a) Hành lang pháp lý giám sát, quản lý hoạt động môi giới bất động sản chưa đủ chặt chẽ
Ngày 29/6/2006, Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội ban hành, là văn bản luật trực tiếp quy định sự quản lý, giám sát của Nhà nước đối với các tổ chức và cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, trong đó có hoạt động môi giới bất động sản. Điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cũng được quy định tại nghị định 153/2007/NĐ-CP và thông tư 13/2008/TT-BXD. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã ban hành nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản… Theo đó, phạt tiền từ 10 triệu đến 20 triệu đồng đối với cá nhân và 60 triệu đến 70 triệu đồng đối với tổ chức kinh doanh bất động sản có hành vi vi phạm nguyên tắc về hoạt động môi giới…Với quy định, chế tài nêu trên đã tạo hành lang pháp lý cho nghề môi giới bất động sản nước ta phát triển một cách chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, so với những khoản lợi mà bên môi giới cố tình “vượt rào” thu được thì với mức xử phạt như trên là quá nhẹ, tính răn đe chưa đủ mạnh.
b) Chất lượng đào tạo chuyên môn của nhà môi giới bất động sản
Phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh và môi giới bất động sản Việt Nam đang sử dụng nhân lực theo kiểu "tay ngang", đa phần nhà môi giới đều chưa qua đào tạo chuyên sâu. Vì thế chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường này vừa thiếu lại vừa yếu. Nguyên nhân một phần do thị trường bất động sản phát triển quá nhanh, chúng ta chưa dự báo được trước nhu cầu của thị trường.
Bên cạnh đó, chúng ta đang đào tạo theo nhu cầu người học chứ không phải theo nhu cầu thị trường, việc đào tạo nhà môi giới bất động sản hiện nay đang chạy theo sự phát triển chứ không đón đầu được sự phát triển. Hiện cả nước có khoảng
80 cơ sở đào tạo đã được Bộ Xây dựng công nhận đủ điều kiện hoạt động đào tạo môi giới bất động sản. Tuy nhiên, theo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, mặc dù được công nhận khá nhiều nhưng phần lớn số đó lại là các cơ sở có tư cách pháp nhân là công ty. Số cơ sở đào tạo là các trường đại học, cao đẳng, viện nghiên cứu liên quan tới bất động sản chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Một vấn đề trong đào tạo nữa là, thời lượng học còn quá ít để có thể thành chuyên gia môi giới bất động sản. Thời gian này thực sự là quá ngắn để có thể học đầy đủ về luật pháp và kỹ năng môi giới, có thể ví như như “cưỡi ngựa xem hoa”. Việc quá dễ dãi, đơn giản trong quy định điều kiện hành nghề cũng như thủ tục cấp chứng chỉ cũng là nguyên nhân dẫn đến trình độ, kỹ năng chuyên môn của đội ngũ môi giới viên ở mức thấp.
c) Đạo đức trong môi giới bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hoá đặc thù, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Các thông tin về thị trường, về quy hoạch hay tình trạng pháp lý của bất động sản không được công bố đầy đủ hoặc công khai. Do đó việc đánh giá giá trị bất động sản cũng khó chính xác như các hàng hoá khác. Lợi dụng tính chất này, người môi giới có thể bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng của thị trường nhằm thu lợi cho mình. Mặt khác, do tâm lý của người dân thường có thói quen tích lũy tài sản dưới hình thức vàng hoặc bất động sản, điều này càng đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ “cò đất” trục lợi.
Ngoài ra, còn có tình trạng mua đầu cơ tích trữ của chính các đơn vị môi giới bất động sản, sau đó họ kiêm luôn vai trò bán hàng. Các hành vi trên đều không được pháp luật cho phép, vì trong trường hợp này không khác gì “vừa đá bóng, vừa thổi còi” nhưng ngăn chặn và kiểm soát chúng vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh bất động sản.
