ở thương mại hình thành trong tương lai
Đối với mối quan giữa bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, việc mô tả rõ quyền và nghĩa vụ
giữa các bên có ý nghĩa rất quan trọng. Đây là một trong những nội dung mang tính chất quyết định đến mối quan hệ của các bên khi tham gia giao dịch. Trước đây, nguồn cung nhà ở thấp trong khi nhu cầu thì cao hơn rất nhiều thì việc tìm kiếm và mua được nhà ở trước khi xây dựng hoàn thành còn khó khăn nên các chủ đầu tư thường ban hành các bản hợp đồng có lợi hơn cho mình còn người mua thì luôn phải chấp nhận "thiệt đơn thiệt kép". Hiện nay, nguồn cung và nhu cầu đã khác đi nhiều, doanh nghiệp cũng chuyên nghiệp hơn, thêm vào đó là pháp luật cũng đã được ban hành nhiều hơn để bảo vệ quyền lợi cho người mua nên. Vì vậy, quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán đang dần dần được thể hiện bình đẳng hơn. Quyền và nghĩa vụ của các bên thường do hai bên thỏa thuận hoặc một bên đưa ra trong dự thảo hợp đồng và được bên còn lại chấp thuận. Các quyền và nghĩa vụ này thường rất đa dạng nên trong luận văn này, tác giả chỉ đưa ra và bình luận một số quyền và nghĩa vụ cơ bản mà bên mua và bên bán thường quy định trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
2.1.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở
Quyền của bên bán nhà ở
- Yêu cầu Bên mua thanh toán tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận giữa hai bên: Việc thanh toán là nghĩa vụ của bên mua nhà ở, tiến độ thanh toán do hai bên thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng. Pháp luật coi nguyên tắc tự thỏa thuận trong quan hệ dân sự là nguyên tắc quan trọng và thuộc quyền tự định đoạt của các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, bản chất quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động huy động vốn của các chủ đầu tư nên để đảm bảo quyền lợi của bên mua và ràng buộc trách nhiệm của bên bán, luật nhà ở quy định bên bán chỉ có thể yêu cầu bên mua thanh toán tối đa là 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà cho bên mua, 30% còn lại chỉ được thanh toán khi bàn giao nhà ở cho bên mua. Đây là quy định mới và tương đối tiến bộ của pháp luật về nhà ở. Thông thường, các nội
dung về tài chính, tiến độ thanh toán tiền thường được bên bán quy định khá chi tiết và có lợi cho bên bán trong các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do bên bán soạn thảo.
- Yêu cầu Bên mua nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật: Nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này được hiểu là nghĩa vụ với cơ quan nhà nước và các nghĩa vụ tài chính khác. Thông thường bao gồm nghĩa vụ nộp phí, lệ phí liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, phí quản lý nhà ở (quản lý căn hộ chung cư hoặc quản lý dự án phát triển nhà ở)…
- Yêu cầu bên mua nhận bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận giữa hai bên: Đây thực chất là quyền nhận bàn giao nhà của khách hàng mới đúng. Tuy nhiên, trên thực tế, có xảy ra những trường hợp khách hàng không đến nhận nhà đúng thời hạn, và cũng có trường hợp là lý do để bên mua trì hoãn việc đóng tiền đợt cuối cùng cho bên bán nhà. Vì vậy, để bên bán có thể quản lý thống nhất được khách hàng và thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên bán nhà cần thiết thỏa thuận rõ nội dung này để đảm bảo quyền lợi của mình đồng thời ràng buộc trách nhiệm của bên mua nhà.
- Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng: Ngoại trừ các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo quy định của pháp luật, bán nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai khi xảy ra các điều kiện chấm dứt hợp đồng mà các bên có thỏa thuận trước trong hợp đồng. Bên bán phải thông báo ngay cho bên mua về việc chấm dứt hợp đồng. Khi chấm dứt hợp đồng, hậu quả phát sinh được giải quyết và xử lý theo thỏa thuận của hai bên và quy định của pháp luật có liên quan.
