đúng tiến độ thỏa thuận nêu trong hợp đồng mua bán nhà ở. Đối với các hình thức hợp đồng mua bán nhà ở khác mà nhà ở đã hình thành và chủ sở hữu đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, việc thanh toán thường được thực hiện một lần. Còn đối với hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc thanh toán được thực hiện nhiều lần. Thông thường, hình thức thanh toán được coi là bình đẳng nhất và có thể đảm bảo quyền lợi của cả hai bên là thanh toán theo tiến độ xây dựng. Chủ đầu tư muốn được thanh toán nhanh thì phải xây dựng nhanh và người mua nhà cũng chỉ thanh toán khi chủ đầu tư đảm bảo tiến độ xây dựng. Thực tiễn cho thấy, các chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai thường xây dựng tiến độ thanh toán khá chặt chẽ và khắt khe để họ có thể chủ động được nguồn vốn cho việc xây dựng dự án phát triển nhà ở. Một số chủ đầu tư thì xây dựng tiến độ thanh toán theo thời gian mà không phụ thuộc vào tiến độ xây dựng. Người mua nhà phải thanh toán theo lịch đã thỏa thuận trước đó mà không phụ thuộc vào việc tiến độ xây dựng nhà ở như thế nào. Cách làm này thường có lợi cho chủ đầu tư hơn là cho người mua nhà vì đại đa số dự án xây dựng nhà ở bị chậm tiến độ bàn giao nhà ở cho người mua.
- Nghĩa vụ nộp phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại: Song song với nghĩa vụ nộp phạt, bồi thường thiệt hại của bên bán nhà ở thì bên mua nhà ở cũng có nghĩa vụ nộp phạt hợp đồng, bồi thường thiệt hại hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của hai Bên: Nghĩa vụ này của bên mua nhà ở thường được thực hiện tương ứng với nghĩa vụ của bên bán nhà ở.
2.1.4. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong tương lai
Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì "hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập
thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" [23].
Theo quy định tại điểm đ, khoản 1, Điều 9 của Nghị định số 71 thì "huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai" [15].
Cũng vấn đề về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 2, Điều 63 của Nghị định số 71 có quy định "hợp đồng mua bán nhà ở được ký với bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không phải công chứng, chứng thực" [15].
Như vậy, thông qua các quy định trên đây, vấn đề về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thể hiện thông qua hai khía cạnh dựa trên pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành: Thứ nhất,
về hình thức hợp đồng nói chung trong mua bán nhà ở và các tài sản là bất động sản khác… phải được thể hiện dưới dạng văn bản. Vì vậy, đối với trường hợp mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, giao dịch mua bán giữa bên bán và bên mua cũng phải được thể hiện dưới dạng văn bản; Thứ hai, quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng. Quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71 được coi là pháp luật chuyên ngành. Như đã phân tích ở các phần nêu trên, chủ thể bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai chỉ có thể là doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại (doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản). Vì thế, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là loại hợp đồng không cần phải công chứng, chứng thực. Quy định này là rất cần thiết bởi lẽ: (1) về mặt thủ tục hành, đó là một bước cải cách đột phá nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở mà người được hưởng lợi là doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và người mua nhà; (2) về mặt chuyên môn thì doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại có thể được đánh giá là nhóm chủ thể có khả năng chuyên môn cần thiết để hợp đồng ký giữa họ không cần phải công chứng
hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Bản chất phạm vi của công chứng, chứng thực chủ yếu là việc công nhận tính tự nguyện, năng lực hành vi dân sự của các bên và nội dung của hợp đồng là không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Vì vậy, cả hai nội dung này doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo đầy đủ vì nếu không hợp đồng sẽ vô hiệu mà khi vô hiệu thì chính doanh nghiệp cũng đã phải gánh chịu những hậu quả lớn xảy ra; (3) ngoài ra, theo quy định tại Điều 5 của Luật Công chứng qui định: "đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật" cho nên nếu quy định hợp đồng mua bán nhà ở