Pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất nhƣng không thể điều chỉnh hết tất cả các quan hệ ấy mà chỉ điều chỉnh những quan hệ cơ bản. Quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch cần thiết phải đƣợc điều chỉnh bằng các quy định mang tính bắt buộc của Nhà nƣớc. Trong tất cả các các quan hệ quy hoạch sử dụng đất đó, pháp luật cần điều chỉnh các nội dung sau để đảm bảo mục tiêu, vai trò, yêu cầu của quy hoạch sử dụng đất và vai trò, yêu cầu của pháp luật quy hoạch sử dụng đất:
+ Ghi nhận chính thức các thuật ngữ, khái niệm trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất.
Hoạt động quy hoạch sử dụng đất là một lĩnh vực vừa mang yếu tố kỹ thuật, vừa mang yếu tố kinh tế, vừa mang yếu tố hành chính, vừa mang yếu tố môi trƣờng và xã hội. Để pháp luật quy hoạch sử dụng đất có tính khả thi, áp dụng thống nhất trong thực tế cuộc sống, cần có những quy định để giải thích rõ các thuật ngữ, các khái niệm trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất nhƣ: khái niệm quy hoạch sử dụng đất, khái niệm kế hoạch sử dụng đất, khái niệm bản đồ quy hoạch sử dụng đất, khái niệm đất đô thị trong quy hoạch, phƣơng án quy hoạch sử dụng đất, quy trình quy hoạch sử dụng đất, định mức sử dụng đất, chỉ tiêu sử dụng đất, quy hoạch treo, quy hoạch đỏ…
+ Trình tự, thẩm quyền xây dựng các quy hoạch sử dụng đất.
Pháp luật cần quy định rõ về trình tự xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất, hay nói cách khác là các bƣớc trong quá trình quy hoạch sử dụng đất. Ở mỗi khâu trong quy trình quy hoạch, phải quy định rõ các cơ quan có thẩm quyền thực hiện hoặc tổ chức thực hiện, xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan tiến hành quy hoạch. Quy định này sẽ góp phần minh bạch hóa hệ thống pháp luật về quy hoạch, đảm bảo sự kiểm tra giám sát của nhân dân đối với hoạt động
quy hoạch sử dụng đất.
+ Nguyên tắc, căn cứ, thời hạn, chi phí lập quy hoạch sử dụng đất.
Nội dung điều chỉnh này của pháp luật sẽ giúp cho pháp luật quy hoạch sử dụng đất đƣợc lập một cách thống nhất dựa trên nguyên tắc, căn cứ chung dù là quy hoạch của địa phƣơng nào. Việc quy định về thời hạn lập quy hoạch sẽ giúp cho quy hoạch sử dụng đất đƣợc thực hiện mang tính liên tục bởi quy hoạch sử dụng đất là căn cứ pháp lý quan trọng cho mọi hoạt động quản lý Nhà nƣớc về đất đai (giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…). Quy định về chi phí trong hoạt động xây dựng quy hoạch giúp chúng ta tiết kiệm đƣợc chi phí, phòng chống phát sinh đây là biểu hiện của tính công khai, minh bạch trong pháp luật quy hoạch sử dụng đất.
+ Nội dung, phương pháp, kỳ quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất.
Quy định về nội dung, phƣơng pháp tiến hành quy hoạch sử dụng đất góp phần xây dựng đƣợc một quy hoạch sử dụng đất có chất lƣợng, có tính khả thi, lựa chọn đƣợc một phƣơng án sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất. Trong việc điều chỉnh về phƣơng pháp xây dựng quy hoạch cũng sẽ đảm bảo cho pháp luật quy hoạch đƣợc công khai, minh bạch. Ngoài ra nội dung của quy hoạch sử dụng đất phải thể hiện đƣợc nhu cầu của thị trƣờng, góp phần thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển đúng hƣớng và bền vững, thúc đẩy nền kinh tế quốc dân phát triển. Quy hoạch đất phải góp phần làm tăng thêm giá trị của các thửa đất mà không làm giảm đi giá trị của các thửa đất khách trong vùng quy hoạch. Quy định về kỳ quy hoạch hay còn gọi là thời hạn của quy hoạch và việc có thể điều chỉnh quy hoạch, điều kiện điều chỉnh quy hoạch giúp quy hoạch vừa đảm bảo đƣợc tính linh hoạt, mềm dẻo vừa đảm bảo đƣợc tính ổn định lâu dài. Nội dung này giúp pháp luật đạt đƣợc yêu cầu ổn định và dự báo.
