất định hướng, khuyến khích hay hạn chế hoạt động đầu tư của doanh nghiệp như quy định các lĩnh vực
khuyến khích đầu tư, xã hội hóa công tác đầu tư, chính sách vay vốn ưu đãi, miễn tiền thuê đất, sử dụng đất…
Mặt khác, bên cạnh những tác dụng hỗ trợ, chính sách kinh tế, pháp lý còn có nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng phân tích tài chính dự án. Do vòng đời của dự án thường dài và liên quan nhiều tới các chính sách, văn bản pháp luật, nhưng hiện nay, tính hợp lý, đồng bộ và hiệu lực của các chính sách, văn bản pháp luật còn nhiều khiếm khuyết, chưa thực sự minh bạch và chồng chéo làm cho việc phân tích tài chính dự án bị ảnh hưởng, làm thay đổi tính khả thi của dự án theo thời gian, làm cho các chỉ tiêu đánh giá của dự án không chính xác, ảnh hưởng tới chất lượng phân tích tài chính dự án.
Một yếu tố cũng rất quan trọng ảnh hưởng tới chất lượng phân tích tài chính dự án đó là sự can thiệp của cấp trên hay các cơ quan có thẩm quyền. Sự can thiệp này làm cho tính khách quan của công tác phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính dự án gặp nhiều hạn chế. Thời gian chờ đợi được phê duyệt các dự án nhất là đối với các dự án có nguồn vốn lớn thường rất lâu với nhiều thủ tục phức tạp dẫn đến chi phí cho quá trình lập dự án tăng lên, tiến độ dự kiến không đảm bảo, ảnh hưởng tới chất lượng phân tích tài chính dự án.