3.2.3.1. Nâng cao năng lực cho cán bộ chuyên trách
- Để các văn bản pháp luật pháp luật mang tính khả thi cao, không bị mâu thuẫn với các văn bản pháp luật điều chỉnh cùng lĩnh vực và không bị thiếu các nội dung cần thiết khi văn bản pháp luật được ban hành, giải pháp trước tiên là cần nâng cao chất lượng của đội ngũ soạn thảo văn bản pháp luật. Theo quy trình soạn thảo và ban hành văn bản pháp luật, đặc biệt là văn bản luật và nghị định, để ban hành một văn bản pháp luật sẽ phải trải qua một quy trình khá chặt chẽ. Trong một quy trình khép kín đó, các cơ quan tham gia soạn thảo, thẩm định, thẩm tra… thực hiện công việc tương đối độc lập để có thể đưa ra ý kiến một cách khách quan nhất. Tuy nhiên, qua thực tiễn của việc ban hành
văn bản pháp luật ở Việt Nam trong đó có pháp luật về kinh doanh nhà ở thương mại, các văn bản được ban hành rất hay gặp phải tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu nội dung… Điều này thường xuất phát từ nguyên nhân chủ quan của cơ quan ban hành pháp luật, trong đó yếu tố năng lực của nhà soạn thảo luận còn hạn chế là tương đối rõ. Để hạn chế vấn đề này, tác giả cho rằng, biện pháp mang tính chiến lược cần làm là đào tạo nâng cao chất lượng đội ngũ tham gia công tác xây dựng pháp luật. Việc đào tạo cần được thực hiện thường xuyên, trong nước cũng như kết hợp học hỏi một cách có chọn lọc các nước có nền lập pháp phát triển và có tính chất tương đồng với Việt Nam.
- Bên cạnh việc nâng cao năng lực cho cán bộ xây dựng pháp luật, việc đào tạo để nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ tổ chức thực hiện và giám sát việc thực hiện pháp luật là rất cần thiết. Đội ngũ được giao nhiệm vụ giám sát thực hiện pháp luật có chuyên môn tốt sẽ nhìn nhận tốt hơn, bao quát hơn về phạm vi giám sát.
3.2.3.2. Tăng cường công tác phổ biến và hỗ trợ pháp luật
- Đối với công tác phổ biến pháp luật, trong thời gian gần đây các chương trình tập huấn, diễn đàn phổ biến và tuyên truyền pháp luật được thực hiện ở mức độ nhiều hơn trước đây. Mỗi văn bản pháp luật, đặc biệt là các văn bản pháp luật ảnh hưởng ở mức độ lớn hơn đối với đời sống xã hội thường được cơ quan nhà nước, các tổ chức đoàn thể thường tổ chức tuyên truyền đến các đối tượng cụ thể. Đối với lĩnh vực nhà ở, các cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đã tổ chức được một số cuộc hội thảo, hội nghị về phổ biến Nghị định 71, Thông tư 16. Tuy nhiên, để công tác phổ biến pháp hiệu quả hơn nữa, một vấn đề đặt ra cần các cơ quan chức năng cần xem xét lại về vấn đề liên quan đến công tác phổ biến pháp luật đã thực hiện như: Chất lượng của hoạt động phổ biến pháp luật; Tính chuyên nghiệp trong công tác phổ biến pháp luật; Năng lực của người tham gia phổ biến pháp luật; Mục đích và phạm vi của các chương trình phổ biến pháp luật. Nhiều cuộc
hội thảo, diễn đàn được tổ chức mang nặng tính hình thức, mang tính phong trào nhiều hơn tính hiệu quả đã gây lãng phí thời gian, chi phí và công sức…
- Đối với công tác hỗ trợ pháp luật, trong thời gian vài năm trở lại đây, nhiều tổ chức hỗ trợ pháp luật được thành lập, thậm chí một số cơ quan, tổ chức đã thành lập cả mạng lưới hỗ trợ pháp lý… Tuy nhiên, qua thực tiễn hoạt động, tác giả cho rằng tính hiệu quả thực sự còn là vấn đề cần xem xét. Không có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ hỗ trợ pháp lý miễn phí khi cần tư vấn cho vụ việc liên quan đến mình. Đối với lĩnh vực về nhà ở, việc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là lĩnh vực riêng, là vấn đề không dễ tư vấn nên việc nâng cao chất lượng của đội ngũ tư vẫn, hỗ trợ pháp luật là rất cần thiết, đáp ứng được nhiều hơn đối với nhu cầu của xã hội.
3.2.4. Giải pháp tăng cường sự quản lý, giám sát của cơ quan nhà nước
- Cần tăng cường công tác thanh tra, giám sát các hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại trên thị trường, thanh tra hoạt động giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Hoạt động thanh tra, giám sát phải được tiến hành liên tục, thường xuyên, kết hợp với thanh tra đột xuất đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Việc thanh tra phải được thực hiện ở nhiều giai đoạn thực hiện của dự án, trong đó quan trọng nhất là khâu thực hiện giao dịch bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai qua sàn giao dịch bất động sản. Sử dụng nhiều phương tiện và công cụ khác nhau để công khai hóa các hành vi sai phạm trong hoạt động mua bán. Đồng thời, cần phải xử lý nghiêm minh, triệt để và kịp thời đối với các vi phạm đã được phát hiện qua quá trình thanh tra. Các kết quả xử lý các sai phạm cũng cần được công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, tại trụ sở các cơ quan ban ngành để nâng cao hiệu quả của hoạt động này trong thực tế.
- Trong quá trình thanh tra, cần đặt mục tiêu lớn là chấn chỉnh các hành vi vi phạm pháp luật, đề xuất điều chỉnh pháp luật cho phù hợp với thực tiễn của các quan hệ xã hội.
KẾT LUẬN
Nghiên cứu chế định pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là nhằm hệ thống hóa văn bản pháp luật và đánh giá hiệu quả điều chỉnh của các văn bản pháp luật hiện hành về vấn đề này. Qua đó, đề xuất, kiến nghị việc ban hành, áp dụng và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong đầu tư, mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Nhìn một cách tổng thể, pháp luật về giao dịch bất động sản nói riêng và pháp luật về nhà ở nói chung đang được Nhà nước quan tâm. Cho đến nay, các giao dịch liên quan đến bất động sản, nhà ở trong đó có giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã được quy định khá chi tiết. Các quy định này đã góp phần đảm bảo cho những giao dịch dân sự về nhà ở theo những chuẩn mực pháp lý ngày một cao hơn, an toàn hơn và bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
Quá trình nghiên cứu và như các nội dung được phân tích trong luận văn đã cho thấy , bản chất của ho ạt động mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai vừa là mô ̣t hoa ̣t đô ̣ng mua bán nhà ở mang tính chất dân sự nhằm xác lập quyền sở hữu nhà cho bên mua vừa là hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư cho nghiệp vụ kinh doanh bất động sản để phục vụ việc cho việc đầu tư xây dựng và phát triển dự án nhà ở thương mại.
Như đã phân tích ở phần nội dung, thực tế chế định pháp luật về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hiện nay đang t ồn tại nhiều điểm bất cập, gây ra nhiều khó khăn , vướng mắc trong quá trình thực hiê ̣n và còn nhiều điểm không tương đồng trong hệ thống pháp luâ ̣t . Những quy định bất cập là nguyên nhân ch ủ yếu làm giảm hiê ̣u lự c và tính thực thi của các quy phạm pháp luâ ̣t và tác đ ộng không tốt đến hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại của doanh nghiệp, của các cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch và của hoạt động quản lý nhà nước trong cùng lĩnh vực. Bên cạnh đó, tính thiếu
thống nhất, thiếu đồng bộ của chế định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã ảnh hưởng xấu đến thi ̣ trường bất động sản. Nhiều quy định khó thực hiện của pháp luật khiến doanh nghiệp kinh doanh nhà ở muốn thực hiện đúng luật cũng không biết phải thực hiện ra sao. Chính bản thân cơ quan nhà nước cũng lúng túng trong việc giải thích để doanh nghiệp có thể thực hiện một cách nhất quán. Sự thiếu minh bạch trong vi ệc thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đã làm tăng các giao dịch không chính thức trên thị trường , gây nhiều rủi ro cho các chủ thể khi tham gia mua bán và ảnh hưởng đến quá trình phát triển của thi ̣ trường bất động sản. Vấn đề này đòi hỏi phải nghiên cứu , sửa đổi, bổ sung một số văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán này , giải quyết triệt để các mâu thuẫn, sự không đồng bô ̣ c ủa pháp luâ ̣t về vấn đề này , nhằm thúc đẩy sự phát triển lành ma ̣nh của thi ̣ trường bất động sản, đáp ứng yêu cầ u về quản lý nhà nước về nhà ở trong xu thế phát tri ển hiê ̣n nay.
Việc sửa đổi, bổ sung và ban hành mới văn bản pháp luật để thống nhất chế định pháp luâ ̣t về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cần phải bảo đảm đơn giản về t hủ tục, nhanh chóng về thời gian, dễ hiểu, dễ thực hiê ̣n, không gây ra các mâu thuẫn, các khó khăn, phiền hà cho doanh nghiệp, người tham gia giao dịch và các cơ quan chức năng trong quá trình thực thi theo đúng chủ trương của Đảng và Nhà nước về cải cách thủ tục hành chính.