thành trong tương lai
Để được giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cũng như để đảm bảo việc mua bán tuân thủ các quy định của pháp luật, bên bán nhà cũng như bên mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải tuân thủ các quy định cơ bản sau đây:
2.1.6.1. Điều kiện về thời điểm được phép bán nhà ở
Theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 Nghị định số 71 thì chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới nếu có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được "huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" [15].
Như vậy, qua nội dung quy định này ta có thể thấy, bản chất của việc bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là việc chủ đầu tư thực hiện hoạt động huy động vốn từ những tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu tư, sở hữu nhà ở. Chính vì là một hoạt động huy động vốn nên Nhà nước đã ban hành một số quy định để kiểm soát vấn đề này. Trong tất cả các điều kiện huy động vốn dưới hình thức mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì điều kiện về tiến độ xây dựng là vô cùng quan trọng.
Khoản 1, Điều 39 Luật Nhà ở có quy định: "Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì
chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng" [24]. Theo quy định này, ta thấy rất rõ có hai điều kiện về thời điểm mà chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được quyền huy động là (1) thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và (2) công trình nhà ở đã xây dựng xong phần móng. Thực ra, nếu chỉ quy định như vậy thì sẽ không tránh khỏi việc nhiều người hiểu chưa hết bản chất của quy định này. Điển hình là việc quy định như thế nào thì được coi là xây dựng xong phần móng nhà đã xảy ra nhiều tranh cãi với những quan điểm khác nhau. Hẳn nhiều người được biết, tranh cãi này xảy ra khi Chủ đầu tư Dự án Keangnam quyết định bán căn hộ dưới hình thức mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Tại thời điểm bán nhà, chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng cọc nhưng mới đang xây dựng các tầng hầm của tòa nhà (đây bản chất là hình thức xây dựng theo kiểu top-down). Vì thế, các cơ quan nhà nước ban đầu cho rằng như vậy chưa được coi là xây dựng xong phần móng nhà và việc bán nhà của Keangnam là vi phạm pháp luật về nhà ở. Nhưng bởi lẽ không thể tìm ra một cơ sở pháp lý nào để chứng minh rằng doanh nghiệp này vi phạm pháp luật về thời điểm bán nhà ở. Cuối cùng, doanh nghiệp này được cơ quan nhà nước phải công nhận việc huy động vốn dưới hình thức bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là phù hợp với quy định của pháp luật.
Để đảm bảo các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không "lách luật" như trên, năm 2010 Nhà nước ta ban hành Nghị định số 71 và Thông tư số 16 để quy định vấn đề này như sau:
Điểm đ, khoản 3, Điều 9 Nghị định số 71:
Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng [15].
Khoản 10, Điều 8 Thông tư số 16:
Quy định xây dựng xong phần móng của công trình nhà ở nêu tại điểm đ khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được áp dụng cho các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp). Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công các sàn trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo phương án thiết kế đã được phê duyệt thì chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở sau khi đã thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình nhà ở nhưng phải có biên bản nghiệm thu kỹ thuật về việc xây dựng xong mặt bằng sàn này theo quy định của pháp luật về xây dựng [4].
Như vậy, vấn đề như thế nào được coi là hoàn thành phần móng và việc hoàn thành phần móng phải thể hiện trên biên bản nghiệm thu kỹ thuật đã giải quyết cơ bản những tranh cãi, thắc mắc trong vấn đề này.
2.1.6.2. Điều kiện về trình tự, thủ tục mua bán
- Thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản: Theo quy định tại khoản 5, Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản thì "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản" [25]. Lần đầu tiên ở Việt Nam pháp luật về kinh doanh bất động sản có quy định về "sàn giao dịch bất động sản". Theo quy định này thì việc mua bán bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản được coi là một dịch vụ bất động sản. Dịch vụ này được gọi là "dịch vụ sàn giao dịch bất động sản". Cũng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, khoản 1, Điều 59 có quy định "Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định" [25].
Theo quy định này, doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại phải thực hiện việc bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định sau: (1) Nhà ở phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được thực hiện giao dịch mua bán; (2) Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về nhà ở cần bán tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 ngày tại sàn giao dịch bất động sản. Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng nhà ở, địa điểm và thời gian tổ chức việc mua bán nhà ở phải được đăng tải tối thiểu 03 số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web của sàn giao dịch bất động sản. (3) Khi hết thời hạn công khai theo quy định nêu trên đây sàn giao dịch bất động sản được ủy được quyền tổ chức việc mua bán nhà ở đã công khai. Trường hợp cùng một loại nhà ở có từ 2 khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký nhiều hơn số lượng nhà ở thì sàn giao dịch bất động sản phải thực hiện việc lựa chọn khách hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá nhà ở do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật; (4) Việc đấu giá nhà ở tại sàn giao dịch thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản; (5) Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở được giao dịch qua sàn để xác nhận nhà ở đã được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật.
