+ Cơ sở lý luận:
Phơng pháp thặng d dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn có mối quan hệ với nhau. Và khi biết trớc thu nhập hay giá trị hàng năm do bất động sản tạo ra ta có thể đễ dàng tính ra giá trị vốn ban đầu của bất động sản. Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi bất động sản tạo ra thu
nhập đợc bán cho ngời mua với mục đích đầu t. Nó đợc xác định dựa trên quan niệm nhà đầu t có thể đo lờng đợc thu nhập bằng lợi ích kinh tế hoặc phi kinh tế.
+ Kỹ thuật và các bớc định giá:
Bớc 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất
dựa vào các căn cứ sau: - Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Bớc 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán đợc khi hoàn thành dự án đầu t vào khu đất.
Việc ớc tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhợng thực tế trên thị trờng đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tơng tự với dự án bất động sản dự kiến đầu t xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tơng đơng; có dự kiến và tính đến xu hớng và mức độ biến động của giá thị trờng để ớc tính mức giá dự kiến bán đợc cho phù hợp với thực tế.
Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu t bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đờng sá, hệ thống cấp, thoát nớc, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trờng; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã đợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu t (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ớc tính tổng chi phí phát triển phải đợc xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu t, những định mức theo hớng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Trờng hợp cha đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quy định, hớng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tơng tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trờng hợp dự án đầu t phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ớc tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Tổng giá trị phát triển = ∑ = + n i i i r TR 0 (1 ) Tổng chi phí phát triển = ∑ = + n i i i r C 0(1 ) Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án - Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thơng mại cho vay để thực hiện dự án đầu t phát triển bất động sản)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu t phát triển bất động sản).
Bớc 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ớc tính của
thửa đất =
Tổng giá trị
phát triển − Tổng chi phíphát triển
+ Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
+ Ưu điểm :
- Đây là phơng pháp để đánh giá các mảnh đất có tiềm năng phát triển và là phơng pháp thích hợp để đa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện phát triển xây dựng trên mảnh đất.
+ Hạn chế:
- Khó khăn trong việc SDTNVHQN.
- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền. + Điều kiện áp dụng:
- Phơng pháp thặng d đợc áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất tơng tự trên thị trờng để áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp.
Kết luận: Qua chơng 1 chuyên đề đã cung cấp cơ sở lý luận về các bớc tiến hành trong quy trình và các phơng pháp cụ thể nhằm tiến hành thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.Và cả 4 phơng pháp thẩm định giá đợc sử dụng phổ biến, có cơ sở lý luận chặt chẽ, cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng. Trong số các phơng pháp này, không có phơng pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà
chỉ có phơng pháp thích hợp nhất, còn các phơng pháp khác đợc dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phơng pháp thích hợp nhất. Tuỳ từng hoàn cảnh cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phơng pháp phù hợp để tiến hành thẩm định giá.
Chơng 2
Thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài
sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam.
2.1.Giới thiệu chung về Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam.