thi. Cơ quan công chứng không có cơ sở để công chứng các hợp đồng mua bán nhà ở mà nhà ở đó chưa được hình thành tại thời điểm các bên ký hợp đồng. Về mặt vật lý có thể coi nhà ở là không có thật nên cơ quan công chứng không thể thực thực hiện việc công chứng theo quy định của pháp luật.
2.1.5. Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong tương lai
Theo quy định tại Thông tư số 16 thì việc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải sử dụng mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng ban hành. Tuy nhiên, quan hệ giữa hai bên về mua bán nhà ở là quan hệ dân sự thuận túy nên để việc thực hiện hợp đồng được chặt chẽ, chi tiết, các bên có quyền thỏa thuận quy định bổ sung thêm các điều khoản khác không trái với quy định của pháp luật, đạo đức xã hội… Thông thường, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai bao gồm các nội dung chủ yếu như sau:
Thứ nhất, nội dung về đối tượng của hợp đồng: Đối tượng của hợp đồng là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nên các thông tin mô tả về đối của hợp đồng thường được thể hiện một cách chi tiết, cụ thể và rõ ràng. Các thông tin này thông thương bao gồm: Vị trí, diện tích, hình dáng, kích thước, mục đích sử dụng, năm xây dựng hoàn thành, thời gian bàn giao, thiết bị lắp đặt bên trong… Các thông tin mô tả về nhà ở được quy định trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và được niêm yết công khai
tại sàn giao dịch bất động sản, phương tiện thông tin đại chúng và được lưu trữ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin về nhà ở. Trường hợp bên bán không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ, chính xác thông tin về nhà ở thì bên mua có quyền đơn phương hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bên bán phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Bên bán có nghĩa vụ bàn giao cho bên mua đúng đối tượng do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Thứ hai, nội dung về chủ thể của hợp đồng: Chủ thể hợp đồng và thông tin có liên quan là rất quan trọng đối với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Hợp đồng phải ghi rõ các thông tin về bên bán nhà ở và bên mua nhà ở. Các thông tin này cần đầy đủ, chính xác để tiện cho việc liên hệ giữa các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng cũng như xác định trách nhiệm pháp lý khi xảy ra vi phạm cam kết ghi trong hợp đồng. Ngoài ra, trong một chừng mực nhất định, thông tin về chủ thể có ý nghĩa đến hiệu lực của hợp đồng. Ví dụ, trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở là biệt thự hình thành trong tương lai được ký giữa chủ đầu tư và người nước ngoài thường trú ở Việt Nam mặc dù tuân thủ đúng về nguyên tắc, hình thức, trình tự thủ tục… ký hợp đồng thì hợp đồng mua bán nhà ở đó vẫn vô hiệu do bên mua không phải là đối tượng được quyền sở hữu nhà biệt thự tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Thứ ba, điều khoản về giá mua bán nhà ở; phương thức, thời hạn thanh toán; thời hạn giao, nhận nhà ở và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là thỏa thuận dân sự giữa bên bán và bên mua. Vì vậy, giá mua bán do các bên tự do thỏa thuận theo giá thị trường. Tuy vậy, giá mua bán ghi trong hợp đồng trên thực tế thường không phản ánh đúng giá trị thực của nhà ở. Giá nhà ở ở Việt Nam hiện nay là khá cao so với các nước trên thế giới và so với thu nhập của người dân do tình trạng đầu cơ, đẩy giá đất lên quá cao. Giá mua bán nhà
ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán và bên bán chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập từ hoạt động mua bán cho Nhà nước. Các bên có thể thuê đơn vị tư vấn độc lập để xác định giá mua bán nhà ở.
