- Thứ năm: Việc áp dụng các văn bản pháp quy liên quan đến thẩm định
2.3.3.Nguyên nhân của những hạn chế trong quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn dịch vụ Tà
pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam.
Hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam thời gian qua còn có những tồn tại trong quy trình và phơng pháp thẩm định nh đã phân tích ở trên là do một số nguyên nhân chủ quan và khách quan sau:
+ Nguyên nhân chủ quan:
- Thứ nhất: Cha có hệ thống cơ sở dữ liệu thu thập một cách nhanh nhất
khó khăn trong công tác tìm kiếm BĐS tơng tự, mà có khi ngay trong Công ty đã đợc thực hiện định giá.
- Thứ hai: Cha có những quy định cụ thể về điều kiện áp dụng các phơng
pháp định giá; từ đó dẫn đến tình trạng thẩm định giá trị quyền sử dụng mảnh đất nào cũng chỉ đợc áp dụng theo một phơng pháp nhất định là phơng pháp so sánh trực tiếp và phơng pháp chi phí.
- Nếu thực hiện chi tiết nh những gì mà lý luận đa ra thì kinh phí cho hoạt động thẩm định giá là rất lớn, ví dụ nh mỗi TSTĐ mục tiêu phải đi tìm tối thiểu từ 3 đến 6 TSSS chứng cớ là việc không thể thực hiện đợc. Khiến cho giá trị thẩm định giá trị quyền sử dụng đất mang yếu tố chủ quan nhiều.
- Thứ ba: Cha có một đội ngũ cán bộ đào tạo bài bản về lĩnh vực thẩm định
này, chủ yếu các cán bộ phòng thẩm định là do chuyển các cán bộ chuyển sang.
- Thứ t: Do nhiều nhân viên trong Công ty cha nhận thức đợc vai trò quan
trọng của phòng nghiệp vụ thẩm định trong hoạt động cạnh tranh và bảo mật thông tin trên thị trờng.
+ Nguyên nhân khách quan:
- Nhà nớc cha thực sự có chủ trơng chính sách đào tạo những cán bộ định giá cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội.
- Nhà nớc cha có hệ thống hoá cho thị trờng BĐS, việc quản lý thị trờng BĐS còn nhiều bất cập. Do đó việc dựa vào thông số thị trờng cho các cán bộ thẩm định là còn nhiều hạn chế.
- Phân cấp quản lý về hoạt động định giá trên thị trờng và quản lý về hoạt động về thị trờng BĐS còn chồng chéo lên nhau. Ví dụ nh việc quản lý giá BĐS là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Chính, nhng việc cấp giấy phép hoạt động xây dựng là thuộc thẩm quyền của Bộ Xây Dựng, còn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất là thuộc thẩm quyền của Bộ Tài Nguyên và Môi Trờng. - Cha có nhiều tài liệu tham khảo về lĩnh vực định giá trị quyền sử dụng đất.
- Ngời dân trong xã hội cha thực sự biết và hiểu về ngành thẩm định giá đặc biệt là giá trị quyền sử dụng đất.
Qua những gì mà chúng ta nghiên cứu ở trên, chúng ta đã thấy đợc việc áp dụng lý luận các phơng pháp về thẩm định giá trị quyền sử dụng đất vào thực tiễn quả không phải là công việc dễ dàng. Việc sử dụng phơng pháp nào là tuỳ thuộc vào từng Công ty, cách nhìn nhận của họ và định hớng của Nhà n- ớc. Tuy nhiên áp dụng phơng pháp nào đi chăng nữa thì nó cũng phải phù hợp
với các nguyên tắc thẩm định, phù hợp với nội dung của từng phơng pháp, có thể trong trờng hợp này thì phơng pháp này mang đến một mức giá cho giá trị quyền sử dụng đất hợp lý, nhng ở điều kiện khác thì phơng pháp khác lại hợp lý hơn. Không có một phơng pháp nào chính thống cho mọi trờng hợp, hoàn cảnh…mà chỉ có phơng pháp hợp lý và phơng pháp bổ trợ phơng pháp hợp lý mà thôi.
Kết luận chơng 2: Trong chơng 2, chuyên đề đã đi sâu phân tích, đánh giá thực trạng quy trình việc áp dụng lý luận phơng pháp định giá vào việc thực hiện thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam nh thế nào, thấy đợc sự khác biệt giữ lý luận và thực tế. Từ đó đánh giá những thành công, tồn tại đồng thời phân tích, tìm ra nguyên nhân những tồn tại đó. Ngoài ra chuyên đề đã nêu đ- ợc ở tầm vi mô các nguyên nhân dẫn đến việc thẩm định giá trị quyền sử dụng
đất không sát với giá thị trờng.
Trong công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất của phòng thẩm định tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam thì nhận thấy bên cạnh những thành công đạt đợc, vẫn còn tồn tại những hạn chế nhất định. Qua đó để thực sự nâng cao hiệu quả trong công tác thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, Công ty phải thực hiện điều chỉnh tốt phơng pháp định giá và phát huy những điểm mạnh của phơng pháp, và phải khắc phục những điểm yếu thông qua việc giải quyết ngay từ khâu nguyên nhân.
Chơng 3
Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại
Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam.
Sau khi nghiên cứu , phân tích thực trạng, thành công, tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam, kết hợp với những lý luận cơ bản về quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất, trong chơng 3 sẽ đề cập một số giải pháp nhằm
hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam.
Trớc khi đi sâu phân tích các giải pháp chủ yếu, cần làm rõ định h- ớng phát triển của Công ty trong thời gian tới.