Khi một thế chấp được xác lập trên nhiều tài sản thì thế chấp đó không thể bị phân chia và tồn tại bao trùm lên mỗi tài sản và mỗi phần của mỗi tài sản. Việc các tài sản này bị phân chia hay nghĩa vụ bị phân chia cũng không làm ảnh hưởng gì đến thế chấp. Việc thế chấp nhiều tài sản cho một khoản nợ lớn là rất quan trọng trong hoạt động kinh tế hiện nay đối với Việt Nam, tăng khả năng vay nợ của bên vay đối với các TCTD cũng như của Việt Nam đối với nước ngoài. Chính vì vậy, BLDS năm 2005 đã bổ sung sự thiếu vắng về vấn đề này của BLDS năm 1995 khi có quy định tại Điều 347: “Trong trường hợp thế chấp nhiều tài sản để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự thì mỗi tài sản được xác định bảo đảm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận mỗi tài sản bảo đảm thực hiện một phần nghĩa vụ”.
Cho dù các tài sản này bị phân chia hay nghĩa vụ bị phân chia cũng không ảnh hưởng gì đến thế chấp. Bởi lẽ, bên nhận thế chấp có quyền giữ lại bất kỳ tài sản bảo đảm nào. Phải xác định được nguyên lý này của thế chấp thì các chủ thể mới tận dụng khả năng vay những khoản tiền lớn. Bởi thực tế, bên cho vay sẽ căn cứ vào giá trị định giá của tài sản để làm cơ sở mức cho vay, nên nguyên lý này sẽ giúp bên thế chấp đưa nhiều tài sản mà giá trị mỗi tài sản không đủ lớn để bảo đảm cho khoản vay lớn. Trong trường hợp này, từng tài sản phải được định giá tại thời điểm cho vay để làm cơ sở cho NH quyết định mức cho vay cụ thể đối với khách hàng.
79
hàng phải luôn nhỏ hơn giá trị tài sản bảo đảm tiền vay và không vượt quá 15% vốn tự có của tổ chức tín dụng, trừ các khoản vay từ nguồn vốn ủy thác của Chính phủ, của các tổ chức, cá nhân. Do đó, nếu giá trị một tài sản bảo đảm nhỏ hơn số tiền mà khách hàng đề nghị xin vay thì NH có quyền yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm khác cho đến khi trị giá tài sản bảo đảm lớn hơn số tiền dự định xin vay. Vì vậy, một khoản vay có thể được bảo đảm bằng nhiều tài sản thế chấp của khách hàng vay hoặc của bên thứ ba. Thực tế hiện nay giá bất động sản trên thị trường tăng lên rất nhiều so với giá trị tài sản bảo đảm được xác định tại thời điểm cho vay. Cho nên, trong một số trường hợp chỉ cần phát mại một tài sản thế chấp trong số những tài sản bảo đảm là NH có thể thu hồi được nợ, bao gồm cả gốc và lãi, chứ không nhất thiết phải bán tất cả các tài sản.