liên quan đến bất động sản diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn. Với vai trò là người được ủy thác, người môi giới bất động sản không chỉ giúp các bên liên quan đi đến hợp đồng và đạt được những mục đích riêng một cách tốt nhất mà còn hài hòa những lợi ích cá nhân ấy với lợi ích chung của xã hội. Nhưng những lợi ích trên chỉ đạt được khi những người môi giới hoạt động đúng với những tiêu chí đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản nếu không sẽ gây ra những hậu quả xấu cho các bên liên quan cũng như cả xã hội. Khi người môi giới tuân thủ theo những quy tắc đạo đức nghề nghiệp bất động sản sẽ giúp cho thị trường bất động sản vận hành thuận lợi và phát triển đúng hướng.
1.9. Giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp cho nhà môi giới bấtđộng sản trên địa bàn thành phố Hà Nộiđộng sản trên địa bàn thành phố Hà Nội động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội
Sau khi tìm hiểu thực trạng về tính chuyên nghiệp của nhà môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội và tham khảo kinh nghiệm của các nước về hoạt động môi giới bất động sản, tác giả xin đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp cho nhà môi giới bất động sản như sau:
1.9.1. Hoàn thiện các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động môi giớibất động sản bất động sản
Một là, quy định về hoạt động môi giới bất động sản phải đảm bảo tính chuyên nghiệp, đảm bảo quyền và lợi ích của người môi giới và những người sử dụng dịch vụ này trên cơ sở quy định các quyền và nghĩa vụ này một cách rõ ràng. Phải thể hiện được những đặc trưng riêng biệt của hoạt động môi giới bất động sản so với các hoạt động môi giới khác. Bên cạnh đó, việc từng bước loại bỏ và giảm các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới thiếu chuyên nghiệp, nằm ngoài kiểm soát của Nhà nước là một khâu rất quan trọng để ổn định thị trường bất động sản phát triển đúng hướng theo định hướng của Nhà nước.
Hai là, quy định về hoạt động môi giới phải phù hợp với pháp luật của thị trường bất động sản và thông lệ Quốc tế tạo điều kiện cho việc hình thành đồng bộ khung pháp luật về thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, bất kỳ một sự điều
chỉnh nào của pháp luật không phù hợp với thực tiễn cũng sẽ gây nên một hậu quả khôn lường. Chính vì vậy, các quy phạm pháp luật điều chỉnh môi giới cần phải định hướng, xuất phát từ những thói quen, tâm lý, truyền thống của người Việt được luật hóa, pháp điển hóa. Các quy phạm đó cần có tính dự báo, dự đoán, lường trước được những yếu tố phát sinh trong tương lai để có thể giảm thiểu tối đa những rủi ro có thể xảy ra trên thị trường đầy biến động.
1.9.2. Tăng cường khả năng quản lý của Nhà nước
Trước tiên, Nhà nước, mà cụ thể ở đây là Bộ Xây dựng và các Sở trực thuộc tại địa phương phải quản lý được số lượng các nhà môi giới từng địa phương, khu vực trên cả nước để có thể đưa ra được phương án tổ chức và phát triển tốt nhất.
Việc quản lý hệ thống các nhà môi giới sẽ dễ dàng và chặt chẽ hơn thông qua quản lý việc cấp phép chứng chỉ hành nghề bằng những biện pháp sau:
+ Quy định thời hạn của chứng chỉ hành nghề và những yêu cầu để tiếp tục cấp chứng chỉ hay gia hạn chứng chỉ.
+ Có thể phân biệt nhiều mức chứng chỉ khác nhau (ví dụ: bậc 1, bậc 2, bậc 3...) để phân loại người môi giới, tương ứng với trình độ của người môi giới và các điều kiện của hợp đồng môi giới (ví dụ: người môi giới bậc 1 có thể làm việc với những bất động sản giới hạn giá trị 1 tỷ đồng; người môi giới bậc 2 là giới hạn giá trị 10 tỷ đồng...). Mục tiêu giúp khách hàng lựa chọn người môi giới thích hợp và tạo động lực cho người môi giới phát triển lên cấp cao hơn.