Nghĩa vụ của bên bán nhà ở
- Xây dựng và bàn giao nhà ở theo đúng thiết kế, đúng tiến độ, đúng danh mục vật liệu đã thỏa thuận với bên mua nhà ở: Do tại thời điểm ký hợp
đồng mua bán nhà ở đó vẫn chưa được hình thành nên quy định chủ đầu tư phải xây dựng nhà đúng thiết kế, đúng tiến độ và danh mục thiết bị của nhà là cần thiết. Trên thực tế, các chủ đầu tư thông thường vẫn chậm tiến độ bàn giao nhà, rất hiếm có dự án nhà ở nào bàn giao đúng tiến độ cho khách hàng. Thậm chí, ở Hà Nội có những dự án nhà ở việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà cho người mua đến cả năm trời. Điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của người mua nhà. Quy định về việc xây dựng đúng theo thiết kế cũng rất cần thiết vì tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, bên mua nhà chỉ có thể tưởng tượng được căn nhà mình đăng ký mua có hình dáng ra sao, bố trí vị trí các phòng như thế nào thông qua bản vẽ thiết kế. Thực tiễn, có rất nhiều dự án nhà ở thương mại mặc dù đã bán cho khách hàng nhưng chủ đầu tư vẫn điều chỉnh lại thiết kế. Việc điều chỉnh lại thiết kế đôi khi kéo theo những hệ lụy nhất định, ở mức độ nhẹ là tăng giảm một vài mét vuông nhà ở, ở mức độ nặng hơn là tăng đến cả chục mét vuông nhà ở, tăng chiều cao của nhà, có khi thay đổi cả hướng nhà… Những thay đổi đó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến người sẽ sử dụng nhà sau này. Vì thế, nếu không được thỏa thuận kỹ lưỡng trước giữa bên bán và bên mua có thể sẽ dẫn đến tranh chấp khi xảy ra trường hợp điều chỉnh thiết kế nhà ở. Những tranh chấp xảy ra dẫn đến nhiều hậu quả khác nhau và hệ quả lớn nhất của tranh chấp là việc chấm dứt hợp đồng. Khi chấm dứt hợp đồng, thông thường người chịu thiệt thòi vẫn là bên mua nhà bởi lẽ trong giao dịch mua bán nhà ở, các bên thường các bên sử dụng mẫu hợp đồng mua bán do bên bán soạn thảo và các hợp đồng này có xu hướng bảo vệ lợi ích của bên bán hơn là bảo đảm sự bình đẳng giữa hai bên. Bên cạnh đó, ở Việt Nam nói chung hiện nay đang tồn tại một tiền lệ rất xấu và phổ biến là trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua đã phải thanh toán một khoản tiền đó là "tiền ngoài hợp đồng". Việc thu khoản tiền ngoài hợp đồng được thực hiện dưới rất nhiều hình thức khác nhau nên chính Nhà nước ta cũng chưa thể quản lý nổi. Chúng ta cũng chỉ hi vọng vấn đề này sẽ chấm dứt hoặc giảm dần khi doanh nghiệp hoạt động chuyên nghiệp hơn, người
mua nhà hiểu biết pháp luật hơn và cơ quan nhà nước minh bạch hơn trong quản lý.
- Thông báo cho bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và tạo điều kiện để Bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu: Do tính chất của quan hệ mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, nghĩa vụ này của bên bán nhà ở là rất quan trọng. Trong một số trường hợp, chủ đầu tư muốn được khách hàng nộp tiền theo tiến độ thì phải thông báo tiến độ xây dựng cho khách hàng. Ở Việt Nam, hầu như các doanh nghiệp và người mua nhà thường thỏa thuận việc mua bán nhà ở dưới dạng "chìa khóa trao tay" nên việc chủ đầu tư dành quyền cho khách hàng kiểm tra việc xây dựng tại công trường chi tiết trong quá trình xây dựng là ít xảy ra. Việc thi công và bàn giao nhà còn thể hiện tính áp đặt của doanh nghiệp với người mua nhà.
- Tuân thủ đúng quy định về mặt thủ tục của pháp luật về việc mua bán nhà ở: Khoản 3, Điều 22 Luật Nhà ở quy định chủ sở hữu nhà ở phải tuân thủ các quy định về thủ tục mua bán nhà ở. Bên bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở phải hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản, phải thông báo tới Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án phát triển nhà ở. Thủ tục mua bán nhà ở như nêu trên đây là vấn đề rất mới của pháp luật Việt Nam. Vấn đề này được quy định nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản, tạo ra sự cạnh tranh một cách bình đẳng giữa những người tham gia mua bán nhà trên thị trường bất động sản và tăng cường hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước trong lĩnh vực này. Quy định này có thế nói là sự "tiếp thu có chọn lọc" từ các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển.
