thành trong tương lai
2.1.2.1. Đối tượng của hợp đồng
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng là nhà ở và phải đủ điều kiện để được phép tham gia giao dịch theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với nhà ở thông thường khi đưa vào giao dịch phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh; không có tranh chấp về quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án; không nằm trong khu vực cấm
xây dựng; có hồ sơ gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
Về mặt lý luận, giao dịch mua bán nhà ở nói chung và giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng khi bên mua tham gia giao dịch đều nhằm hướng tới quyền sở hữu nhà ở mà họ mua. Theo quy định tại Điều 429 của Bộ luật Dân sự năm 2005 về đối tượng của hợp đồng mua bán thì:
(1). Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch; (2). Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là vật thì vật phải được xác định rõ; (3). Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán [23].
Theo lý luận về tài sản trong pháp luật dân sự thực định của nước ta trước đây đã quan niệm cứng nhắc về khái niệm tài sản. Chỉ đến khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 2005 thì quan điểm này mới được bao quát hơn khi quy định "tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản". Với quy định này thì khái niệm tài sản đã được mở rộng rất nhiều, có tính khái quát cao, vì khi nói tài sản là vật ta có thể hiểu vật này có thể là vật đang hiện hữu, vật đang tồn tại thực tế, hoặc là vật sẽ được hình thành chắc chắn trong tương lai. Tuy nhiên, do tính đặc thù của loại tài sản này và với trình độ lập pháp còn nhiều hạn chế, quy định của pháp luật đã làm cho khái niệm tài sản đang được hiểu khác nhau rất nhiều. Chính bản thân cơ quan ban hành pháp luật và cơ quan áp dụng pháp luật cũng đã thể hiện sự lúng túng khi ban hành một vài văn bản hướng dẫn về việc giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai có điểm rất mâu thuẫn.
Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là một loại tài sản như thế và nó đang chịu sự quy định chung đối với giao dịch về tài sản hình thành trong tương lai. Do trước đây có quan niệm cứng nhắc về khái niệm tài sản
như vậy nên khi các quan hệ mua bán nhà được hình thành trong tương lai đã thực sự diễn ra trong đời sống xã hội thì pháp luật dân sự Việt Nam lại thiếu cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết vấn đề này. Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp xảy ra, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp thường lúng túng trong việc áp dụng pháp luật.
Ví dụ: (1). Bộ luật Dân sự quy định cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng khi Nghị định 163 hướng dẫn về giao dịch thế chấp thì lại không cho thực hiện giao dịch này mà chỉ thực hiện được thế chấp với tư cách là quyền về tài sản hình thành trong tương lai; (2). Nghị định 71 hướng dẫn Luật Nhà ở cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và yêu cầu Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cụ thể về việc thế chấp loại tài sản này nhưng Ngân hàng Nhà nước lại không đồng ý quan điểm đó nên chưa có hướng dẫn cụ thể…
2.1.2.2. Phân loại đối tượng của hợp đồng
Phân biệt đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hay quyền tài sản có ý nghĩa về mặt học thuật. Thực tế chứng minh có khái khái niệm đúng về mặt học thuật nhưng áp dụng trong các văn bản pháp luật lại không phù hợp. Vì vậy giữa Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan hữu quan chưa thống nhất được khái niệm này dẫn đến việc chậm trễ ban hành văn bản hướng dẫn.
Vậy, khi nào đối tượng của hợp đồng là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, và khi nào là quyền tài sản. Khi nhà chuẩn bị xây hoặc đang xây dựng thì khi nó hình thành sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, vì thế chủ đầu tư mới bán được nhà đang xây dựng đó. Sau khi chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai cho cá nhân, cá nhân có thể trả tiền hết lần đầu, nhưng họ chưa nhận được nhà, thực tế trong tay người mua là hợp đồng mua bán. Hợp đồng này có thể bị hủy ngang nếu họ vi phạm cấc điều kiện của hợp đồng, Hoặc người mua có thê hủy hợp đồng nếu chủ đầu tư vi phạm về thời hạn giao nhà hoặc chất lượng công trình… Vì thế khi cá nhân đã mua nhà ở
hình thành trong tương lai đem thế chấp, bán... thì đối tượng không thể là nhà mà là quyền kế tiếp hợp đồng (quyền tài sản).
Xét về mặt thực tiến, nếu đem bán hợp đồng hoặc thế chấp hợp đồng, thì bên mua, bên nhận thế chấp, có thể không nhận được nhà vì hợp đồng này có thể hủy như phân tích ở trên. Ngược lại, nếu thế chấp, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì mọi trường hợp người mua, người nhận thế chấp sẽ nhận được nhà ở…
Căn cứ vào khái niệm và các đặc điểm của nhà ở theo pháp luật về nhà ở, ta có thể phân biệt được nhà ở với các loại nhà khác không có mục đích để ở như: nhà làm việc, nhà hàng, khách sạn và các công trình xây dựng khác, từ đó giúp cơ quan hữu quan dễ dàng áp dụng luật khi thực hiện các hoạt động quản lý nhà nước. Nhà ở được xây dựng để phục vụ mục đích ở cho nhiều đối tượng khác nhau trong xã hội. Như đã nêu trên đây, nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường được gọi là nhà ở thương mại; nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng được gọi là nhà ở riêng lẻ; nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để bố trí cho các đối tượng là cán bộ, công chức thuộc diện điều động, luân chuyển thuê ở được gọi là nhà ở công vụ; còn nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng thuộc diện có thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua được gọi là nhà ở xã hội. Cách xác định phương thức phát triển nhà ở căn cứ vào đối tượng sử dụng như trên cũng chỉ mang tính tương đối, chủ yếu làm căn cứ để Nhà nước có các cơ chế ưu đãi trong đầu tư phát triển các loại nhà ở này và xác định cơ chế thực hiện các giao dịch về nhà ở cho phù hợp.
Căn cứ vào mục đích sử dụng và nguồn gốc hình thành, ở thời điểm hiện tại, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai bao gồm các loại chủ yếu sau đây:
- Nhà chung cư: là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, là
nơi cư trú, sinh sống của nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có hai loại, gồm nhà chung cư cao tầng và nhà chung cư thấp tầng. Theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà cao tầng là nhà cao từ 9 tầng trở lên, còn nhà thấp tầng là nhà cao dưới 9 tầng. Việc phân chia loại nhà như trên là để áp dụng các tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong xây dựng nhằm bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng, đảm bảo sự đồng bộ của quản lý quy hoạch, kiến trúc.
Theo thống kê năm 2011 thì tại Hà Nội, nhà chung cư chiếm tỉ lệ tới 16,64%, Thành phố Hồ Chí Minh 6,13% và với tốc độ phát triển đô thị như hiện nay thì nhu cầu về nhà ở còn khá cao và xu hướng tăng trong thời gian tới. Trong quá trình đô thị hóa và xã hội hóa nhà ở, bên cạnh các loại nhà chung cư như nhà ở xã hội và nhà ở công vụ thì loại nhà chung cư thương mại được phát triển khá mạnh và chiếm ưu thế về số lượng, chất lượng trong giai đoạn hiện nay. Với nhu cầu về chỗ ở còn lớn như vậy thì trong nhiều năm tới, tốc độ phát triển nhà chung cư thương mại cũng sẽ rất lớn bởi theo đánh giá chung thì chung cư thương mại có tính ưu việt hơn khi đáp ứng được ở mức cao hơn, đa dạng hơn về chất lượng, chủng loại, vị trí, diện tích và dường như không hạn chế nhiều vào đối tượng tham gia giao dịch.
- Nhà ở liền kề: Là loại nhà ở được xây liền kề nhau (một số nơi còn gọi là nhà liền kế) tại mặt đường, mặt phố hoặc trong ngõ, hẻm... Các nhà ở được xây dựng sát nhau nhưng không chung tường, chung móng. Loại nhà ở này thường có một mặt tiền hướng ra đường đi chung. Nhà ở liền kề là một dạng của nhà ở riêng lẻ gắn liền với quyền sử dụng đất độc lập của hộ gia đình, cá nhân. Tùy thuộc vào từng loại đô thị mà Nhà nước quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây nhà ở liền kề cũng khác nhau. Loại nhà ở này thường là nhà ở thấp tầng và được thiết kế để cho một hộ gia đình sử dụng riêng, độc lập, không phải cho nhiều hộ sử dụng chung như nhà chung cư.
Để bảo đảm cảnh quan và kiến trúc đô thị, pháp luật về nhà ở đã quy định nhà ở liền kề trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng tối thiểu
là 50m2 và có chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Pháp luật không quy định khống chế diện tích xây tối đa cũng như chiều cao của loại nhà ở này, nhưng theo quy chế quản lý kiến trúc đô thị của Nhà nước thì tùy từng loại đô thị và từng dự án phát triển nhà ở mà loại nhà này có diện tích xây dựng khoảng từ 80m2 đến 100m2, trên diện tích đất khoảng 1002 đến 120m2. Bên cạnh nhà chung cư, nhà ở liền kề có số lượng khá lớn trong các dự án nhà ở thương mại. Nhu cầu về loại nhà ở này tại đô thị hiện nay tương đối lớn.
- Nhà biệt thự: Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì nhà biệt thự là loại nhà ở riêng biệt có sân, vườn, có tường rào và lối đi vào riêng biệt. Trong biệt thự có đầy đủ bường, phòng để ở, sinh hoạt chung, phòng phụ… Một tầng có ít nhất 2 phòng ở quay ra mặt sân hay vườn, có trang thiết bị, tiện nghi cao cấp hoặc tương đối cao cấp; có một, hai hoặc ba mặt giáp đường, phố. Nhà biệt thự cũng giống như nhà ở liền kề đều có diện tích đất sử dụng riêng, độc lập. Đây là loại nhà ở đặc biệt và có giá trị trao đổi cao nhất trên thị trường. Do đặc điểm về diện tích và giá trị cao nên nhà biệt thự thường được xây trong các dự án nhà ở thương mại hoặc những khu vực nông thôn có điều kiện thuận lợi về đất đai. Số lượng nhà biệt thự được đầu tư xây dựng trong mỗi dự án phát triển nhà ở là không nhiều để phục vụ cho một số lượng ít người có khả năng về tài chính.
Pháp luật về nhà ở hiện hành không quy định khống chế diện tích đất tối thiểu để xây dựng nhà biệt thự, nhưng có quy định về tiêu chuẩn thiết kế loại nhà này, theo đó nhà biệt thự không được xây dựng quá 3 tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích đất. Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam hiện nay, diện tích đất tối thiểu của một biệt thự đơn lập là khoảng 250m2/một căn và biệt thự song lập khoảng 140m2/một căn. Trên thực tế, tùy theo từng dự án nhà ở mà diện tích đất dùng để xây dựng mỗi biệt thự cũng có sự khác nhau và thông thường dao động từ khoảng 180m2 đến 500m2, bình quân là khoảng 300m2. Thậm chí có một số dự án nhà ở thương mại có nhà biệt thự diện tích rộng trên 500m2.
- Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp: Nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp hay còn gọi là tổ hợp đa năng là công trình được xây dựng với nhiều chức năng khác nhau như vừa làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ…Công trình được bố trí trong cùng một ngôi nhà các nhóm phòng hoặc tầng nhà có công năng sử dụng khác nhau (văn phòng, các gian phòng khán giả, dịch vụ ăn uống, thương mại, các phòng ở và các loại phòng có chức năng không giống nhau). Nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp được xây dựng phù hợp với các khu dịch vụ, du lịch, khu dân cư… nhằm cung cấp đầy đủ các tiện nghi, điều kiện sống cho một nhóm người trong một khu vực nhỏ.
- Nhà vườn: Là loại nhà ở được xây dựng trên diện tích đất độc lập giống như nhà biệt thự, có diện tích nhà ở và diện tích sân vườn. Pháp luật về nhà ở hiện nay không đưa ra khái niệm cụ thể về nhà vườn và cũng không có quy định tiêu chí thiết kế xây nhà vườn. Vì vậy, việc nhận dạng loại công trình này chỉ mang tính chất tương đối và không có ý nghĩa về mặt pháp lý. Trong một dự án phát triển nhà ở thương mại, các chủ đầu tư vẫn dành một phần diện tích đất để xây dựng nhà vườn. Diện tích đất để xây dựng loại công trình này thường lớn hơn diện tích nhà liền kề và nhỏ hơn hoặc bằng diện tích biệt thự.
Như vậy, theo quy định của pháp luật cũng như trên thực tế, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được phân thành nhiều loại khác nhau. Mỗi loại nhà ở đều có những tiêu chuẩn thiết kế khác nhau và diện tích lớn nhỏ khác nhau. Việc phân nhà ở thành các cấp, hạng, loại nhà ở khác nhau là để phục vụ cho công tác tính toán chi phí đầu tư xây dựng khi lập dự án phát triển nhà ở, để xác định giá bán, giá tính thuế và các loại phí phải nộp cho Nhà nước đồng thời để Nhà nước thực hiện công tác quản lý về nhà ở được tốt hơn.