Bên cạnh đó, thực hiện các biện pháp hỗ trợ thị trường bao gồm:
+ Thực hiện nghiêm túc các quy định về công bố công khai quy hoạch đã được phê duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch sử dụng đất để các thành phần kinh tế biết và tham gia đầu tư.
+ Hoàn thiện hệ thống các sàn giao dịch bất động sản, đảm bảo cung cấp đầy đủ, rõ ràng và minh bạnh các thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản, thực hiện tư vấn về nhà đất, hỗ trợ khách hàng về tài chính thông qua phối hợp với Ngân hàng và hỗ trợ hoàn thiện các thủ tục pháp lý.
việc, về trách nhiệm của người cung cấp dịch vụ đối với chất lượng dịch vụ mà mình cung cấp, mức trần của phí dịch vụ… cần được quy định để đảm bảo hoạt động này phát triển đúng hướng.
+ Phối hợp với Hiệp hội bất động sản, các cơ quan quản lý địa phương tiến hành kiểm tra thường xuyên các tổ chức, đại lý cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, đảm bảo hoạt động đúng với những quy định đã cam kết.
Ngoài ra, Nhà nước cũng cần hoàn thiện các quy định liên quan khác có ảnh hưởng tới hoạt động của người môi giới như Luật đất đai; Luật nhà ở và sớm ban hành Luật đăng ký bất động sản và các văn bản pháp quy khác.
1.9.3. Đảm bảo công khai, minh bạch thị trường bất động sản
+ Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong các lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản như lĩnh vực quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất.
+ Tập trung thực hiện các biện pháp để đảm bảo tính công khai, minh bạch và lành mạnh của các giao dịch trên thị trường bất động sản.
+ Thực thi triệt để, nghiêm minh những quy định để đảm bảo cơ chế cạnh tranh. + Nghiên cứu chính sách khuyến khích người dân giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch góp phần minh bạch các giao dịch trên thị trường.
1.9.4. Nâng cao vai trò của Hiệp hội bất động sản Việt Nam
Hiệp hội bất động sản Việt Nam cần thiết phải nâng cao tầm quan trọng và vị trí của mình trong thị trường bất động sản, thu hút được đông đảo lực lượng môi giới bất động sản nhỏ lẻ trở thành hội viên, nâng tầm ảnh hưởng của Hiệp hội tới những người làm nghề môi giới và thị trường nói chung. Để thực hiện mục tiêu đó, Hiệp hội cần liên kết được các Hiệp hội bất động sản tại các tỉnh thành lớn trong cả nước, cung cấp một cơ sở để các thành viên của Hiệp hội có thể phối hợp hoạt động có hiệu quả, cung cấp các dịch vụ, tiện ích cho hội viên của mình như: hệ thống cơ sở dữ liệu, các đánh giá, phân tích chuyên môn, các chỉ số phản ánh tình hình thị trường bất động sản... làm cho người môi giới có thể thấy rõ được lợi ích khi trở thành hội viên của Hiệp hội.
Mặt khác, Hiệp hội cần đưa Bộ quy tắc đạo đức trở thành một quy tắc tiêu chuẩn mang tính chất bắt buộc với tất cả hội viên, xử lý công bằng, nghiêm minh
với tất cả những vi phạm quy tắc. Phổ biến ý nghĩa của quy tắc đạo đức ra rộng rãi đối với tất cả khách hàng của dịch vụ môi giới, khiến công chúng thấy được ý nghĩa khi trở thành hội viên của Hiệp hội đồng nghĩa với việc đảm bảo tiêu chuẩn của một người môi giới chuyên nghiệp, thực thụ cả về chuyên môn nghiệp vụ lẫn tư cách đạo đức. Ngoài ra, Hiệp hội cũng nên mở các lớp, khóa học nâng cao trình độ cho hội viên; thường xuyên kiểm tra tư cách hội viên.
