Kiến nghị với ngân hàng nhà nước:
Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò chỉ đạo của mình trong hoạt động của hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam. Điều hành và chỉ đạo một cách ổn định, chắc chắn bởi vì bất kỳ một sự điều chỉnh nào của Ngân hàng nhà nước về chính sách tiền tệ: lãi suất, tỷ giá, quy định tỷ lệ dự trữ bắt buộc đều có thể làm ảnh hưởng tích cực hay tiêu cực đến lưu thông tiền tệ, đến hoạt động của các Ngân hàng thương mại.
Kiến nghị với bộ xây dựng:
Về giao dịch nhà ở: Theo quy định hiện nay, các căn hộ đã có biên bản bàn giao nhưng chưa có chủ quyền thì không được phép giao dịch, chuyển
nhượng. Để tạo tính thanh khoản cho thị trường, đề nghị Bộ Xây dựng sửa đổi theo hướng cho phép các căn hộ này được giao dịch, chuyển nhượng.
Kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất Chính phủ sửa đổi, bổ sung theo hướng mở rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam, góp phần kích cầu thị trường nhà ở.
Kiến nghị với nhà nước:
Nhà nước cần sớm hoàn thiện quy hoạch định hướng phát triển vùng, ngành, lãnh thổ. Hiện nay, chất lượng quy hoạch nước ta còn thấp, không đồng bộ, nhiều nơi chưa có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 và 1/500. Do vậy, trong thời gian tới chính phủ cần chỉ đạo khẩn trương lập và hoàn thiện các quy hoạch ngành, lãnh thổ, nâng cao chất lượng trong việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch.
Nhà nước cần hoàn thiện môi trường pháp lý, đặc biệt là các quy định, nghị định về các vấn đề liên quan đến đầu tư xây dựng, quản lý tài chính, thuế… Một mặt cần có hệ thống chính sách đồng bộ và ổn định để tạo điều kiện cho doanh nghiệp yên tâm đầu tư kinh doanh.
Nhà nước cần sớm hoàn thiện quy chế cho các thị trường đầu vào như thị trường vốn, đất đai…Lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực đặc thù vì tài nguyên đất là hạn chế. Để có được một dự án nhà ở, văn phòng, cho thuê…các doanh nghiệp cần nhiều yếu tố như: thông tin quy hoạch, các chính sách phát triển hạ tầng đô thị, hỗ trợ triển khai các thủ tục pháp lý, sự ủng hộ của các cơ quan chính quyền và để có được điều đó doanh nghiệp cần phải có các mối quan hệ rộng. Đây là một trong các rào cản không phải doanh nghiệp nào cũng vượt qua được.
Mặt khác, Chính phủ nên tạo điều kiện khuyến khích những Công ty chuyên hoạt động trong lĩnh vực thu thập, tư vấn thông tin về nhiều khía cạnh thị trường, đầu tư tài chính, tư vấn rủi ro để tạo thêm kênh cung cấp thông tin cho nền kinh tế.
Đề nghị các Bộ, ngành phối hợp để xây dựng các mức thông số kỹ thuật của từng ngành, của từng lĩnh vực như tỷ lệ sinh lời của ngành, giúp Công ty có
căn cứ quan trọng trong việc lựa chọn lãi suất chiếu khấu chính xác, phù hợp với thực tế.
Trước những yêu cầu ngày càng cao trong điều kiện hội nhập kinh tế thế giới, hệ thống thông tin thống kê của nước ta đã bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập. Hệ thống chỉ tiêu thống kê đồng bộ. Số liệu thống kê chưa được lưu giữ bằng những phương tiện hiện đại thuận tiện cho việc khai thác và sử dụng. Để khai thác được những thông tin cần thiết cho quá trình phân tích tài chính dự án, các Bộ, Ngành cần hệ thống hóa các thông tin và dữ liệu liên quan đến lĩnh vực mình quản lý, phụ trách và cập nhất lên các tài liệu, tạp chí chuyên ngành cũng như mạng máy tính để doanh nghiệp có thể tham khảo kịp thời. Hàng năm, dựa trên báo cáo tổng kết, các Bộ, Ngành cần đưa ra các chỉ số chung phản ánh tốc độ tăng trưởng và cac chỉ số cụ thể liên quan của ngành thông qua các tài liệu chuyên ngành, qua các trung tâm thông tin của Ngành để các doanh nghiệp tiếp nhận thông tin được chính xác và nhanh chóng. Bên cạnh đó, Bộ Kế hoạch Đầu tư cần có văn bản hướng dẫn cụ thể hơn nữa về kế hoạch đầu tư của Nhà nước như: dự báo chính xác về khả năng nguồn vốn trong kỳ kế hoạch, các thông báo về các dự án trọng điểm, các chương trình, lĩnh vực đầu tư then chốt, ưu tiên của nền kinh tế để doanh nghiệp nắm bắt được thông tin, xây dựng hướng đầu tư có hiệu quả cho doanh nghiệp.
