Tháng 8/2006, Chi nhánh Ngân hàng TMCP Quốc tế tại Vĩnh Phúc có công văn hỏi: Có trường hợp Khách hàng xin vay vốn, có đưa tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất của Hộ gia đình. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi: Cấp cho Hộ gia đình ông: Nguyễn Văn Út. Trong sổ hộ khẩu của ông Út có vợ, chồng, hai con trai, hai con dâu và hai cháu nội. Trong đó, có một người con trai hiện đang đi xuất khẩu lao động tại Nga .
Đối chiếu với các quy định về hộ gia đình trong BLDS tại các Điều 108 và Điều 109 của BLDS, chúng ta sẽ thấy có nhiều khó khăn và vướng mắc trong việc áp dụng các quy định hiện hành vào trường hợp thực tế này, gây khó khăn cho việc thực hiện các quyền của hộ gia đình và không thống nhất và tiện ích so với các quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 108 BLDS năm 2005 quy định “tài sản của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ…”. Điều 109 BLDS năm 2005 quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:
“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
31
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các tài sản chung khác phải được đa số các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.
Theo nội dung khoản 3 Điều 148 Luật Đất đai, “…. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên, vợ và họ, tên chồng…”.
Khoản này đã được Điều 34 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn chi tiết như sau:
“a. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; Trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi cả họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn. b. Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất là tài sản chung của cả hộ gia đình không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì ghi họ, tên chủ hộ”.
Như vậy, theo BLDS năm 2005, khi lập hợp đồng thế chấp, NH phải lấy đủ chữ ký chấp thuận của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên. Nếu không, khi xảy ra tranh chấp, hợp đồng thế chấp sẽ bị vô hiệu.
Trong trường hợp nêu trên, qua việc tìm hiểu các điều kiện của khách hàng vay, cán bộ tín dụng ngân hàng thấy rằng mọi giao dịch trong hộ gia đình đều do Ông Út đứng tên với tư cách là chủ hộ đồng thời cũng là lao động chính. Các thành viên trong hộ gia đình đã cùng nhất trí với việc thế chấp tài sản của hộ để vay vốn nhằm mở rộng sản xuất, kinh doanh. Nếu NH quá máy móc yêu cầu khách hàng phải có đủ chữ ký của các thành viên thì sẽ gây mất thời gian và tốn kém cho cả hai
32
bên, nhất là khi một thành viên của hộ ở nước ngoài và không thể quay về Việt Nam để ký vào hợp đồng thế chấp, hoặc làm thủ tục qua Đại sứ quán. Nếu thiếu chữ ký của người này, giả sử khi về nước, người con trai ông Út không đồng ý về việc thế chấp tài sản của hộ gia đình thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
Vấn đề đặt ra là nếu việc thế chấp không được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình thì quan hệ thế chấp sẽ bị coi là vô hiệu hay không? Pháp luật hiện hành chưa có quy định rõ ràng để điều chỉnh từng trường hợp cụ thể này. Theo quan điểm của Tôi, quan hệ thế chấp trong trường hợp như vậy sẽ không bị coi là vô hiệu toàn bộ bởi vì bên thế chấp dù sao cũng là đồng sở hữu tài sản đem thế chấp. Nếu toà án tuyên vô hiệu toàn bộ đối với quan hệ thế chấp như vậy, bên chịu thiệt đương nhiên là bên nhận thế chấp. Nếu toà án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu một phần, bên nhận thế chấp vẫn có thể đem bán phát mại một phần tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp trong khối tài sản chung được thế chấp. Phần tài sản của các chủ thế đồng sở hữu khác vẫn bảo toàn giá trị và thuộc về các chủ thể đó. Thực tế cho thấy, các thành viên hộ gia đình được xem là những đồng sở hữu của hộ (mà chủ yếu là nhà đất). Quan hệ sở hữu tài sản thường mang tính ổn định lâu dài và không phụ thuộc vào nơi đăng ký thường trú [15, tr.38]. Những người trong hộ có thể bị thay đổi quan hệ này nếu tham gia vào một số quan hệ khác như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… chứ không phụ thuộc vào việc thay đổi nơi đăng ký nhân khẩu thường trú. Hơn nữa, “…chỉ có những hộ gia đình có các thành viên có tài sản và đóng góp tài sản hoặc công sức vào hoạt động kinh tế chung thì mới hình thành hộ gia đình…” [13, tr. 30]. Qua đó, phải hiểu bản chất vấn của quy định pháp luật ở đây là nhằm chỉ vào những người 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình, những người có khả năng lao động và đóng góp thu nhập, công sức của mình vào khối tài sản chung của gia đình thì mới cần sự đồng ý của họ. Nó khác xa với cách hiểu cứ ai có tên trong hộ khẩu của hộ gia đình, 15 tuổi trở lên là thuộc diện có quyền định đoạt đối với khối tài sản chung của hộ gia đình ngay khi mọi chi tiêu phụ thuộc hoàn toàn vào gia đình.
33
Do thiếu các quy định cụ thể điều chỉnh, các NH thường rất thận trọng trong việc cho Hộ gia đình vay vốn vì thủ tục giấy tờ rườm rà khi tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực và dễ phát sinh rủi ro.