trong tương lai
Chủ thể trong giao dịch dân sự về mua bán hàng hóa nói chung theo Bộ luật Dân sự và giao dịch trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng bao gồm là bên bán và bên mua nhà ở. Dưới góc độ lý luận chung thì chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó.
Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân. Pháp luật dân sự Việt Nam trước đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này. Tuy nhiên, theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình, tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhưng là chủ thể đặc biệt và hạn chế. Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là cá nhân nên các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định của pháp luật. Trong giao dịch về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có thể trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng. Chủ thể tham gia chủ yếu trong các hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hiện nay là cá nhân và doanh nghiệp kinh doanh nhà ở. Để trở thành
chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định. Cá nhân với vai trò là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Cá nhân là chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Trong quan hệ mua bán này, cá nhân luôn luôn tham gia với tư cách là bên mua nhà ở. Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này. Để được tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập cá nhân phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định nêu và phân tích trong mục I.1 dưới đây.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập hợp pháp theo Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư và các hợp tác xã thành lập theo Luật Hợp tác xã (dưới đây gọi chung là doanh nghiệp) với vai trò là chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Trong quan hệ này, doanh nghiệp thường xuất hiện với vai trò là bên bán nhà ở. Theo quy định tại Nghị định 71 và Thông tư 16 thì có một vấn đề rất rễ nhận biết ở Việt Nam là chỉ có chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (bao gồm chủ đầu tư cấp I, chủ đầu tư cấp II và kể cả đồng chủ đầu tư dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh) hoặc tổ chức do chủ đầu tư ủy quyền mới giữ vai trò là bên bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các cá nhân, hộ gia đình, các doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản … không thể trở thành bên bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Điều 12, Nghị định 71 quy định cụ thể chủ đầu tư phát triển nhà ở thương mại bao gồm:
(1). Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp; (2). Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu
tư; (3). Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tác xã [15].
Ở chiều ngược lại thì doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở trong một số trường hợp nhất định cũng có thể tham gia giao dịch với tư cách là bên mua nhà ở. Ngoài ra, còn có một số chủ thể khác như hộ gia đình, tổ hợp tác, … cũng giữ vai trò là bên mua trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
Trên đây là một vài đặc điểm khái quát chung về các bên chủ thể trong giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai. Để tìm hiểu kỹ hơn các quy định của pháp luật hiện hành về các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở này, cần làm rõ từng loại chủ thể riêng biệt của quan hệ pháp luật này. Trên cơ sở đó chúng ta sẽ có cách nhìn tổng quát hơn, sâu sắc hơn, đúng đắn hơn về từng loại chủ thể tham gia giao dịch và tìm ra được phương hướng giải quyết đúng đắn các tranh chấp xảy ra giữa các bên trong quan hệ mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, cũng như đưa ra được các giải pháp định hướng cho việc hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này trong tương lai.
2.1.1.1. Bên bán nhà ở
Đối với việc mua bán nhà ở thông thường, để có thể trở thành chủ thể giữ vai trò là bên bán nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở, điều quan trọng nhất trước tiên là bên bán phải là người chủ sở hữu hợp pháp nhà ở đó và là chủ sử dụng hợp pháp đối với quyền sử dụng đất có nhà ở đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền bán nhà ở thuộc sở hữu của người ủy quyền. Việc chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp được thể hiện thông qua việc người sở hữu, sử dụng đưa ra được các văn bản, giấy tờ về quyền sở hữu, sử dụng như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Hợp đồng mua bán nhà ở mà họ đã thực hiện một cách hợp pháp với chủ sở hữu ngôi nhà trước đó; Hợp đồng đổi nhà ở hợp pháp;
Trích lục bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật và giấy xác nhận của cơ quan thi hành án về việc họ đã được thi hành xong bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở đem bán; Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người có nhà ở đó; Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền cũ cấp một cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó, mà nhà ở và đất ở đó đang được sử dụng ổn định và không có tranh chấp; Các loại giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Trường hợp bên bán nhà ở thông qua việc ủy quyền thì ngoài việc phải đưa ra các văn bản, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở nêu trên, bên bán còn phải xuất trình văn bản ủy quyền hợp pháp.
Theo quy định chung về chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở, khoản 1, Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 quy định như sau:
Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh [24].
Bên cạnh các quy định trên đây, ngoài việc chứng minh quyền sở hữu nhà ở thì bên bán nhà ở phải đáp ứng được các yêu cầu về năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam và tuân thủ các nguyên tắc cơ bản khác trong giao dịch mua bán như tính tự nguyện, tự chủ, thỏa thuận… Việc xác định điều kiện năng năng lực chủ thể của bên bán nhà là tùy thuộc vào tư cách pháp lý của bên bán nhà như thế nào, họ là cá nhân hay pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.
Quan hệ mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai có đối tượng mua bán đặc biệt là nhà ở thương mại mà ở thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở đó chưa hoàn thành xây dựng. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cũng có một số đặc trưng riêng. Ngoại trừ trường hợp chủ thể giữ vai trò là bên bán do được chủ sở hữu ủy quyền bán, bên bán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, bên bán nhà ở thương mại là doanh nghiệp được thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật Việt Nam. Doanh nghiệp kinh doanh nhà ở là tổ chức kinh tế có tên gọi riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật, bao gồm: Công ty nhà nước; Công ty cổ phần; Công ty trách nhiệm hữu hạn; Công ty hợp danh; Doanh nghiệp tư nhân. HTX là tổ chức kinh tế tập thể do các cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân có nhu cầu, lợi ích chung, tự nguyện góp vốn, góp sức lập ra để phát huy sức mạnh tập thể của từng xã viên tham gia hợp tác xã, cùng giúp nhau thực hiện có hiệu quả các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Hợp tác xã hoạt động như một loại hình doanh nghiệp, có tư cách pháp nhân, tự chủ, tự chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ tài chính trong phạm vi vốn điều lệ, vốn tích lũy và các nguồn vốn khác của hợp tác xã. Tuy nhiên, kinh doanh nhà ở thương mại nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung đòi hỏi phải được tổ chức hết sức chặt chẽ, trên quy mô lớn, có khả năng tài chính mạnh, nên trên thực tế các hợp tác xã kinh doanh nhà ở nói chung chiếm số lượng không lớn mà chủ yếu là các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở, trong đó phổ biến là công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn.
Thứ hai, bên bán nhà phải có năng lực kinh doanh nhà ở: Năng lực kinh doanh nhà ở được thể hiện thông qua chức năng hoạt động của doanh nghiệp và năng lực về tài chính của doanh nghiệp.
Về chức năng hoạt động của doanh nghiệp: Kinh doanh nhà ở là một cấu thành của kinh doanh bất động sản. Kinh doanh bất động sản theo Khoản 2, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản được hiểu là "việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi" [25]. Doanh nghiệp muốn kinh doanh nhà ở thì phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật về đăng ký doanh nghiệp.
Về năng lực tài chính: Năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh nhà ở được thể hiện ở hai khía cạnh. (1) Có mức vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng. Đây là quy định tại Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là Nghị định 153). Quy định này được áp dụng chung đối với tất cả các doanh nghiệp muốn đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Mức vốn này được coi là mức vốn tối thiểu để doanh nghiệp được phép hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Đối với doanh nghiệp đang hoạt động có nhu cầu bổ sung ngành, nghề kinh doanh bất động sản thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập về mức vốn hiện có thuộc sở hữu của doanh nghiệp đảm bảo lớn hơn hoặc bằng mức vốn pháp định theo quy định là 6 tỷ đồng. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định. Chúng ta còn nhớ, trước khi Nghị định 153 được ban hành, pháp luật không có quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản. Khi đó, doanh nghiệp nào cũng có thể tự do đăng ký hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhiều doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản bị thiếu vốn, không đảm bảo năng lực tài chính thực hiện hoạt động kinh doanh, hoạt động kinh doanh bất động sản không bền vững, tính ổn định không cao… nên mang lại những hệ quả xấu cho xã hội và thị trường bất động sản cũng như hoạt động quản lý của cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, sau khi Nghị định số 153
được ban hành thì cũng tồn tại khá nhiều ý kiến trái chiều như: cơ sở để xác định vốn pháp định là 6 tỷ; vốn pháp định 6 tỷ có thực sự là đảm bảo cho hoạt động kinh doanh bất động sản…; (2) Có mức vốn sở hữu của chủ đầu tư đủ để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở thương mại. Vấn đề này được quy định chi tiết tại Điều 5, Nghị định 153 như sau:
Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:
1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định sau đây:
a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt;
b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.
2. Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực hiện theo các quy định của pháp luật tương ứng.
3. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.
Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án [11].
Vấn đề này được tái khẳng định một lần nữa tại khoản 2, Điều 12, Nghị định 71 với điều kiện để được đăng ký làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở như sau:
a) Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật Việt Nam;
b) Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có