Ngoài ra, các Bộ, ngành nên có hướng dẫn chung về quy trình phân tích tài chính dự án và hiện nay chỉ mới có quy định chung về quá trình lập dự án. Các Bộ, Ngành cần ban hành một hệ thống chuẩn mực các phương pháp, các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án để doanh nghiệp tiến hành theo một khuôn mẫu chung đồng thời các cơ quan quản lý cũng dễ dàng hơn trong việc đánh giá, thẩm định và phê duyệt dự án.
Kiến nghị với Ủy ban nhân dân thành phố Hà nội:
Hiện nay, các dự án của Công ty chủ yêu trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Các bước thủ tục lập dự án đều chịu sự chi phối của hệ thống các quy phạm pháp luật, các Quyết định, các văn bản hướng dẫn của Uỷ ban nhân dân Thành
phố Hà Nội. Thực tế hiện nay, thời gian dành cho công tác lập dự án của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội thường kéo dài rất nhiều so với quy định. Nguyên nhân chính là do các thủ tục hành chính trên địa bàn Thành phố còn quá rườm rà, gây nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp. Để nâng cao hiệu quả của dự án nói chung, của công tác phân tích tài chính nói riêng, Thành phố Hà Nội cần ban hành những Quyết định, văn bản hướng dẫn cụ thể, kịp thời đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn thủ đô. Thực tế hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang còn lung túng trong việc triển khai công tác lập dự án do các thủ tục hành chính hướng dẫn còn đang chồng chéo lên nhau. Nhiều Nghị định, thông tư của Chính phủ hướng dẫn, nhưng việc áp dụng trên địa bàn Hà nội lại phải chờ các văn bản của UBND, các Sở, Ngành của Hà Nội có hướng dẫn việc áp dụng cụ thể trên địa bàn Hà Nội. Khung thời gian chờ đợi văn bản hướng dẫn này gây ảnh hưởng rất nhiều tới tiện độ lập và thực hiện dự án của doanh nghiệp, nhiều hướng dẫn còn chồng chéo lên nhau, gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục. Vì vậy, đề nghị Thành phố Hà Nội ra những văn bản hướng dẫn kịp thời, rõ ràng đối với các thủ tục hành chính áp dụng cho các dự án sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
Bên cạnh đó, các cáp ngành liên quan của Thành phố cần cải tiến các thủ tục đầu tư như phê duyệt chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc công trình, giao đất.
Khi dự án được trình lên các cấp, ngành Thành phố xin chủ trương cũng như thẩm tra các nội dung thuộc lĩnh vực chuyên ngành quản lý thì để nghị được xem xét, giải quyết nhanh chóng, đúng thời gian theo quy định, giảm bớt thời gian chờ đợi giúp việc lập và thực hiện dự án đúng tiến độ, từ đó giảm bớt chi phí cho quá trình lập dự án, nâng cao chất lượng phân tích tài chính dự án của doanh nghiệp.
KẾT LUẬN
Qua quá trình nghiên cứu, vận dụng các phương pháp phân tích và so sánh với thực tế, tác giả tổng kết được một số vấn đề sau:
Dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động đầu tư, là tiền đề cho việc thực hiện các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao sẽ góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, việc phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư bất động sản.
Dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace, Hà Nội là môt dự án khả thi và thu được lợi nhuận. Không những vậy, dự án còn có hiệu quả về mặt kinh tế - kỹ thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ tầng tại huyện Mễ Trĩ nói riêng và Thành phố Hà Nội nói chung. Đây là một trong những yếu tố khiến giá trị dự án được đánh giá cao trên thị trường.
Công tác phân tích tài chính đã tuân thủ nghiêm chỉnh theo quy trình của Pháp luật, nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại những hạn chế do chưa nhạy bén với thị trường, chưa phân tích dự đoán được sự biến đổi của nền kinh tế, do đó dự án vẫn bị chậm tiến độ.
Dựa trên những hiểu biết, những thông tin thu thập được và tình hình hiện tại của dự án, tác giả đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả phân tích tài chính dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty. Cụ thể là các giải pháp về phương pháp tính các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, về dự án nhân lực, về thông tin, và về quản lý điều hành. Ngoài ra, tác giả cũng đề xuất một số kiến nghị gửi tới ngân hàng Nhà Nước, Bộ xây dựng, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội để công tác phân tích tài chính dự án được thực hiện tốt hơn. Tác giả hy vọng những ý kiến đó sẽ giúp ích phần nào cho sự phát triển của hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản.
