3.1.2.1. Vấn đề mẫu hợp đồng trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Mặc dù Thông tư số 16 cũng như một vài văn bản luật trước đây đã có ban hành các mẫu hợp đồng, văn bản giao dịch áp dụng trong mua bán nhà ở thương mại. Tuy nhiên, thông thường, các hợp đồng mẫu do doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại soạn thảo cho doanh nghiệp mình để ký với bên mua nhà luôn thể hiện sự không bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, nhiều điều khoản được soạn thảo có lợi cho doanh nghiệp và bất lợi cho người mua nhà. Các hợp đồng mẫu thường quy định các điều kiện kinh doanh chung của doanh nghiệp, quy định về nguyên tắc, quy trình chuyển nhượng nhà ở thương mại, các điều kiện của hợp đồng, quyền, nghĩa vụ của các bên... Đối với giai đoạn thị trường nhà ở "nóng lên", nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư hoặc để ở của xã hội thì mặc dù pháp luật quy định việc giao kết hợp đồng phải tuân thủ nguyên tắc bình đẳng, tự do thỏa thuận ý chí song để có thể mua được nhà ở người mua thường chấp nhận vô điều kiện các yêu cầu mà doanh nghiệp bán nhà ở đưa ra. Thực tế cho thấy có không ít các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở còn đưa ra những điều khoản trái ngược, "gài bẫy" khách hàng mua hoặc tạo ra sự không công bằng trong giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, hiện nay dường như pháp luật hiện hành còn chưa xác lập được cơ chế pháp lý phù hợp để có thể ngăn chặn có hiệu quả các hiện tượng này.
3.1.2.2. Vấn đề quản lý thông tin về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Theo quy đi ̣nh ta ̣i Nghi ̣ đi ̣nh s ố 71 thì chủ đầu tư chỉ được quyền huy đô ̣ng vốn dư ới hình thức mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương
lai sau khi đã xây d ựng xong phần móng nhà ở… Tuy nhiên, trên thị trường đã có rất nhiều dự án đang ti ến hành giải phóng mặt bằng, thậm chí chưa giải phóng mặt bằng, được chào bán từ vài năm trở la ̣i đây . Chỉ cần vào các trang web bất đô ̣ng sản hoă ̣c tra cứu trên google , nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm mua hàng loạt dự án này .
Thực trạng này xuất phát từ thực tế là, trước khi ngân hàng siết chặt tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản các nhà đầu tư cũng đã vô cùng vất vả, chật vật với bài toán vay vốn đầu tư. Việc luật quy định phải hoàn thành xong phần móng các nhà đầu tư mới được phép bán gây cho chủ đầu tư dự án bất động sản rất nhiều khó khăn. Thực tế, số tiền để đấu thầu dự án, lập đề án, xây dựng thiết kế sau đó là giải tỏa mặt bằng đã "nuốt" gần như là trọn vẹn, nếu không muốn nói là tất cả số vốn của nhà đầu tư. Thậm chí, số vốn đó nhiều nhà đầu tư còn vay nợ. Hơn nữa, mỗi doanh nghiệp hầu như không chỉ đầu tư một dự án mà số vốn của họ trải đều trên nhiều dự án khác nhau, vì thế tình trạng thiếu vốn càng trở nên nghiêm trọng hơn. Các nhà đầu tư, phần vì nhu cầu của chính mình, phần vì lợi dụng tâm lý cần của thị trường nhà đất nên thường "bán lúa non" bất chấp những quy định của nhà nước. Khách quan mà thừa nhận rằng, các quy định của pháp luật hiện hành về chế tài và xử lý đối với các chủ thể đầu tư khi có sai phạm nói chung và sai phạm trong việc huy động vốn chưa thực sự đủ mạnh, chưa đủ tính răn đe và nghiêm khắc để buộc nhà đầu tư phải nghiêm chỉnh chấp hành. Chẳng hạn, những nhà chung cư có giá trị 1 hoặc 2 tỷ đồng, nhiều căn hộ có giá trị đến vài tỷ đồng và nhiều hơn nữa. Trong khi đó, nếu chủ đầu tư huy động vốn trái pháp luật, theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ (Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004) về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, thì mức xử phạt cao nhất trong trường hợp này là 70 triệu đồng. Số tiền này không thật sự lớn và có ý nghĩa với loại hình đầu tư nhiều vốn là bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân để các nhà đầu tư bất
chấp hoặc "lách luật" với cách huy động vốn thông qua hợp đồng vay vốn và hợp đồng góp vốn, song những hợp đồng này đều đẩy người mua vào những tình huống mạo hiểm với chính số tiền của mình.
