Trong lĩnh vực đất đai, các quy định của pháp luật trở nên lộn xộn và khó áp dụng nhất bởi có nhiều văn bản của nhiều cơ quan ban hành, có khi chồng chéo, mâu thuẫn nhau. Liên quan đến vấn đề thế chấp, Tôi chỉ xin nêu ra một vấn đề đang
35
là mối quan tâm của nhiều tổ chức, doanh nghiệp, đó là: Doanh nghiệp có được thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp? Theo quy định của Điều 90 của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất hàng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức thuê đất, thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng kết cấu Khu công nghiệp; thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp.
Người thuê lại đất trong Khu công nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà doanh nghiệp đã trả trước cho bên thuê lại được tính vào số tiền mà doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp phải nộp cho Nhà nước và khấu trừ vào tiền thuê đất, tiền thuê kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp theo thoả thuận giữa hai bên.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, quyền lợi của người thuê lại đất trong Khu công nghiệp lại bị hạn chế một cách bất hợp lý, mặc dù doanh nghiệp đã thực hiện nghĩa vụ của người thuê lại đất đối với bên cho thuê theo đúng thoả thuận trong hợp đồng mà lẽ ra họ được hưởng quyền thế chấp quyền sử dụng đất nếu như thuê trực tiếp của Nhà nước. Cụ thể, Điều 110 và Điều 111 của Luật đất đai năm 2003 đã không cho phép tổ chức kinh tế thuê lại đất trong Khu công nghiệp được thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp tại các NH để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh mà không có bất kỳ sự phân biệt nào giữa doanh nghiệp thuê lại đất trả tiền hàng năm và doanh
36
nghiệp thuê lại đất trả tiền cho nhiều năm (thời hạn trả tiền thuê đất còn lại từ 5 năm trở lên). Theo đó, Luật đất đai năm 2003 đã “đánh đồng” các doanh nghiệp thuê lại đất trong Khu công nghiệp dẫn đến sự bất bình đẳng giữa các doanh nghiệp này. Do vậy, trong mọi trường hợp doanh nghiệp thuê lại đất trong Khu công nghiệp đã đầu tư, xây dựng nhà xưởng và các bất động sản khác gắn liền với đất thuê lại chỉ có quyền thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NH. Từ thực trạng trên đây, chúng ta thấy rằng một số quy định của Luật đất đai năm 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của CP liên quan đến quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong Khu công nghiệp là chưa phù hợp với thực tế đồng thời chưa bảo đảm được quyền lợi của người thuê lại đất trong Khu công nghiệp vì một số lý do sau đây:
Thứ nhất, khi thuê lại đất của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, doanh nghiệp thuê lại đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó đã có sự điều chỉnh diện tích đất tương ứng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây cấp cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp gần giống như thủ tục “sang tên sổ đỏ” cho doanh nghiệp thuê lại. Do đó, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp không còn được thế chấp quyền sử dụng đất nữa vì diện tích đất thuê lại này nay đã thuộc quyền sử dụng của doanh nghiệp thuê lại, kể từ thời điểm hoàn tất các thủ tục thuê lại đất theo quy định của pháp luật và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên, trong trường hợp này, cả bên cho thuê và bên thuê lại đều không được hưởng quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các NH mà đáng lẽ một trong hai bên phải được quyền này theo đúng quy định pháp luật là “người sử dụng đất có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Điều 106 - Luật Đất đai năm 2003);
Thứ hai, trường hợp doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp đã trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong nhiều năm hoặc thời
37
hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, thì đương nhiên doanh nghiệp này được thế chấp quyền sử dụng đất thuê để vay vốn tại NH. Cho nên, nếu doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp đã cho thuê lại một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình và doanh nghiệp thuê lại đất đáp ứng được đầy đủ các điều kiện về thời hạn trả tiền thuê đất trên đây, thì lẽ ra doanh nghiệp thuê lại đất phải được thực hiện những quyền của doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn NH. Vì xét ra, ở đây doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp đã chuyển cho doanh nghiệp thuê lại diện tích thuộc quyền sử dụng của mình. Bên cạnh đó, việc doanh nghiệp thuê lại trả tiền thuê đất nhiều năm cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp cũng coi như là doanh nghiệp thuê lại đất đã trả tiền thuê đất cho Nhà nước thông qua doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp. Vì vậy, doanh nghiệp thuê lại đất cần được đối xử bình đẳng như những doanh nghiệp khác thuê đất của Nhà nước trong việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để thực hiện biện pháp bảo đảm tiền vay tại các NH.
Thứ ba, Nhà nước đã có chủ trương và áp dụng nhiều chế độ ưu đãi nhằm khuyến khích người thuê đất trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm. Do vậy, việc doanh nghiệp thuê lại đất trong Khu công nghiệp đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trong nhiều năm thì cũng cần được hưởng chế độ ưu đãi và thực hiện các quyền của người sử dụng đất [12].