Trên đây chỉ là những ý kiến chủ quan của tác giả thông qua quá trình nghiên cứu dự án nên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tác giả rất mong nhận được sự đóng góp của Thầy Cô giáo và các bạn.
Một lần nữa, tác giả xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc, các Thầy Cô trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên cùng các anh, chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư Mai Linh đã tận tình giúp đỡ tác giả hoàn thành đề tài này!
Hà nội, ngày 31 tháng 10 năm 2013
Người thực hiện
Chu Bích Ngọc (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2012), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Đại học Kinh tế quốc dân.
2. Đinh Thế Hiển (2011), Lập – Thẩm định hiệu quả tài chính, NXB Thống kê 3. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư
4. Báo cáo về thị trường BĐS của các công ty BĐS: Savills, CBRE, Knight Frank… 5. Báo cáo kinh tế kỹ thuật dự án tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại và khu căn hộ cao cấp Golden Palace.
6. Công ty CP đầu tư Mai Linh, hồ sơ các dự án đầu tư 7. Luận văn các khoá của trường ĐH KTQD
8. Trang thông tin điện tử internet:
www.google.com.vn/; www.vnexpress.net/; www.moc.gov.vn/;
PHỤ LỤC CÁC BẢNG TÍNH TOÁN
Bảng 1: Chi tiết chi phí xây dựng Bảng 2: Chi phí thiết bị xây dựng
Bảng 3: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng Bảng 4: Chi phí khác
Bảng 5: Bảng phân bố vốn và lãi vay trong thời gian xây dựng Bảng 6: Bảng phân bổ giá trị khấu hao
Bảng 7: Bảng tính dòng tiền dự án Bảng 8: Bảng tính NPV của dự án
Bảng 9: Bảng tính thời gian thu hồi vốn đầu tư Bảng 10:
Bảng 2: Chi phí thiết bị công trình
Đơn vị tính: đồng
STT Hạng mục Khối lượng
(m2) Đơn giá Giá trị trước thuế Thuế VAT (10%) Thành tiền sau thuế
1 Khối căn hộ 187,970 6,079,545 1,142,772,159,091 114,277,215,909 1,257,049,375,000
2 Khối đế (thương mại + văn phòng…) 22,830 8,511,364 194,314,431,818 19,431,443,182 213,745,875,000
3 Phần ngầm 45,000 7,295,455 328,295,454,545 32,829,545,455 361,125,000,000
4 Hạ tầng kỹ thuật chung 16,290 1,500,000 24,435,000,000 2,443,500,000 26,878,500,000
5 Chi phí nhà tạm (1% XD) 16,898,170,455 1,689,817,045 18,587,987,500
Bao gồm thiết bị động lực trong toà nhà như: hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, hệ thống PCCC, hệ thống camera - an ninh, hệ thống cấp gas, thông gió và hệ thống thang máy cho công trình…
1 Sàn gỗ công nghiệp cao cấp m2 150,376 600,000 90,225,600,000 9,022,560,000 99,248,160,000 2 Phòng bếp 45,158,800,000 4,515,880,000 49,674,680,000 - Tủ bếp Cái 916 18,000,000 16,488,000,000 1,648,800,000 18,136,800,000 - Bồn rửa Cái 916 600,000 549,600,000 54,960,000 604,560,000 - Bếp ga âm Cái 916 8,400,000 7,694,400,000 769,440,000 8,463,840,000 - Mặt bếp Cái 916 1,200,000 1,099,200,000 109,920,000 1,209,120,000 - Kệ bếp Cái 916 600,000 549,600,000 54,960,000 604,560,000
- Máy hút mùi Cái 916 9,600,000 8,793,600,000 879,360,000 9,672,960,000
- Tủ lạnh Cái 916 10,400,000 9,526,400,000 952,640,000 10,479,040,000
- Hệ thống gas hệ thống 916 500,000 458,000,000 45,800,000 503,800,000
3 Phòng ngủ 49,464,000,000 4,946,400,000 54,410,400,000
- Tủ quần áo âm tường Cái 2,748 18,000,000 49,464,000,000 4,946,400,000 54,410,400,000
4 Phòng tắm + WC 77,402,000,000 7,740,200,000 85,142,200,000 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Bồn tắm Cái 916 12,000,000 10,992,000,000 1,099,200,000 12,091,200,000
- Chậu rửa mặt Cái 2,748 3,000,000 8,244,000,000 824,400,000 9,068,400,000
- Bể sục massage Cái 916 20,000,000 18,320,000,000 1,832,000,000 20,152,000,000
- Xí bệt Cái 2,748 5,000,000 13,740,000,000 1,374,000,000 15,114,000,000
- Bình nóng lạnh Cái 2,748 5,000,000 13,740,000,000 1,374,000,000 15,114,000,000
- Thiết bị, vật tư thiết yếu sử dụng (vòi
sen, sịt, lô cuốn giấy, gương…) Cái 2,748 4,500,000 12,366,000,000 1,236,600,000 13,602,600,000
5 Hệ thống điện (ổn áp, tủ điện, ổ điện và đèn chiếu sáng...) hệ thống 916 35,000,000 32,060,000,000 3,206,000,000 35,266,000,000
6 Hệ thống điều hoà + thông gió hệ thống 2,748 18,000,000 49,464,000,000 4,946,400,000 54,410,400,000
7 Hệ thống an ninh căn hộ hệ thống 916 22,000,000 20,152,000,000 2,015,200,000 22,167,200,000
8 Hệ thống Intercom, Internet + cáp hệ thống 916 10,000,000 9,160,000,000 916,000,000 10,076,000,000
9 Hệ thống dàn phơi tự động hệ thống 916 2,000,000 1,832,000,000 183,200,000 2,015,200,000
STT Nội dung chi phí Diện tích (m2) Đơn giá (đồng) Thành tiền (đồng)
1 Chi phí nhận chuyển nhượng, đền bù GPMB (tự thực hiện GPMB) 16,137 37,436,463,000
+ Đất nông nghiệp của Hộ gia đình và cá nhân 15,610 201,600 3,146,976,000
+ Đất nông nghiệp không giao, do UBND xã quản lý 527
+ Đất ở cho 50 hộ gia đình bị thu hồi >30% diện tích
đất nông nghiệp 3,000 11,429,829 34,289,487,000
2 Chi phí đền bù tài sản hoa màu (rau muống chuyên canh) 15,610 18,000 280,980,000
3 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm 15,610 30,000 468,300,000
4 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất 15,610 35,000 546,350,000
5 Chi phí di chuyển mộ (mộ đất, đã cải táng) 4 2,600,000 10,400,000
6 Chi phí thưởng bàn giao mặt bằng (yếu tố tiến độ) 15,610 3,000 46,830,000
STT Danh mục chi phí Diễn giải tính toán Thành tiền
trước thuế Thuế VAT
Thành tiền sau thuế A Chi phí quản lý dự án GXDTT+GTBT * 0.78% 17,315,351,219 1,731,535,122 19,046,886,340 B Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 52,345,009,891 4,551,814,903 56,896,824,794 A Chi phí trong chuẩn bị đầu tư 11,103,075,104 427,621,424 11,530,696,528
1
Chi phí khảo sát xây dựng (lập DAĐT xây
dựng công trình + thiết kế kỹ thuật ) HĐ 825,090,909 82,509,091 907,600,000
2 Chi phí mua chỉ giới đường đỏ HĐ 12,068,000 1,206,800 13,274,800 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3 Chi phí rào hàng rào tạm + điện chiếu sáng bảo vệ HĐ 374,722,373 37,472,237 412,194,610
4 Chi phí lập bản trích đo địa chính HĐ 16,170,909 1,617,091 17,788,000
5 Chi phí lập DAĐT xây dựng công trình GXDTT + GTBTT *0.1369% 3,048,162,049 304,816,205 3,352,978,254
6 Chi phí cấp phép xây dựng GXDTT * 0.4000% 6,826,860,864 6,826,860,864
B Chi phí thực hiện đầu tư 41,241,934,787 4,124,193,479 45,366,128,266
1 Chi phí thiết kế xây dựng công trình GXDTT * 1.4416% 24,603,832,547 2,460,383,255 27,064,215,802
2 Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật GXDTT * 0.0404% 689,500,518 68,950,052 758,450,570
3 Chi phí thẩm tra dự toán xây dựng GXDTT * 0.0388% 662,422,294 66,242,229 728,664,523
4 Chi phí thẩm tra hiệu quả và khả thi dự án GXDTT + GTBTT*0.0168% 373,511,500 37,351,150 410,862,650
5 Chi phí lập HSMT xây dựng GXDTT * 0.0272% 463,768,100 46,376,810 510,144,910
6 Chi phí lập HSMT thiết bị GTBTT * 0.0652% 338,886,241 33,888,624 372,774,865
7 Chi phí giám sát thi công xây dựng GXDTT * 0.6078% 10,372,906,928 1,037,290,693 11,410,197,621
8 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị GTBTT * 0.2112% 1,098,413,289 109,841,329 1,208,254,618