3.1.2.3. Vấn đề cơ chế bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người mua nhà
Khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, một số doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có xu hướng xâm phạm lợi ích của người mua nhà nhưng pháp luật lại chưa có cơ chế phù hợp để ngăn chặn. Khi xảy ra trường hợp doanh nghiệp kinh doanh nhà ở vi phạm hợp đồng thì dường như không bị xử lý hoặc xử lý không triệt để, không kịp thời làm cho quyền lợi của người mua nhà luôn bị thiệt thòi. Các vi phạm phổ biến là chiếm dụng vốn của khách hàng do dự án đầu tư chậm trễ, hoặc không đầu tư; doanh nghiệp bất động sản đơn phương hủy hợp đồng (do giá bất động sản tăng quá cao gấp nhiều lần so với thời điểm ký hợp đồng); doanh nghiệp tự ý tăng giá bán bất động sản; chậm giao nhà; nhà ở bàn giao không đúng diện tích, chất lượng không đảm bảo; người mua không được chủ đầu tư thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở... Một trong những nguyên nhân chủ yếu của vi phạm, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là khi ký kết hợp đồng các bên chưa tuân thủ đúng những quy định của pháp luật. Trong nhiều trường hợp, người mua nhà ở không tìm hiểu kỹ nội dung của hợp đồng, việc mua bán còn nặng yếu tố chủ quan, cảm tính…cùng với trên thị trường cung nhà ở thương mại không đáp ứng đủ cầu. Do vậy, người mua nhà luôn ở thế yếu, thiệt thòi, không bình đẳng khi ký kết và thực hiện hợp đồng. Hơn nữa, chúng ta chưa có cơ chế thực hiện tốt chức năng hướng dẫn, tư vấn, cung cấp thông tin về nhà ở, thông tin về mua bán nhà ở thương mại để giúp các bên giao dịch, chưa có cơ chế giám sát hiệu quả các hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại cũng như các hợp đồng trong mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
3.1.2.4. Việc thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai qua sàn giao dịch bất động sản
Đây có lẽ được xem là vấn đề "khó nói" nhất của thị trường bất động sản nói chung và hoạt động mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ở Việt Nam nói riêng. Chắc chắc không có ai mạnh dạn nói rằng nên bỏ quy định về việc mua bán bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản đi. Bởi lẽ, Nhà nước ta đã dày công xây dựng chế định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và nó là cơ sở để tiến tới một thị trường bất động sản minh bạch, công khai và bình đẳng. Tuy nhiên, nếu như không có sự can thiệp mạnh hơn của Nhà nước, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại hoạt động chuyên nghiệp hơn thì có lẽ quy định về việc mua bán nhà ở thương mại qua sàn giao dịch bất động sản chỉ có ý nghĩa là một thủ tục hành chính mà doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phải tuân theo.
Chúng ta có thể nhìn nhận một cách đầy đủ hơn cho thấy việc tuân thủ quy định về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hiện nay còn có quá nhiều vấn đề cần xem xét lại qua những minh chứng dưới đây:
Thứ nhất, việc đăng công khai thông tin về nhà ở bán qua sàn giao dịch bất động sản trên website của sàn giao dịch bất động sản; đăng quảng cáo trên báo và truyền hình đa số chỉ là hình thức. Doanh nghiệp đăng quảng cáo thông qua các hình thức trên chỉ vì trình tự thủ tục mua bán bắt buộc phải đăng chứ không phải vì họ muốn công khai thông tin mua bán. Rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đăng quảng cáo trên các tờ báo được đánh giá là rất ít người đọc, đăng quảng cáo trên truyền hình ở những thời điểm rất ít người xem với mục đích càng ít người đọc càng tốt.