Ở các nước văn minh đều có bộ tiêu chuẩn đạo đức cho các nhà môi giới, trong đó ghi rất cụ thể các quy định khi hành nghề và khung hình phạt. Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được Pháp luật công nhận gần 07 năm mà vẫn chưa lập được bộ tiêu chuẩn đạo đức cho nhà môi giới.
d) Hoạt động của đội ngũ môi giới bất động sản hiện khá lộn xộn, hoạt động một cách tự phát, riêng lẻ, mô hình tổ chức không thống nhất, nhiều văn phòng không đăng ký hoạt động kinh doanh
Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ môi giới hiện nay chia làm nhiều cấp độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty TNHH với phương thức hoạt động khá bài bản, có đăng ký kinh doanh, thông tin họ đưa ra có độ tin cậy khá cao. Sau đó, phải kể tới các văn phòng môi giới nhà đất. Chỉ cần một căn phòng chừng 3 - 4 , vài tấm bản đồ quy hoạch, một chiếc điện thoại bàn, sau đó trưng bảng hiệu kèm theo một vài hình ảnh liên quan là có thể trở thành văn phòng môi giới bất động sản. Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân, mà ví dụ đơn giản nhất và thường gặp nhất là các quán nước vỉa hè với chỉ một chiếc biển có ghi “Ở đây môi giới nhà đất”. Đa phần những văn phòng và người môi giới nhỏ lẻ này chưa từng qua đào tạo về kiến thức bất động sản, kỹ năng, chuyên môn và nghiệp vụ môi giới, hiểu biết không đầy đủ về luật pháp liên quan. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ, thông tin về bất động sản không đáng tin cậy, hoạt động tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro. Họ thường xuất hiện nhiều theo phong trào khi có những cơn sốt bất động sản. Vì vậy, người hành nghề môi giới bất động sản thường bị gán cho tên gọi thiếu thiện cảm là “cò nhà đất”. Chính sự lộn xộn trên đã khiến hoạt động môi giới bất động sản trở nên méo mó, gây mất lòng tin của khách hàng, làm xấu đi môi trường kinh doanh nhà đất, cản trở việc giám sát thị trường của Chính phủ.
e) Khả năng phối hợp giữa những người môi giới còn hạn chế
Cũng như tất cả các ngành kinh doanh khác, các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ môi giới cũng lấy lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu. Vì thế việc cạnh tranh trên thị trường, tranh giành khách hàng là điều không thể tránh khỏi. Do thiếu một cơ chế phối hợp hoạt động giữa những người môi giới với nhau nên họ chưa xác định được lợi ích của việc cùng phối hợp hoạt động, cung cấp thông tin trên thị trường, hướng tới một lợi ích cho cả hai bên, hậu quả tất yếu sẽ dẫn đến hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, gây tổn hại đến lợi ích,hình ảnh uy tín lẫn nhau và ảnh
hưởng không tốt tới hoạt động chung của cả thị trường.
Tại các thành phố lớn của Mỹ hay các quốc gia phát triển khác đều có tổ chức cung cấp hệ thống niêm yết đa chiều – MLS (Multiple Listing Service). MLS là một hệ thống kết nối thông tin giữa những người môi giới, là cơ sở dữ liệu phần mềm để chia sẻ thông tin bất động sản, giúp cho hoạt động của người môi giới diễn ra nhanh chóng và thuận tiện hơn. MLS là nguồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực và khi những thông tin này được sử dụng thành công, những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc.
Trước khi xuất hiện khái niệm về MLS, mỗi công ty bất động sản thường sở hữu độc quyền dữ liệu danh mục bất động sản cần bán. Các công ty bất động sản khác sẽ không được phép công bố hoặc kinh doanh các bất động sản đó. Kết quả là các công ty chỉ kinh doanh những bất động sản trong dữ liệu danh mục của họ và không thể truy cập vào dữ liệu bất động sản của các công ty khác. Người mua nhà buộc lòng phải gặp nhiều chuyên viên môi giới khác nhau để có thể có được thông tin bao quát nhất về số lượng bất động sản đang sẵn bán trên thị trường. Bên cạnh đó, người bán nhà phải tốn rất nhiều thời gian và tiền bạc để làm việc với các chuyên viên bất động sản là đại diện của nhiều người mua khác nhau. Toàn bộ quy trình mua bán bất động sản diễn ra một cách kém hiệu quả, tiêu tốn nhiều thời gian để bán bất động sản và các bên phải chịu mức chi phí phát sinh cao hơn bình thường.
Với sự xuất hiện của MLS, người mua có thể ngay lập tức truy cập vào dữ liệu bất động sản phù hợp với yêu cầu của mình về giá cả, vị trí và đặc điểm căn hộ mình mong muốn. Người bán giờ đây có thể quảng bá bất động sản của mình đến hàng ngàn người mua tiềm năng, điều mà trước đây họ khó có khả năng thực hiện được. Hệ thống MLS ra đời dựa trên sự phát triển của máy tính và mạng Internet, là một yếu tố không thể thiếu trong việc phát triển thị trường bất động sản và tăng cường khả năng phối hợp giữa những người môi giới.
phần mềm bất động sản Vina giới thiệu ra thị trường từ tháng 4/2010. Vì được đưa vào hoạt động chưa lâu nên quy mô và tính năng của VNMLS còn nhiều hạn chế, phạm vi hoạt động chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Dịch vụ này vẫn còn cần thời gian để phát triển và có thể chứng tỏ được vai trò của mình trên thị trường Việt Nam.
f) Kỹ năng của nhà môi giới bất động sản còn hạn chế
Nghề môi giới bất động sản là mấu chốt phát triển của thị trường bất động sản lành mạnh, là cầu nối trung gian quan trọng giữa người bán và người mua để sản phẩm của thị trường được “lưu thông” nhằm đáp ứng nhu cầu của các bên. Tuy nhiên, với những gì đang diễn ra qua hoạt động của nghề môi giới bất động sản như hiện nay thì chưa đáp ứng được câu chuyện cung, cầu của thị trường.
Điều đáng nói là trong giai đoạn thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay, thì việc lấy lại lòng tin là điều rất cần thiết. Nhưng còn đó, một “bộ phận” không nhỏ những nhà môi giới bất động sản do kiến thức chuyên môn kém, muốn kiếm tiền nhanh đang đi ngược lại xu hướng phát triển chuyên nghiệp của nghề môi giới bất động sản.
Lòng tin của khách hàng vẫn đang bị thử thách. Còn đó rất nhiều những “hạt sạn” vẫn đang tiếp tục làm ăn kiểu thiếu nghiêm túc với nghề. Chúng ta dễ dàng nhận ra những người hành nghề theo kiểu “ăn xổi” vẫn đang gây ảnh hưởng rất lớn cho việc khôi phục lòng tin của khách hàng.
Không có sản phẩm
Mấu chốt thành công của nghề môi giới bất động sản chính từ sản phẩm. Hầu hết, các nhà môi giới hoạt động trong lĩnh vực môi giới tại nước ngoài thì thời gian đi tìm sản phẩm chiếm hết 2/3 thời gian trong tháng. Nói nôm na là một tháng có 30 ngày thì họ dành 20 ngày cho việc đi tìm sản phẩm và phải là những sản phẩm có khả năng bán được trên thị trường, giá phải rẻ hơn thị trường từ 10 – 15 %. Để có được một sản phẩm như mong muốn, đòi hỏi người làm môi giới phải có rất nhiều kỹ năng để thẩm định, đàm phán, thuyết phục, phân tích thị trường với người bán
nhà. Là cả một quá trình “khổ học” mới mong có được hợp đồng môi giới với chủ nhà. Uy tín cá nhân là một phần không thể thiếu của một người hành nghề chuyên nghiệp. Nghề môi giới bất động sản khi có sản phẩm “hot” và nhiều “hàng” thì cầm chắc 60 % sự thành công trong hoạt động kinh doanh.
Hầu hết, những người làm môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện nay rất thụ động trong việc tìm sản phẩm bán lẻ tiềm năng. Họ chỉ tích cực khi có khách hàng người mua hay người thuê yêu cầu.
