- Thứ năm: Việc áp dụng các văn bản pháp quy liên quan đến thẩm định
3.2.1.Hoàn thiện quy trình thẩm định và công tác thu thập và xử lý thông tin.
thông tin.
- Tổ chức,định biên, sắp xếp lại quy trình thẩm định sao cho hợp lý nhằm đảm bảo gọn nhẹ, hiệu quả, không chông chéo.
- Mặt khác trong định giá bất động sản thì vấn đề thông tin là vô cùng quan trọng bởi để có kết quả định giá chính xác cao cần phải có thông tin chất lợng cao. Thông tin ở đây bao gồm: thông tin về đặc điểm bất động sản, thông tin về các giao dịch thị trờng, thông tin về sự biến động của thị trờng, thông tin khách hàng… Chất lợng thông tin thể hiện ở tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra đợc.
- Để có đợc thông tin chất lợng cao đòi hỏi phải thực hiện tốt công việc thu thập và xử lý thông tin. Thực tế nhiều khi do không đủ thông tin mà việc áp dụng các phơng pháp định giá trở nên khó khăn. Tại Công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam, phơng pháp định giá bất động sản còn những hạn chế do cha thực hiện thực sự tốt công tác thu thập và xử lý thông tin. Do đó để hoàn thiện phơng pháp định giá bất động sản tại Công ty, em xin đề xuất một số giải pháp sau:
- Cần tiến hành thực hiện thống nhất và phân quyền trong quá trình thu
thập thông tin: tức là Công ty phải xây dựng và thống nhất một tiến trình thu thập thông tin của từng phơng pháp cụ thể để thẩm định viên có cái nhìn tổng quát về công việc thu thập thông tin. Đồng thời thực hiện phân quyền trong thu thập thông tin, giao việc tới từng cán bộ thực hiện để đẩy nhanh quá trình này.
- Công ty cần xây dựng mạng lới thu thập thông tin ở từng địa bàn cụ thể
trên cơ sở tổ chức phân vùng thu thập thông tin. Điều này xuất phát từ chính thuận lợi của công ty đó là công ty đã có một mạng lới chi nhánh khắp cả nớc nên nếu xây dựng đợc mạng lới này thì các thông tin thu thập đợc sẽ rất nhanh và có chất lợng cao.
của Công ty. Đây là nguồn thông tin rất có ý nghĩa đối với hoạt động định giá của Công ty, giúp cho các thông tin về bất động sản cần thu thập ngày càng phong phú hơn. Tuy nhiên để cơ sở dữ liệu này thực sự phát huy tính hiệu quả của nó thì đòi hỏi cán bộ thực hiện cần liên tục cập nhật các thông tin liên quan đến bất động sản.
- Thiết lập một danh mục chi tiết đối với các thông tin cần thu thập: việc thiết lập danh mục này nhằm tránh bỏ sót các thông tin cần thu thập.
Ví dụ: Đối với phơng pháp so sánh trực tiếp thì để tránh bỏ sót thông tin, cần xây dựng một danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập:
TT Thông tin Yêu cầu liên quan
1 Tình trạng pháp lý
- Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình xây dựng trên đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; sơ đồ mảnh đất; hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình…
- Các qui định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê, thời gian cho thuê, giá thuê…
- Yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trờng, về phòng cháy chữa cháy…
- Tình trạng vi phạm giới hạn về không gian kiến trúc và xây dựng: hành lang an toàn giao thông, chỉ giới xây dựng chiều cao tòa nhà, độ nhô ban công...
2 Đặc điểm về vị trí, địa điểm.
- Khoảng cách, số lợng, chất lợng của cơ sở hạ tầng, dịch vụ xã hội ảnh hởng đến giá trị bất động sản (khả năng tiếp cận trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa). 3 Tình trạng vật chất, đặc điểm mặt bằng của bất động sản. - Kích thớc, bề rộng mặt tiền, hình dáng, kết cấu, số l- ợng phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng, nội thất, thiết kế… - Độ cao, độ dốc, độ lún… 4 Đặc điểm công trình xây dựng liên quan.
- Chất lợng xây dựng và chất lợng kiến trúc của công trình xây dựng phụ trợ: gara, đờng đi nội bộ, hàng rào, vờn cây…
giao dịch nh thế nào; tính công khai, tự nguyện của giao dịch.. 6 Lợi thế về
- Tuy nhiên đây chỉ là một bảng sơ bộ các thông tin cần thu thập, đối với các bất động sản khác nhau thì mức độ cần thiết của các thông tin là khác nhau song nếu có khả năng thu thập đầy đủ các thông tin liên quan thì thẩm định viên sẽ có nhiều căn cứ hơn để tiến hành điều chỉnh các thông số tính toán, do đó kết quả định giá sẽ có độ tin cậy và chính xác cao hơn.
- Trong quá trình thu thập thông tin cần phân rõ mục đích, yêu cầu và nội dung cụ thể đối với từng loại thông tin để việc thu thập hiệu quả hơn.
- Tiến hành tổ chức họp, hội thảo rút kinh nghiệm thực tế: định kỳ Công ty cần tổ chức họp, hội thảo để tổng kết đợc những việc đã làm đợc, những khó khăn cụ thể của từng thẩm định viên trong quá trình thu thập thông tin… Từ đó đa ra các giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những khó khăn đó.