CHỉNH.
1. Thông tin khảo sát và phân tích, tính toán đất xây dựng:
Kết quả khảo sát thị trờng tại khu vực lân cận tài sản thẩm định giá thuộc khu vực Khu phố 4, phờng Linh Xuân, quận Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh.
Theo Quyết định số 144/2007/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2007 ủy ban nhân dân thành phố Thành Phố Hồ Chí Minh. Mặt tiền đờng số 4, phờng Linh Xuân, quận Thủ Đức đối với đất ở tại nông thôn: 1.800.000 đồng/m2, giá đất trồng cây lâu năm thuộc vị trí 1, khu vực 1: 135.000 đồng/m2.
Thông tin khảo sát giá đất ở tại khu vực lân cận tài sản thẩm định:
Tiêu chí TSSS1 TSSS2 TSSS3 Địa chỉ Đất KP4, Linh Xuân, Thủ Đức Đất KP4, Linh Xuân, Thủ Đức Đất KP4, Linh Xuân, Thủ Đức Vị trí Đờng số 4 Đờng nhựa 8m Đờng số 8 Đờng nhựa 8m Đờng số 8 Đờng nhựa 8m Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Diện tích đất 800 1.600 3.670
Loại đất nông nghiệp 800 1.200 3.470
Hình dáng Hình đa giác cân đối cân đối Giá rao bán (đồng/m2) 5.000.000 6.000.000 5.000.000 Tổng giá trị rao bán 4.000.000.000 9.600.000.000 17.350.000.000 Giá trị phần đã chuyển mục đích sử dụng đất 0 666.000.000 333.000.000 Tổng giá trị rao bán đất NN 4.000.000.000 8.934.000.000 17.017.000.000
Đơn giá QSD Đất NN rao
bán 5.000.000 5.583.750 4.636.785
Đơn giá QSD Đất NN ớc
tính 4.250.000 4.746.188 3.941.267
Giá đất ở QĐUB (đồng/m2) 1.800.000 1.800.000 1.800.000 Giá đất trồng cây hàng năm
QĐUB (đồng/m2) 135.000 135.000 135.000 Nguồn thông tin Anh Tùng Anh Luân Chị Bích
0.908421022 0.908063551 0.974477794Thời điểm khảo sát Tháng 11/2008 Tháng 11/2008 Tháng 11/2008 Thời điểm khảo sát Tháng 11/2008 Tháng 11/2008 Tháng 11/2008
1.2. Thực hiện phân tích, tính toán dự kiến đơn giá quyền sử dụng đất:
- Phân tích, tính toán các tài sản so sánh (TSSS) về tài sản thẩm định giá (TSTĐG) quy chuẩn với các đặc điểm về vị trí, các đặc điểm kinh tế kỹ thuật, xã hội tại khu vực tài sản thẩm định giá với quy mô diện tích từ (800 m2 – 3.670 m2); giấy tờ pháp lý giống nhau.
- Diễn giải:
+ Pháp lý: Các TSSS và TSTĐG có giấy tờ pháp lý hợp lệ (sổ đỏ), do đó không có hệ số điều chỉnh.
+ Quy mô: Các TSSS có diện tích lớn (3.670m2), khả năng giao dịch chuyển nhợng không thuận lợi (vì diện tích lớn nên số tiền lớn, lợng ngời mua bị hạn chế). Do đó, TSSS1 có diện tích nhỏ nhất (800m2) nên có hệ số điều chỉnh lớn nhất. TSSS2 có diện tích lớn hơn TSSS1 (1.600m2) nên có hệ số điều chỉnh nhỏ hơn. TSSS3 có diện tích lớn nhất (3.760m2) nên có hệ số điều chỉnh nhỏ hơn TSSS1, TSSS2. TSTĐG là lô đất có diện tích (1.254,1m2) lớn hơn TSSS1 và nhỏ hơn TSSS2 và TSSS3 nên có hệ số điều chỉnh nhỏ hơn TSSS1 và hệ số điều chỉnh lớn hơn TSSS2 và TSSS3.
+ Vị trí: TSSS1 và TSTĐG tọa lạc mặt tiền đờng số 4 thuộc khu phố 4, phờng Linh Xuân, Thủ Đức và 02 tài sản nằm gần nhau vị trí tơng đồng nhau nên không có hệ số điều chỉnh, TSSS2 và TSSS3 tọa lạc mặt tiền đờng số 8,
cũng là đờng nhựa rộng 8m cùng thuộc khu phố 4, phờng Linh Xuân Thủ Đức so với TSSS1 và TSTĐG cũng gần nh tơng đồng với nhau. Do đó cũng không có hệ số điều chỉnh.
+ Loại đất: TSSS2 và TSSS 3 có một phần diện tích đất chuyển sang đất thổ c do đó khi xác định giá trị đất ta trừ đi phần giá trị chuyển mục đích sử dụng đất khi đó TSSS2 và TSSS3 sẽ cùng loại đất với TSSS1 và TSTĐG. Khu vực này là khu vực đợc quy hoạch khu dân c mới nên TSSS1 và TSTĐG có thể chuyển một phần diện tích đất thành đất ở tại đô tuy nhiên về thời gian chuyển tơng đối lâu nên có hệ số điều chỉnh nhỏ hơn TSSS2 và TSSS3.
+ Môi trờng sống, an ninh: Các TSSS và TSTĐG có môi trờng sống, an ninh tơng đồng nhau nên không có hệ số điều chỉnh
+ Hình dáng lô đất: TSSS2, TSSS3 và TSTĐG có hình dáng cân đối nên có hệ số điều chỉnh lớn hơn TSSS1 (Không cân đối).
- Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và các TSSS.
TT TSSSTiêu chí SS Tiêu chí SS
TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3 TSTĐG