Ví dụ như NAR yêu cầu các hội viên cá nhân của mình mỗi 2 năm phải hoàn thành 1 khóa học online về đạo đức nghề nghiệp người môi giới. Ngoài ra, NAR còn quy định về thái độ, các ứng xử này chỉ được nhắc tới trong bản“Con đường tới sự chuyên nghiệp” (Pathway to Professionalism) đi kèm với Bản quy tắc. Tuy nhiên “Con đường tới sự chuyên nghiệp” thực chất là một hệ thống quy tắc ứng xử nằm ngoài những quy định bắt buộc, tính đến những trường hợp xảy ra trong thực tế và được thực hiện dựa trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện của người môi giới. (xem bản dịch chi tiết “Con đường tới sự chuyên nghiệp” tại Phụ lục 6)
1.9.5. Cải thiện hệ thống đào tạo nguồn nhân lực
Người môi giới cần phải có những hiểu biết chuyên sâu về pháp luật và các nghiệp vụ trong bất động sản, nâng cao vai trò của người môi giới, không chỉ là kết nối giữa người bán và người mua mà còn thực hiện chức năng tư vấn pháp lý,tư vấn cho các quyết định của người ủy thác.Để thực hiện mục tiêu đó cần phát triển và quản lý tiêu chuẩn, chất lượng của các tổ chức đào tạo môi giới bất động sản chuyên nghiệp. Hiện nay, trong các trường Đại học mới chỉ có trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội có trung tâm đào tạo đại học vàsau đại học về hai chuyên ngành thẩm định giá và quản trị kinh doanh bất động sản. Trường Đạihọc Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh mới chỉ mở các lớp ngắn hạn về thẩm định giá bất động sản.
Bên cạnh đó, cần nâng cao tiêu chuẩn kiến thức các khóa học ngắn hạn cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Chương trình khung môi giới bất động sản hiện nay còn rất đơn giản và sơ sài.Nội dung các môn học mới chỉ giúp học viên nắm bắt được những kiến thức cơ bản nhất về thị trường bất động sản và một số kỹ năng trong nghề môi giới chứ chưa thực sự yêu cầu người học đầu tư thời gian, sức lực
để nghiên cứu về nghề môi giới.
1.9.6. Nhóm giải pháp cho nhà môi giới bất động sản
a) Trong hoạt động môi giới bất động sản
Thứ nhất, cần tuân thủ nguyên tắc kiểm tra, xử lý thông tin, kiểm tra độ chính xác của các thông tin về bất động sản trước khi cung cấp cho khách hàng. Việc cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về bất động sản là giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của môi giới. Người môi giới thuyết phục được khách hàng bán hoặc mua bất động sản chính là đã gián tiếp nhận được khoản hoa hồng, thù lao phát sinh trực tiếp từ giao dịch.
Thứ hai, đề cao “chữ tín” và đạo đức nghề nghiệp trong hoạt động môi giới bất động sản. Nghề môi giới bất động sản đòi hỏi người môi giới phải tỏ ra thật thà, đúng hẹn, đó chính là niềm tin cho khách hàng khi tham gia kết nối thương vụ môi giới. Đó chính là một trong những yếu tố dẫn đến thành công của nhà môi giới.
Thứ ba, cần kiểm tra điều kiện hành vi dân sự của khách hàng trước khi tham gia giao dịch để hạn chế rủi ro. Hạn chế các trường hợp các giao dịch được thực hiện nhưng sau đó thì bị vô hiệu hoặc không thể tiếp tục được vì lý do khách hàng chưa đủ tuổi tham gia giao dịch hoặc không có người giám hộ hợp pháp.
b) Nâng cao khả năng phối hợp hoạt động giữa những nhà môi giới
Đây là vai trò của Hiệp hội bất động sản quốc gia và các hội, tổ chức thành viên, cần đưa ra những quy định, tiêu chuẩn để thành viên của mình có thể phối hợp với nhau và phối hợp với thành viên của các tổ chức khác trong hoạt động môi giới, tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh, thúc đẩy, giúp đỡ nhau cùng phát triển.
Phát triển hệ thống niêm yết đa chiều – MLS: mở rộng phạm vi hoạt động của VNMLS và cũng cần có nhiều tổ chức khác cung cấp dịch vụ này; đưa MLS trở thành một công cụ đắc lực hỗ trợ cho thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước, giúp lưu thông nguồn thông tin, dữ liệu về giao dịch bất động sản nhanh chóng, chính xác, kịp thời.
c) Nâng cao địa vị pháp lý của nhà môi giới bất động sản
hơn trong nghề nghiệp. Môi giới bất động sản cần nắm bắt được các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật trao cho họ được quy định cụ thể trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Người môi giới cần nhận thức được nghề nghiệp của chính mình là một trong những nghề dịch vụ nhưng họ đã kết nối giữa những người có tiền, có bất động sản, có thông tin và có kỹ năng ở trình độ cao. Người môi giới cần trân trọng những đồng tiền mà họ làm ra và luôn thanh thản với đồng tiền mà họ tự tay kiếm được.
Thứ hai, môi giới phải có trình độ ngoại ngữ nhất định. Họ có thể giao tiếp với khách trong và ngoài nước. Đây là một trong những yêu cầu cần thiết để nâng cao vị thế, đẳng cấp, tính chuyên nghiệp của người môi giới bất động sản. Có ngoại ngữ, người môi giới sẽ tự tin bước vào các thương vụ có yếu tố nước ngoài. Mà các thương vụ này đều hứa hẹn các khoản thu nhập nhiều hơn so với các thương vụ môi giới bất động sản thông thường khác.
Thứ ba, môi giới bất động sản là một nghề có “danh phận nhất định trong xã hội” cần được mọi người nhìn nhận, đánh giá, tôn vinh và trở thành những doanh nhân trong xã hội hiện đại.
1.9.7. Nhóm giải pháp khác
Phát triển các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về bất động sản như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá bất động sản; dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý của bất động sản; dịch vụ định giá bất động sản; dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp bất động sản và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về bất động sản. Những đơn vị dịch vụ này sẽ thay mặt bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết để bất động sản được giao dịch một cách hợp pháp, cơ quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính pháp lý của các dịch vụ này. Nên chăng cần có 1 sàn giao dịch bất động sản và tổ chức môi giới sẽ nằm trong sàn giao dịch này? Tổ chức này sẽ thay mặt các bên có nhu cầu thực hiện các thủ tục giao dịch với Nhà nước, làm cầu nối thanh toán giữa 2 bên theo đúng quy định của pháp luật.
1.10. Kiến nghị
thân các nhà môi giới cần có năng lực cao, ngoài ra sự quản lý của Nhà nước về thị trường bất động sản cũng cần chuyên nghiệp hơn để các nhà môi giới được bảo vệ quyền lợi một cách chính đáng. Sau đây là một số kiến nghị:
1.10.1. Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước
Thứ nhất, cần nghiên cứu, xây dựng và sớm ban hành Bộ quy tắc ứng xử về đạo đức của nhà môi giới bất động sản. Kinh nghiệm của các nước có thị trường bất động sản phát triển cho thấy muốn xây dựng đội ngũ các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp thì một trong những điều kiện là phải xây dựng các quy tắc đọa đức nghề nghiệp môi giới bất động sản. Bộ quy tắc đạo đực này sẽ định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề nếp, mang tính công khai, minh bạch và nâng cao uy tín, hình ảnh, vị thế của những nhà môi giới bất động sản trong xã hội.
Thứ hai, cần rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về đạo tào, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Nghị định của Chính phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về điều kiện, nội dung của hoạt động đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, qua thực tiễn thi hành Bộ xây dựng cần thực hiện một số công việc sau: