- DANH SáCH CáC HợP ĐồNG DịCH Vụ THẩM ĐịNH GIá TIÊU BIểU NĂM 2008.
2.2.3.Các phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
7 Viện Công nghiệp Xạ hiếm 8.354.296.000 8Trung tâm khuyến nông Hà Tây9.059.000
2.2.3.Các phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam mới đi vào hoạt động đợc hơn một năm, do đó dịch vụ thẩm định giá chủ yếu là thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. Do đó các phơng pháp để Công ty áp dụng trong thời gian qua để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất là phơng pháp
so sánh kết hợp với phơng pháp chi phí.
* Phơng pháp so sánh trực tiếp
- Có thể nói phơng pháp so sánh trực tiếp là phơng pháp đợc áp dụng phổ biến và rộng rãi nhất trong hoạt động định giá BĐS. Phơng pháp này cũng đợc Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam sử dụng chủ yếu trong hoạt động thẩm định giá trị quyền sử dụng đất của mình. Công ty thờng sử dụng 3 phơng pháp thu thập thông tin là:
- Tìm hiểu thông tin về BĐS thông qua các phơng tiện truyền thông: báo viết, internet…
- Cử nhân viên thẩm định xuống hiện trờng khảo sát trực tiếp các BĐS t- ơng tự, cùng khu vực với BĐS mục tiêu và BĐS mục tiêu.
- Tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan.
+ Ưu điểm.
- Phơng pháp này có u điểm là đơn giản, dễ hiểu, dễ sử dụng, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật và sử dụng các thông tin thị trờng làm căn cứ so sánh.
- Phơng pháp mà Công ty đã sử dụng để định giá mảnh đất trên là theo h- ớng lý luận của phơng pháp so sánh trực tiếp.
- Đã có sự kiểm tra một cách kỹ lỡng về tính chất pháp lý, về hiện trạng sử dụng của mảnh đất.
- Trong biên bản định giá mảnh đất nói trên có đủ các yếu tố làm cơ sở cho việc định giá nh: xác định có tranh chấp hay không, hiện trạng sử dụng mảnh đất có đúng với những gì có trong hình thức sử dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nh vậy cũng gần nh hình thành đợc khái niệm sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong t tởng của cán bộ Thẩm định.
+ Nhợc điểm.
- Giá ớc tính về mảnh đất đó mà cán bộ thẩm định đa ra còn mang nhiều yếu tố chủ quan, đã tiến hành lấy giá so sánh là giá các BĐS gần khu có BĐS mục tiêu, những nguồn thông tin giao dịch đó cha có sự tin tởng chính xác. Hơn nữa trên thực tế không có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn, việc áp giá của BĐS này lên BĐS khác sẽ dễ dẫn tới sự chênh lệch đáng kể về giá trị của BĐS mục tiêu so với giá trị thực của nó.
- Cha nói rõ nguồn thông tin để đa ra giá thị.
- Cha đề cập đến giáp ranh các hớng của TSTĐ, không xác định vị trí các TS là tọa lạc đô thị loại mấy.
phong thủy, hình dạng thửa đất, tâm lý.
* Phơng pháp chi phí.
- Đây là một phơng pháp định giá đợc Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí Việt Nam sử dụng nhằm hỗ trợ với phơng pháp so sánh trực tiếp. Phơng pháp này thờng đợc sử dụng với các BĐS bao gồm cả nhà và đất. Theo phơng pháp này, giá trị của BĐS là tổng của giá trị quyền sử dụng đất với giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất.
- Trình tự tiến hành định giá theo phơng pháp này trong thực tế đợc Ngân hàng tiến hành nh sau:
- Kiểm tra, khảo sát, thu thập các thông tin về thực trạng BĐS. - Sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp ớc tính giá trị của mảnh đất - Ước lợng tỷ lệ chất lợng còn lại của công trình xây dựng trên đất. - Tổng hợp kết quả định giá và đa ra mức giá cuối cùng.
+ Ưu điểm.
- Để định giá các BĐS bao gồm cả nhà và đất, Công ty đã sử dụng kết hợp hai phơng pháp: phơng pháp so sánh trực tiếp(để định giá đất) và phơng pháp chi phí(để định giá giá trị còn lại trên đất ) một cách rõ ràng.
- Việc áp dụng đơn giá xây dựng của Nhà nớc, quy định riêng và cụ thể cho từng khu vực, từng loại đờng phố là phù hợp với giá trị pháp lý.
+ Nhợc điểm.
- Việc ớc tính tỷ lệ % còn lại của chất lợng công trình trên đất là mang tính chủ quan của cá nhân nhân viên thẩm định, việc ớc tính đó mới chỉ dựa trên sự quan sát hiện trờng BĐS và thu thập thông tin từ chủ sở hữu về thời gian xây dựng của công trình.
- Việc định giá BĐS mà tách giá trị nhà và đất riêng biệt là vi phạm một trong năm nguyên tắc định giá, đó là nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc này, Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
- Đối với việc định giá nguyên giá công trình xây dựng trên đất của các nhà xởng doanh nghiệp mà lấy giá quyết toán công trình là không hợp lý, vì giá quyết toán công trình có thể đã bị thổi phồng trong quá trình hạch toán.
- Để hiểu rõ hơn về thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực
Dầu Khí Việt Nam, sau đây tôi xin đa một số ví dụ cụ thể về việc áp dụng ph- ơng pháp so sánh trực tiếp kết hợp phơng pháp chi phí tại Công ty.
2.2.3.1. Th ơng vụ 1: Báo cáo thẩm định giá về quyền sử dụng 1.254,1 m2 đất thuộc thửa đất số 548, tờ bản đồ số 79, (Thửa cũ 539. Theo tài liệu đo năm 2004), phờng Linh Xuân, Quận Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khách hàng yêu cầu : Công ty TNHH TMDV&SX Phi Kha Miền Bắc
Địa chỉ : TS7 KCN Tiên Sơn, Tiên Du, Bắc Ninh.
Điện thoại : +84 462872577
Mục đích thẩm định :Làm cơ sở tham khảo cho vay vốn ngân hàng.
Thời điểm thẩm định :Tháng 11 năm 2008.
I.CĂN Cứ PHáP Lý:
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/5/2002.
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ qui định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về ph- ơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hớng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông t số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về h- ớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
- Thông t số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hớng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1).
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 về chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Quyết định số 06/2005/QĐ-BXD ngày 3/2/2005 của Bộ trởng Bộ Xây dựng về việc Ban hành định mức chi phí quy hoạch xây dựng;
- Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ trởng Bộ Xây dựng về việc công bố suất vốn đầu t xây dựng công trình.
- Công văn số 1781/BXD-VP ngày 28/8/2008 của Bộ trởng Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng quý II năm 2008 .
- Hợp đồng T vấn Dịch vụ Thẩm định giá số .../2008/HĐTĐ ngày ..../11/2008 giữa Chi nhánh Ngân hàng Đầu T và Phát Triển Nam Hà Nội, Công ty TNHH TMDV&SX Phi Kha Miền Bắc và Công ty Cổ phần T vấn Dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam.