Nguyên tắc pháp luật là những định hƣớng, những tƣ tƣởng chỉ đạo xuyên suốt quá trình từ khi xây dựng đến khi tổ chức thực hiện pháp luật. Xây dựng và thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất có những nguyên tắc cơ bản sau:
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
Pháp luật quy hoạch sử dụng đất là những quy phạm mang tính bắt buộc chung của Nhà nƣớc nhằm điều chỉnh hành vi của các tổ chức, cá nhân tham gia vào hoạt động xây dựng, thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Quan điểm chỉ đạo khi xây dựng và thực hiện các quy tắc đƣợc làm gì, không đƣợc làm gì liên quan đến đất đai nói chung và quy hoạch đất đai nói riêng là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Nguyên tắc đƣợc quy định tại Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992 và Điều 57 Hiến pháp 2013: “Đất đai, tài nguyên nƣớc…là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật”, Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”. Với nguyên tắc này, Nhà nƣớc là chủ thể chính chịu trách nhiệm xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất, nhằm mục tiêu lựa chọn đƣợc phƣơng án sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất về mặt kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng, môi trƣờng - sinh thái. Hình thức của
chế độ sở hữu đất đai không thay đổi từ năm 1980 đến nay, trải qua 3 bản hiến pháp: Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013. Tuy nhiên, để phù hợp với nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, nội dung của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đƣợc cụ thể hóa qua Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai 2013 thì quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất ngày càng đƣợc mở rộng để thích ứng với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng trong nhu cầu hội nhập kinh tế khu vực và kinh tế toàn cầu. Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất cũng phát triển theo hƣớng đó, căn cứ, nội dung sử dụng đất cũng phải xuất phát từ nhu cầu của thị trƣờng, nhằm đảm bảo mục tiêu phát triển bền vững và bảo đảm nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
+ Đảm bảo tính thống nhất trong xây dựng và thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất, pháp luật về quy hoạch sử dụng đất vì thế cũng phải đảm bảo nguyên tắc thống nhất cao. Sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật quy hoạch sẽ phá vỡ sự thống nhất, tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất. Thống nhất cao trong pháp luật quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở chỗ thống nhất nội dung của các quy định, thống nhất về tính hiệu lực của các văn bản và thống nhất trong hệ thống cơ quan quản lý Nhà nƣớc về quy hoạch sử dụng đất từ Trung ƣơng đến địa phƣơng.
+ Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp.
Nguyên tắc này trong pháp luật quy hoạch sử dụng đất nhằm hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đảm bảo an ninh, lƣơng thực quốc gia đáp ứng nhu cầu lƣơng thực, thực phẩm cho xã hội. Điểm tƣơng đồng trong pháp luật quy hoạch đất đai Trung Quốc và pháp luật quy hoạch đất đai Việt Nam là chú trọng bảo vệ đất nông nghiệp, đảm bảo an toàn lƣơng thực quốc gia. Để bảo vệ và mở rộng vốn đất nông nghiệp xuất phát từ hai phƣơng diện: Thứ nhất, cần coi trọng việc thâm canh, tăng vụ chuyển đổi cơ cấu mùa vụ trên diện tích hiện có, thứ hai cần tích cực khai hoang mở rộng ruộng đồng từ vốn đất chƣa sử dụng có khả năng nông nghiệp [79, tr.52]. Mọi trƣờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải phù hợp với quy hoạch đã đƣợc xét duyệt, những diện tích có năng suất nông nghiệp cao, nhất là
diện tích đất trồng lúa nƣớc thì có thể xây dựng quy chế “quy hoạch đỏ” - tức trong kỳ quy hoạch tuyệt đối không đƣợc điều chỉnh, thay đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang loại đất khác vì bất kỳ lý do gì. “Quy hoạch đỏ” đƣợc hiểu là những diện tích cần bảo vệ nghiêm ngặt, bảo đảm tính ổn định lâu dài, việc phát triển kinh tế, xã hội với bất kỳ lý do nào cũng không đƣợc xâm phạm đến diện tích đất đã đƣợc khoanh vùng bảo vệ. “Quy hoạch đỏ” đƣợc áp dụng chủ yếu cho việc bảo vệ diện tích lúa nƣớc, diện tích đất nông nghiệp nhằm bảo đảm an toàn lƣơng thực quốc gia hoặc những diện tích đất có những di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
+ Sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Đất đai là loại tài nguyên có hạn nhƣng có khả năng tái tạo phục hồi, chính vì vậy trong quá trình sử dụng đất, tác động đến đất đai chúng ta phải có kế hoạch, có chiến lƣợc sử dụng đất để vừa thỏa mãn các nhu cầu vật chất, tinh thần đồng thời vẫn đảm bảo có nguồn đất để sử dụng trong tƣơng lai. Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đối với đất đai trong mọi lĩnh vực ngày càng tăng, vì vậy phải bố trí sử dụng đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ đƣợc nguồn tài nguyên hữu hạn và quý giá với quan điểm phát triển bền vững. Trong lĩnh vực bảo vệ đất, thông qua quy phạm pháp luật mang tính bắt buộc, quy hoạch sử dụng đất có nhiệm vụ bảo vệ đất đai, tránh việc tiêu hủy, phá hủy đất đai dƣới bất kỳ hình thức nào, chống xói mòn, chống ô nhiễm đất, bảo vệ môi trƣờng thiên nhiên để phát triển bền vững.
+ Tổ chứ c phân bố nhu cầ u sử dụ ng đ ấ t hợ p lý, công
bằ ng cho các ngành, các vùng lãnh thổ có tính đ ế n các đ iề u kiệ n
tự nhiên, kinh tế , xã hộ i củ a vùng lãnh thổ .
Quy hoạch sử dụng đất ở góc độ cụ thể đƣợc hiểu là việc: phân bố và khoanh định nguồn tài nguyên đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trƣờng theo vùng kinh tế, xã hội và đơn vị hành chính trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực. Tài nguyên đất lại là nguồn tài nguyên có hạn nhƣng dân số thì ngày càng gia tăng, kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các vùng lãnh thổ, các chủ thể là vô cùng phong phú, làm thế nào để đáp ứng đƣợc các nhu cầu đó trên một nguồn tài nguyên có hạn là việc chúng ta phải đặt ra trong công
tác quy hoạch để phân bố hợp lý và công bằng. Chỉ có công bằng trong phân bố quỹ đất mới xây dựng đƣợc một xã hội văn minh, mới ổn định và thúc đẩy các quan hệ xã hội phát triển. Tuy nhiên, công bằng không có nghĩa là cào bằng, trong phân bổ nguồn tài nguyên đất chúng ta phải xét đến những đặc thù của ngành và của từng vùng lãnh thổ để đạt đƣợc mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất là phát triển kinh tế, phát triển xã hội và bảo vệ môi trƣờng.