Có thể nói, quy định của pháp luật về việc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng và các giao dịch bất động sản nói chung phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản là một hình thức học hỏi các nước tiến bộ trên thế giới. Các doanh nghiệp mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản sẽ tạo ra sự công khai trong giao dịch mua bán loại tài sản này và tạo ra sự bình đẳng giữa những người có nhu cầu mua nó. Nếu các doanh nghiệp và những người có liên quan thực hiện quy định này một cách tích cực là cơ sở để loại trừ các giao dịch ngầm ra khỏi thị trường bất động sản, tránh
được những tác động xấu từ các giao dịch không tuân theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định trong việc kinh doanh nhà ở thương mại.
- Thủ tục thông báo tới cơ quan nhà nước: Bên cạnh các thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản mà doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và người mua nhà phải thực hiện, còn một thủ tục khác được coi là thủ tục hành chính rất quan trọng đó là việc thông báo về việc huy động vốn dưới hình thức nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Theo quy định tại Nghị định số 71 thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Nội dung của quy định này sẽ được phân tích chi tiết hơn tại mục "Quan hệ pháp luật khác liên quan đến chế định mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai" của luận văn.
- Các trường hợp đặc biệt: Quy định trên đây không có nghĩa là mọi trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại đều phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Để tạo điều kiện cho một số người tham gia góp vốn, hợp tác với doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có quyền sở hữu nhà ở mà không phải thực hiện các thủ tục mua bán tại sàn giao dịch bất động sản, Nghị định số 71 đã quy định đối với trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại huy động vốn theo hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định. Cơ chế này cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có quyền cam kết với đối tác góp vốn, đầu tư cùng được quyền sở hữu nhà mà
không phải "cạnh tranh" với những cá nhân, tổ chức khác cùng có nhu cầu sở hữu nhà khi nhà ở được tổ chức bán trên thị trường.
2.1.6.3. Điều kiện về tiến độ thanh toán
Tiến độ thanh toán không phải là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai giữa bên bán và bên mua nhà ở. Tuy nhiên, đây được coi là điều kiện mà chủ đầu tư phải tuân thủ trong quá trình huy động vốn dưới hình thức này. Pháp luật về nhà ở cũng như pháp luật dân sự nói chung không quy định cụ thể doanh nghiệp kinh doanh nhà ở được quyền huy động bao nhiêu vốn hoặc tiến độ thanh toán của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là như thế nào vì đó là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua. Pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản chỉ có quy định về việc bên mua thanh toán lần đầu và tổng số tiền phải thanh toán trước khi nhận bàn giao nhà từ bên bán. Theo đó, điểm a, khoản 1, Điều 14 của Luật Kinh doanh bất động sản quy định "Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất
động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động
tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản" [25]. Theo quy định tại khoản 1, Điều 39 Luật Nhà ở thì:
Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng [24].
Như vậy, đối chiếu cả hai quy định trên cho thấy, bên bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chỉ được thu tiền của khách hàng lần đầu khi đã xây dựng xong các hạng mục hạ tầng kỹ thuật của nhà ở và tổng số tiền thu
không được vượt quá 70% khi chưa bán giao nhà ở cho bên mua nhà ở và từng đợt thu tiền còn lại phải tương ứng với tiến độ xây dựng nhà ở chứ không được quyền tùy tiện thu tiền từ bên mua.
2.1.6.4. Điều kiện về sử dụng tiền thanh toán
Bên cạnh quy định về tiến độ thanh toán, việc sử dụng tiền việc bên mua thanh toán tiền mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cũng là vấn đề khá quan trọng được pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở quy định. Theo điểm b, khoản 1, Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản thì "chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản" [25]. Theo quy định tại khoản 4, Điều 9 Nghị định số 71 thì "chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác" [15]. Qua quy định này ta thấy, việc can thiệp của cơ quan nhà nước vào hoạt động huy động vốn là cần thiết. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng các doanh nghiệp sử dụng vốn để gối dự án, sử dụng vốn huy động từ dự án này để đầu tư phát triển dự án khác. Việc làm này của các chủ đầu tư có thể dẫn đến hậu quả xấu là dự án nhà ở mà người mua đang đóng tiền để chủ đầu tư xây dựng có thể bị "đói vốn" do số vốn được huy động trực tiếp cho dự án đó bị chia sẻ ra các dự án khác hoặc mục đích khác mà chủ đầu tư đó thực hiện. Việc thiếu vốn cho dự án có thể dẫn tới chậm tiến độ, giảm chất lượng công trình nhà ở … mà người phải chịu thiệt thòi lớn nhất chính là người mua nhà. Vì vậy, việc quy định chủ đầu tư dự án khi thu tiền từ bên mua dưới hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải sử dụng tiền hanh toán để phục vụ mục đích cho xây dựng, phát triển dự án nhà ở đó là rất cần thiết.