+ Công bố, thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Pháp luật cần quy định chặt chẽ, cụ thể về nội dung công bố quy hoạch nhƣ hình thức công bố, quy trình công bố, nội dung công bố, thẩm quyền công bố quy hoạch giúp cho quyền đƣợc tiếp cận thông tin về quy hoạch của ngƣời dân đƣợc đảm bảo, tránh việc công bố mang tính hình thức không đạt đƣợc yêu cầu công khai, minh bạch của pháp luật quy hoạch sử dụng đất. Việc công bố quy hoạch sử
dụng đất cũng hạn chế tình trạng mua bán thông tin về quy hoạch dẫn đến đầu cơ đất đai, tác động tiêu cực đến thị trƣờng bất động sản và ảnh hƣởng đến lợi ích kinh tế của ngƣời sử dụng đất. Công bố quy hoạch sẽ góp phần định hƣớng thị trƣờng bất động sản phát triển lành mạnh, đƣa giá cả bất động sản về sát với giá trị thật của nó. Việc công bố quy hoạch sử dụng đất cũng góp phần giảm bớt sự phân hóa giàu nghèo trong xã hội, tạo điều kiện cho tầng lớp nhân dân lao động có cơ hội sở hữu nhà ở. Quy định cụ thể, chi tiết về việc thực hiện quy hoạch sẽ giúp nâng cao tính khả thi cho pháp luật quy hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng quy hoạch treo, chống lãng phí. Giúp cho những chi phí xây dựng quy hoạch đƣợc sử dụng có hiệu quả, đồng thời cũng đảm bảo lợi ích của ngƣời sử dụng đất nơi diễn ra quy hoạch.
+ Quản lý, giám sát, trách nhiệm của các chủ thể tham gia xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Đây là những quy định hậu kiểm, quy định về trách nhiệm của các chủ thể sau khi quy hoạch đã đƣợc xét duyệt, công bố và thực hiện. Nội dung của pháp luật cũng không ngoài mục tiêu đảm bảo tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sau khi có hiệu lực, phƣơng án quy hoạch sử dụng đất sau khi đƣợc tính toán các yếu tố kinh tế - xã hội, môi trƣờng thì phải đƣợc giám sát để tiến hành đúng tiến độ. Ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền biết tiến độ thực hiện quy hoạch để có kế hoạch tài chính, kế hoạch cƣ trú và việc làm phù hợp. Trong trƣờng hợp diện tích đất của ngƣời sử dụng đất có quyết định thu hồi cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng, ngƣời sử dụng đất phải đƣợc bồi thƣờng thỏa đáng về giá trị quyền sử dụng đất, chi phí di chuyển, chi phí chuyển đổi ngành nghề và đƣợc ƣu tiên có nơi ở mới tốt hơn hoặc bằng với nơi ở mà họ bị thu hồi đất.
Để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình xây dựng và thực hiện quy hoạch đi vào một trật tự, phát huy đƣợc vai trò của quy hoạch sử dụng đất trong việc thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển bền vững, thì phải xác định đƣợc hình thức điều chỉnh phù hợp. Căn cứ vào đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất, đặc điểm của pháp luật quy hoạch sử dụng đất có hình thức điều chỉnh pháp luật sau đây:
- (1) Hiến pháp sẽ ghi nhận hình thức sở hữu đất đai và ghi nhận vai trò của quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu để Nhà nƣớc quản lý đất đai đƣợc thống nhất.
của quy hoạch sử dụng đất
+ Các nội dung nhƣ các khái niệm, thuật ngữ trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất, nội dung về trình tự thẩm quyền xây dựng quy hoạch sử dụng đất. Các căn cứ, nội dung, kỳ quy hoạch sử dụng đất, công bố, thực hiện và giám sát sau quy hoạch sử dụng đất cần đƣợc định trong văn bản luật có thể là quy định thành một chƣơng, một chế định về quy hoạch trong Luật Đất đai hoặc xây dựng một Luật Quy hoạch điều chỉnh chung về các hoạt động quy hoạch (quy hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cƣ nông thôn, quy hoạch xây dựng, quy hoạch môi trƣờng, quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng, quy hoạch tài nguyên nƣớc…), trong đó có một chƣơng riêng quy định về quy hoạch sử dụng đất.
+ Ban hành Nghị định riêng để hƣớng dẫn về các nội dung quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc quy định trong văn bản luật. Ở đây, tiếp tục cụ thể hóa các nội dung của Luật Đất đai hoặc Luật Quy hoạch, hƣớng dẫn cụ thể về phƣơng pháp quy hoạch, về cách thức công bố quy hoạch, về thực hiện quy hoạch, về trình tự, thời gian lập quy hoạch, về chi phí cho hoạt động xây dựng quy hoạch, về việc xử lý quy hoạch treo, trách nhiệm pháp lý của các chủ thể tham gia công tác quy hoạch vi phạm pháp luật.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính ban hành những thông tƣ, công văn hƣớng dẫn cụ thể về các nội dung đã quy định trong văn bản Luật, trong Nghị định mà xét thấy cần quy định chi tiết hơn.
+ Bộ Công an, Bộ Quốc phòng ban hành những văn bản hƣớng dẫn cụ thể hoạt động quy hoạch của Bộ, ngành mình.
+ Ban hành một văn bản về xử phạt hành chính đối với các vi phạm pháp luật trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất.
- (3) Pháp luật hình sự quy định đối với các hành vi vi phạm nghiêm trọng của các cá nhân trong quá trình xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.