Nam về tài sản hình thành trong tƣơng lai và chế định pháp luật về mua bán nhà ở thƣơng mại hình thành trong tƣơng lai
Tài sản hình thành trong tương lai nói chung là chế định có phạm vi nghiên cứu rất rộng trong đó đề cập đến rất nhiều loại tài sản như nhà ở, các công trình xây dựng khác, tàu thuyền, máy bay hoặc phương tiện giao thông khác… Tuy nhiên, pháp luật dân sự Việt Nam cũng như pháp luật chuyên ngành hầu như chưa có quy định chi tiết đối với các giao dịch dân sự về tài sản hình thành trong tương lai. Pháp luật về nhà ở là một trong số rất ít lĩnh vực được quy định chi tiết hơn cả nhưng cũng mới chỉ được quy định chi tiết nhất ở phạm vi giao dịch về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Chúng ta có thể coi chế định về tài sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý. Chế định này được xem như sản
phẩm tất yếu của sự phát triển. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Các giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai vì thế mà cũng dần dần được điều chỉnh một cách chi tiết hơn, chặt chẽ hơn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể tham gia giao dịch về loại tài sản đặc thù này.
Dưới đây là tổng hợp khái quát tình hình phát triển của pháp luật Việt Nam về giao dịch tài sản hình thành trong tương lai nói chung và các vấn đề về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng:
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định này quy định cho phép khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng. Tài sản hình thành từ vốn vay nêu trong văn bản này được hiểu là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của tổ chức tín dụng. Mặc dù văn bản này không trực tiếp sử dụng từ ngữ "tài sản hình thành trong tương lai" nhưng chúng ta thấy rất rõ tài sản hình thành từ vốn vay được quy định trong văn bản này chính là tài sản hình thành trong tương lai. Đây có lẽ là văn bản pháp luật đầu tiên của Nhà nước ta quy định về một khía cạnh nhỏ trong giao dịch về sản hình thành trong tương lai. Nghị định này được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ và hiện nay được thay thế bởi Nghị định số 163/2006/Đ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.
Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam: Khoản 2, Điều 320 Bộ luật Dân sự quy định:
Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm
sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết [23].
Như vậy, sau khi Nghị định số 178/1999/NĐ-CP sử dụng tài sản bảo đảm là tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng thì Bộ luật Dân sự đã quy định chung là tài sản hình thành trong tương lai có thể sử dụng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung của chủ sở hữu tài sản. Theo quy định này trong Bộ luật Dân sự ta có thể thấy tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là tài sản được hình thành trong tương lai nhưng không nhất thiết phải được hình thành từ nguồn vốn vay của tổ chức tín dụng. Bộ luật Dân sự được coi là nền tảng cho các văn bản pháp luật chuyên ngành quy định một cách cụ thể và chi tiết hơn.
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm: Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Bộ luật Dân sự về giao dịch bảo đảm. Khoản 2, Điều 3 Nghị định 163 quy định: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Với vai trò là văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự, Nghị định quy định cho phép các tài sản là vật có thực hoặc hình thành trong tương lai được sử dụng để bảo đảm cho các giao dịch dân sự. Tuy nhiên, Nghị định lại quy định rằng tài sản đã hình thành ở thời điểm giao kết giao dịch nhưng chưa chuyển giao quyền sở hữu. Quy định này lại vượt qua giới hạn quy định chung về tài sản hình thành trong tương lai trong Bộ luật Dân sự dẫn đến nhiều ý hiểu và áp dụng khác nhau.
Luật Nhà ở số 26/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06/9/2006 về quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở: Luật nhà ở được coi là pháp luật chuyên ngành điều chỉnh lĩnh vực về nhà ở. Điều 39 Luật nhà ở quy định: "Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng" [24]. Điều này có nghĩa cho đến năm 2005, pháp luật về nhà ở đã gián tiếp thừa nhận các chủ đầu tư được quyền mua bán nhà ở mà thời điểm ký hợp đồng mua bán thì nhà ở đó chưa được xây dựng hoàn thành mà chỉ cần đảm bảo nhà đó đã được phê duyệt bản vẽ thiết kế và đã xây dựng xong phần móng nhà.
Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/10/2007 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản: Khoản 8, Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản có quy định: "Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể" [25]. Điều 4 của Nghị định cũng đã quy định chi tiết hơn về các nguyên tắc và yêu cầu của việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Thực tế trước khi Luật Nhà ở ban hành, đã có tình trạng các chủ đầu tư giao dịch mua bán nhà ở khi chưa xây dựng xong. Tuy nhiên, các chủ đầu tư thường ký hợp đồng mua bán nhà rất sớm, có khi vừa được phê duyệt dự án xây dựng nhà ở họ đã triển khai mua bán. Đây là hình thức huy động vốn sớm của các chủ đầu tư. Việc huy động vốn sớm có thể dẫn đến rất nhiều rủi ro cho khách hàng như chậm tiến độ giao nhà hoặc xảy ra trường hợp hoàn trả lại tiền do nhà ở không xin được giấy phép xây dựng... Bên cạnh đó, khi soạn thảo hợp đồng thì thường thiên về việc bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư hơn là tạo ra một sự công bằng về mặt pháp lý cho người mua nhà. Các chủ đầu tư cũng thường yêu cầu khách hàng nộp tiền hết trước khi được nhận nhà... Thị
trường bất động sản ở Việt Nam nói riêng và trên thế giới nói chung luôn luôn có biến động và chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố đặc biệt là yếu tố chính sách pháp luật và tài chính. Khi xảy ra những biến động đó thì có thể sẽ dẫn đến những tranh chấp giữa bên bán và bên mua. Rõ ràng, trong mọi trường hợp khi xảy ra tranh chấp thì người tiêu dùng vẫn luôn là đối tượng chịu thiệt thòi do chưa có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh để bảo vệ họ.
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 23/6/2010 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là Nghị định số 71) và Thông tư số 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 01/9/2010 về quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71 (sau đây gọi chung là Thông tư 16): Cho đến thời điểm này, Nghị định 71 và Thông tư 16 là hai văn bản được ban hành mới nhất, chi tiết nhất và đầy đủ nhất về vấn đề mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Các quan hệ xã hội luôn vận động và phát triển và vì thế chắc chắn vẫn còn nhiều điều cần phải sửa đổi, bổ sung về vấn đề này. Tuy nhiên, đây là những văn bản luật đánh dấu một thời kỳ tương đối tiến bộ của luật pháp Việt Nam khi ghi nhận vấn đề này. Đây cũng là sự phát triển tất yếu của pháp luật khi kinh tế xã hội Việt Nam ngày càng phát triển và hòa nhập với nền kinh tế thế giới. Nghị định 71 và Thông tư 16 là hai văn bản quy định chi tiết hơn để thực hiện về vấn đề này chứ không phải là các văn bản đầu tiên cho phép mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như nhiều người đã hiểu.
Sau khi Nghị định 71 và Thông tư 16 được ban hành, cả thị trường bất động sản Việt Nam đã gần như "bất động" tạm thời, các giao dịch diễn ra thưa thớt, cả doanh nghiệp và nhà đầu tư nhỏ lẻ đều "ghe ngóng". Hai văn bản này cũng đã làm dịu đi những tranh cãi về điều kiện bán "lúa non" của các chủ đầu tư khi giải thích rõ như thế nào được coi là xây dựng xong phần "móng nhà" và quy định rõ điều kiện huy động vốn. Những dấu hiệu này cho ta thấy chính Nghị định 71 và Thông tư 16 chứ không phải Luật Kinh doanh bất động
sản và Nghị định 153 là các văn bản tác động lớn nhất đến thị trường bất động sản, đến các chủ đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại.
Mỗi văn bản pháp luật khi được ban hành đều xuất phát từ hai trong số những mục đích chính là: (1) điều chỉnh các mối quan hệ xã hội và (2) giúp cho công tác quản lý của Nhà nước được tốt hơn. Khi ban hành mỗi văn bản pháp luật, đặc biệt là các văn điều chỉnh các vấn đề nhạy cảm như thị trường bất động sản thì cơ quan ban hành pháp luật thường nghiên cứu, đánh giá rất kỹ lưỡng. Nghị định 71 có rất nhiều điểm mới, tiến bộ so với các văn bản ban hành trước đó. Văn bản này cũng có nhiều điểm khá tích cực cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và người tiêu dùng trực tiếp. Tuy nhiên, với khả năng quản lý của một số cơ quan nhà nước còn nhiều hạn chế, tính đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam chúng ta nhận thấy rất rõ Nghị định 71 còn có nhiều bất cập và rất nhiều nội dung được ban hành phục vụ chủ yếu cho công tác quản lý hơn là phục vụ nhu cầu của người tiêu dùng. Bên cạnh đó, với thói quen mua bán bất động sản chưa chuyên nghiệp, mang nặng tính tùy tiện, "ăn xổi ở thì",... của nhiều doanh nghiệp và người tiêu dùng Việt Nam, Nghị định 71 còn nhiều điểm áp dụng mang nặng tính hình thức, đại khái.
Chương 2