Phương thức, thời hạn thanh toán được thực hiện thông qua một trong các cách thức sau đây: Thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng... các bên được quyền tự do thỏa thuận miễn là đảm bảo tuân thủ quy định quy định thanh toán lần đầu phải đảm bảo tiến độ xây dựng mà pháp luật về nhà ở quy định và thanh toán lần cuối được thực hiện khi bàn giao nhà ở. Tổng số tiền thanh toán trước khi nhận bàn giao nhà không được vượt quá 70% tổng giá trị thanh toán. Thời hạn nhận bàn giao nhà do các bên thỏa thuận và thông thường được thực hiện theo tiến độ của Dự án. Tuy nhiên, trong bối cảnh các dự án nhà ở thương mại thường bị chậm tiến độ do nhiều nguyên nhân trong đó có yếu tố chủ quan của chủ đầu tư nên việc thỏa thuận kỹ lưỡng nội dung và kèm theo các chế tài là điều rất cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích của người mua nhà khi chủ đầu tư chậm bàn giao. Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Nghị định số 71 và Thông tư số 16 quy định rõ về thời hạn mà chủ đầu tư có nghĩa vụ làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua là 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở.
Thứ tư, Nội dung về quyền và nghĩa vụ của các bên: So với các loại giao dịch khác như mua bán nhà ở đã hình thành, công trình xây dựng có sẵn, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… thì giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có tính rủi ro cao hơn. Vì thế, nội dung này cần phải quy định cụ thể, rõ ràng trong hợp đồng để bảo vệ quyền và lợi ích của mỗi bên, tránh xảy ra những tranh chấp không đáng có. Bên bán thường có các quyền và nghĩa vụ cơ bản như: (i) Yêu cầu bên mua thanh toán tiền mua nhà theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng; (ii) Yêu cầu bên mua nộp đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật; (iii) Yêu cầu bên mua nhà bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; (iv) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán vi phạm
điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; (v) Những quyền khác do các bên thỏa thuận như: quyền phạt hợp đồng; quyền hủy hợp đồng trong 1 số trường hợp nhất định... Bên cạnh đó, bên bán có các nghĩa vụ: (i) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở, hồ sơ bản vẽ của nhà ở; (ii) Thông báo cho bên mua biết tiến độ xây dựng nhà ở và tạo điều kiện để bên mua kiểm tra việc xây dựng nhà ở nếu có yêu cầu; (iii) Xây dựng và bàn giao nhà ở cho bên mua theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; (iv) Làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; (v) Thực hiện nộp thuế theo quy định của Nhà nước…
Song song với quyền và nghĩa vụ của bên bán, bên mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cũng có các quyền như sau: (i) Quyền yêu cầu bên bán xây dựng và bàn giao nhà ở đúng các nội dung mô tả trong hợp đồng; (ii) Đơn phương chấm dứt hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng và quy định về phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại do hai bên thỏa thuận; (iii) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cho cá nhân, tổ chức khác; (iv) Thế chấp nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật; (v) Nhận bàn giao nhà đúng thời điểm theo thỏa thuận với bên bán nhà;... Bên mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai có nghĩa vụ sau: (i) Thanh toán tiền mua nhà ở cho bên bán theo đúng thời hạn và phương thức thanh toán đã thỏa thuận trong hợp đồng; (ii) nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính khi đăng ký quyền sở hữu nhà; (iii) Nộp phạt, bồi thường thiệt hại cho bên bán theo các nội dung thỏa thuận giữa hai bên trong hợp đồng...
Thứ năm, Các thỏa thuận về phạt vi phạm, điều kiện hủy hợp đồng và giải quyết tranh chấp. Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà xẩy ra tranh chấp thì các bên thông qua thương lượng, hòa giải để giải quyết. Nếu không hòa giải được thì tòa án nhân dân nơi có nhà ở sẽ giải quyết theo luật định. Có rất nhiều tranh chấp xảy ra liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở do nhiều nguyên nhân như: Bên bán chậm trễ bàn giao, làm thủ tục cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở; thanh toán tiền chi phí quản lý; bàn giao không đúng chất lượng, không đúng những thỏa thuận đã cam kết trong hợp đồng; không thanh toán tiền đúng tiến độ... Vì vậy, bên bán và bên mua cần thỏa thuận rõ các nội dung về vấn đề này để giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở phát sinh.