Thứ hai, nhiều trường hợp doanh nghiệp vừa đăng quảng cáo bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai qua sàn nhưng đến hỏi mua nhà thì lại được trả lời là bán hết rồi. Thực ra, trước khi đăng công khai, nhà ở được
đăng bán này có thể hiểu là "đã có chủ". Số lượng dự án nhà ở thương mại được đăng quảng cáo bán ra thị trường và người mua đến đăng ký mua công khai là không nhiều. Trong số những dự án nhà ở đăng bán công khai và có nhiều người đăng ký mua chủ yếu là chung cư thương mại có giá trị ở mức trung bình, diện tích nhỏ… phục vụ nhu cầu thực tế của một bộ phận chưa có chỗ ở hiện nay.
Thứ ba, nhiều sàn giao dịch bất động sản đăng thông tin công khai một cách rất mập mờ như thiếu thông tin về giá, về diện tích nhà ở, … khiến người đọc không hiểu hết về nhà ở được đăng công khai. Tất nhiên, việc mập mờ này là có cơ sở và có thể đó là chủ ý của mỗi chủ đầu tư. Ví dụ như giá giao dịch của mỗi căn hộ chung cư, nhà liền kề hay biệt thự là rất cao nhưng trong hợp đồng lại rất thấp. Nếu như công khai thông tin này chắc chắn rất nhiều người đến đăng ký mua nhà ở. Khi đó, chủ đầu tư có thể phải sử dụng biện pháp để bảo vệ người mà mình đã hứa bán trước đó.
Thứ tư, các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở thương mại thường tổ chức bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thông qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp mình. Vì thế, việc xử lý thông tin được họ thực hiện một cách rất có hệ thống. Khi đó, sàn bất động sản không thể hiện được vai trò là đơn vị độc lập, khách quan trong tổ chức mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai.
3.1.2.5. Vấn đề ghi giá mua bán trên hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Một điểm mập mờ nhất trong mua bán bất động sản trên thị trường bất động sản nói chung và giao dịch mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai nói riêng ở Việt Nam là không ai biết chính xác bên bán đã và sẽ nhận bao nhiêu tiền từ bên mua cho một thương vụ giao dịch. Nhà nước tạo điều kiện cho các bên tự do thỏa thuận về giá giao dịch nên các doanh nghiệp và cá nhân cứ tự do ghi giá trị trên hợp đồng mà không bị ràng buộc bởi quy
định nào về giá sàn hay giá trần của nhà ở. Đây là cơ sở để các doanh nghiệp cũng như những người tham gia mua bán tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng và việc ghi giá không đúng giá trị thực tế là dấu hiệu hành vi trốn thuế. Có thể nói, rất nhiều hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai ở các dự án kinh doanh nhà ở thương mại đều có dấu hiệu vi phạm quy định về giá. Thậm chí, có những hợp đồng vi phạm một cách quá rõ ràng. Không cần phải đưa ra một ví dụ cụ thể nào mà chỉ cần chúng ta thực hiện một động tác rất đơn giản là tìm kiếm bất kỳ một thông tin mua bán nhà ở nào trên Google.com.vn đều thấy họ ghi các loại giá giao dịch khác nhau như giá bán, giá trong hợp đồng, giá ngoài hợp đồng... Việc thỏa thuận thanh toán tiền "chênh" luôn tiềm ẩn một rủi ro rất lớn cho bên mua khi vì một lý do nào đó các bên tranh chấp hoặc hợp đồng vô hiệu thì các bên chỉ có thể xử lý hợp đồng dựa trên các điều khoản trong hợp đồng với số tiền giao dịch hợp pháp được ghi nhận.