Theo quy định này thì chủ đầu tư khi bán nhà thương mại hình thành trong tương lai thì trước khi ký hợp đồng mua bán với bên mua phải thực hiện các công việc sau đây: (1). Phải thực hiện giao dịch mua bán qua sàn giao dịch bất động sản. Tức là chủ đầu tư không được tự ý lựa chọn ký kết hợp
đồng mua bán với bất kỳ tổ chức, cá nhân nào mà phải giao cho sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho sàn giao dịch bất động sản khác làm thủ tục bán công khai. Người mua nhà là người do sàn giao dịch bất động sản lựa chọn thông qua hình thức mua bán do sàn giao dịch bất động sản quy định phù hợp với pháp luật. Người mua phải đăng ký mua và có thể phải tham gia đấu giá hoặc bốc thăm theo quy định của sàn giao dịch bất động sản (nếu có từ hai người trở lên đăng ký mua cùng một nhà ở trong thời gian thông báo bán nhà ở); (2). Phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết. Việc chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trước khi xây dựng hoàn thành được hiểu là một hình thức huy động vốn. Vì vậy, ngoài sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán và tuân theo thủ tục về giao dịch mua bán, bên bán nhà phải có văn bản thông báo để cơ quan nhà nước biết và thực hiện chức năng quản lý chuyên môn. Quy định này là để giúp cơ quan nhà nước quản lý hoạt động đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại của chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản đang còn nhiều xáo trộn, giao dịch diễn ra rất đa dạng, nhiều chủ đầu tư huy động vốn một cách tùy tiện và không tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật dẫn đến xảy ra nhiều hậu quả xấu cho xã hội.
- Làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Việc làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua thông thường là nghĩa vụ của bên bán nhà. Đối với các dự án đã được xây dựng hoàn thành và chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho từng nhà ở riêng biệt thì việc làm thủ tục và cấp giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở tương đối đơn giản. Còn đối với việc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì việc quy định trách nhiệm của chủ đầu tư với tư cách là bên bán nhà phải làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua là điều rất cần thiết.
Về nguyên tắc, các bên có thể thỏa thuận bên nào có nghĩa vụ làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, việc quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ làm công việc này là rất cần thiết và hợp lý hơn. Không phải người mua mà chính bên bán nhà mới có điều kiện thuận lợi nhất trong việc hoàn thành các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định. Điều này vừa giúp cơ quan nhà nước thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà một cách có hệ thống, nhanh gọn lại vừa gắn được trách nhiệm của bên bán nhà đối với bên mua.
- Phải sử dụng tiền thanh toán của bên mua vào mục đích xây dựng nhà ở: Như đã nêu ở các phần trên đây, bản chất của việc chủ đầu tư bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là việc chủ đầu tư huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Khoản 4, Điều 9 của Nghị định 71 có quy định:
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành [15].
- Việc ban hành các quy định về điều kiện vốn, cách sử dụng vốn cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là rất cần thiết. Bản thân chủ đầu tư, để được lựa chọn thực hiện dự án họ đã phải đáp ứng các điều kiện nhất định về tài chính. Vì vậy, khi huy động thêm nguồn vốn, việc phải yêu cầu chủ đầu tư sử dụng nguồn vốn này vào đúng mục đích trực tiếp cho xây dựng dự án là rất cần thiết. Mặc dù vậy, việc kiểm soát chủ đầu tư huy động nguồn vốn từ việc bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai vào việc gì là rất khó. Nhiều
khi chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà cho dự án này nhưng lại sử dụng vốn huy động cho phát triển dự án khác. Đây là dấu hiệu không tốt cho sự phát triển bền vững. Rõ ràng đây cũng là biểu hiện của sự xâm phạm quyền lợi của bên mua nhà ở.
- Nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp một lần để được quyền sử dụng mảnh đất đó trong suốt quá trình sử dụng. Để được xây dựng và công nhận quyền sở hữu nhà thì chủ sở hữu nhà phải nộp tiền sử dụng đất trên thửa đất đó. Vì thế, việc nộp tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì đất có dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được thực hiện theo quy định tại Điều 32, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 như sau:
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trong Điều này gọi là nhà đầu tư nước ngoài) được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần