trong tƣơng lai
Bên cạnh những đặc điểm phổ biến thông thường của các giao dịch dân sự về nhà ở và về tài sản hình thành trong tương lai, giao dịch mua bán Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai có những đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, ở thời điểm ký hợp đồng mua bán đối tượng của hợp đồng chưa được hình thành hoặc đang hình thành: Một đặc điểm đặc trưng nhất của giao dịch về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là tại thời điểm giao dịch nhà ở đó chưa thể khai thác sử dụng được vì đang chuẩn bị xây dựng hoặc xây dựng chưa hoàn chỉnh. Khi đưa ra quy định về việc cho phép thực hiện các giao dịch về nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cũng có rất nhiều ý kiến trái chiều khác nhau. Có ý kiến cho rằng sẽ là vô lý khi người mua nhà ở sau khi giao kết hợp đồng mua bán nhà ở chưa được thực hiện bất kỳ quyền năng nào như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở… Nhưng cũng có ý kiến cho rằng đấy là những vấn đề đặc biệt của loại giao dịch này và pháp luật cần có những quy định chặt chẽ để chính sách này trở nên phù hợp hơn.
Nhà ở chưa được xây dựng hoàn thành không có nghĩa là bất kỳ khi nào chủ sở hữu cũng có quyền mua bán, chuyển nhượng nhà ở đó. Như đã phân tích ở các phần nêu trên, trước đây, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng pháp luật chưa chặt chẽ đã bán nhà ở một cách tùy tiện để huy động vốn gây ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện kéo dài… ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà và công tác quản lý về nhà ở. Kể từ ngày Nghị định 71 và Thông tư 16 có hiệu lực thi hành, vấn đề về thời điểm và điều kiện mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được quy định khá cụ thể và chi tiết. Theo quy định này, nhà ở là đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai khi đáp ứng được các điều kiện sau:
(1). Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt; (2). Đã xây dựng xong phần móng của nhà ở. Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công
trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) theo quy định này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Trước đây, quy định về việc đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt được các chủ đầu tư tuân thủ đúng và đầy đủ bởi lẽ pháp luật về xây dựng cũng đã có những quy định khá chi tiết về vấn đề này. Không giống như quy định về thiết kế nhà ở, quy định như thế nào là đã xây dựng xong phần móng nhà được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau và thực tế đã có một số chủ đầu tư lợi dụng quy định này đã bán nhà ở khi đang thi công phần móng. Vấn đề này được giải quyết tương đối triệt để khi Bộ Xây dựng ban hành thông tư số 16. Theo đó, khoản 10, Điều 8 của Thông tư số 16 quy định:
Xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại Nghị định số 71 được áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp). Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng [4]. Quy định như thế nào được coi là đã hoàn thành phần móng nhà đã góp phần tích cực trong việc xác định rõ và thống nhất thời điểm mà chủ đầu tư bắt đầu được phép huy động vốn dưới hình thức bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Quy định này cũng tạo điều kiện tốt hơn cho công tác quản lý hoạt động đầu tư xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, đối tượng của giao dịch là nhà ở thương mại: Như đã phân tích tại Chương 1 trên đây, nhà ở thuộc đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Các loại nhà ở khác như nhà ở công vụ, nhà ở xã hội hoặc nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình… không thể trở thành đối tượng của giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Thứ ba, nhà ở phải được tạo dựng một cách hợp pháp theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư xây dựng. Theo quy định tại Điều 44 Nghị định số 71 thì nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua các hình thức sau đây: (1). Đầu tư xây dựng nhà ở mới theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng; (2). Mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về dân sự; (3). Thông qua các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Trong các hình thức tạo dựng nhà ở nêu trên thì nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chủ yếu được tạo dựng thông qua việc đầu tư xây dựng nhà ở mới theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về xây dựng. Về lý thuyết, vẫn có thể xảy ra trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án thông qua việc mua dự án, nhận tặng cho, đổi dự án để tiếp tục thực hiện sau đó bán nhà ở theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, trường hợp này không xảy ra phổ biến bởi sự phức tạp của các hình thức giao dịch, cơ chế thực hiện và đặc biệt là hiệu quả thông thường là không cao.
Thứ tư, nhà ở phải được phép giao dịch. Đây là một trong các điều kiện đối với nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thỏa mãn, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu từ thời điểm ký kết. Khi đặt ra điều kiện này, pháp luật dân sự đã loại bỏ các trường hợp nhà ở
là đối tượng của tài sản bị kê biên, dự án nhà ở đang xảy ra tranh chấp… Thực tế hoàn toàn có thể xảy ra trường hợp này bởi lẽ các doanh nghiệp khi thực hiện dự án xây dựng nhà ở đem dự án ra làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để huy động thêm nguồn vốn xây dựng dự án. Khi đủ điều kiện về thời điểm, tiến độ được phép bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nhưng chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết với tổ chức tín dụng dẫn đến tài sản bị xử lý hoặc tranh chấp… thì chủ đầu tư khi đó cũng không thể thực hiện giao dịch mua bán nhà ở đó.
Thứ năm, chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng yêu cầu của pháp luật về nhà ở. Bên bán phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và bên mua phải là đối tượng được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy định của pháp luật. Nội dung về chủ thể của giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai sẽ được phân tích chi tiết hơn ở Chương 2 của luận văn này.