Để thu thập nguồn cơ sở dữ liệu khách hàng tiềm năng họ sẵn sàng đăng quảng cáo những sản phẩm hấp dẫn, giá rẻ, vị trí tuyệt vời. Nhưng thật sự là những sản phẩm “ảo” không có thật. Đây là những “chiêu” thường thấy hiện nay.
Không bán đúng giá
Điều tối kỵ của người hành nghề là “kê giá ăn chênh lệch”. Bản chất của nghề môi giới là nghề “phục vụ” và được hưởng thù lao từ chính tiền hoa hồng trong hợp đồng môi giới theo luật định với người bán. Chính vì vậy, việc kê giá ăn chênh lệch, chúng ta phải hiểu rằng; chúng ta đang tự lấy dây “thắt cổ” mình. Tệ hại hơn nữa, việc kê giá, sản phẩm bị đẩy giá lên cao sẽ gây ảnh hưởng chung đến giá trị thật của thị trường bất động sản. Nên nhớ, sự hiểu biết của khách hàng hiện nay khác xa so với sự hiểu biết của khách hàng 15 năm về trước. Họ đủ tỉnh táo để nhận diện ra ngay những nhà môi giới “trời ơi” kiểu này.
Hiện nay, quyền lực đang nằm trong tay của người mua nhà và tương lai cũng vậy. Việc kê giá ăn chênh lệch chỉ làm cho khách hàng mất niềm tin vào người hành nghề môi giới, từ đó mất luôn khách hàng. Khi người mua hoặc thuê phát hiện ra giá trị thật của sản phẩm đã bị nhà môi giới “phù phép”.
Khi thị trường nổi “bong bóng” như năm 2007 – 2008 thì quyền lực nằm trong tay của người bán. Nhưng khi thị trường đang ở giai đoạn khủng hoảng , thì việc kê giá ăn chênh lệch không còn phù hợp, sẽ gây khó khăn hơn cho việc bán hàng của nhà môi giới. Và điều quan trọng hơn, là lòng tin của khách hàng lại càng giảm sút hơn nữa. Việc nâng giá là hành động không phù hợp của môi trường kinh doanh bất
động sản minh bạch và chuyên nghiệp. Đừng tự làm khó mình khi mà thị trường bất động sản vẫn đang khó khăn như hiện nay.
Không có kiến thức chuyên môn
Chính tâm lý chụp giựt do sự phát triển “nóng” của thị trường bất động sản trong những năm bất động sản nổi sóng đã hình thành lên tâm lý: Môi giới bất động sản thì có gì đâu mà phải học và không cần học vẫn kiếm khối tiền. Đến khi thị trường rơi vào bế tắc, những người môi giới mới nhận ra nguyên nhân phải bỏ nghề.
Mấu chốt của sự thành công của nghề môi giới là kiến thức chuyên ngành và các kỹ năng chuyên môn vững vàng. Vốn sống và kinh nghiệm là điều kiện không thể thiếu của người hành nghề môi giới bất động sản. Vừa qua, dự thảo của Luật kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng soạn thảo có nêu vấn đề: “những người hành nghề môi giới phải tốt nghiệp đại học và phải có thẻ hành nghề mới được hành nghề môi giới bất động sản”. Như vậy, chúng ta cũng đã rõ người hành nghề môi giới trong giai đoạn hiện nay và tương lai. Ngoài trình độ học vấn, còn phải được đào tạo ở những môi trường chuyên nghiệp, bài bản để có được kiến thức chuyên môn lành nghề mới hy vọng trụ được với nghề. Quy luật đào thải của thị trường chưa bao giờ rõ nét như hiện nay dành cho những người hành nghề môi giới bất động sản.
Không nắm bắt nhu cầu khách hàng
Một vài câu hỏi ngắn qua điện thoại với người mua hay người muốn thuê. Không gặp gỡ khách hàng trực tiếp trước khi thực hiện quy trình trước, trong và sau khi xem nhà là lý do mà người hành nghề môi giới đang làm mất thời gian, tiền bạc và sức khỏe của mình cũng như của khách hàng. Và đây cũng là lý do chính ngày càng có nhiều người hành nghề môi giới bỏ nghề vì không giao dịch được.