Bức tranh toàn cảnh về hoạt động môi giới bất động sản còn tồn tại nhiều khó khăn, bất cập, chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau. Vì vậy, cần phải có những giải pháp để khắc phục những bất cập ấy. Để có thể đưa ra những giải pháp phù hợp nhất trước hết cần tìm hiểu những nguyên nhân nào dẫn đến thực trạng trên. Dưới đây là một số nguyên nhân cơ bản phát sinh tồn tại:
Trong khi những quy định về hoạt động môi giới bất động sản của Mỹ đã ra đời từ xấp xỉ một thế kỷ trước thì quy định tại Việt Nam mới chỉ được ban hành trong vài năm trở lại đây nên việc thiếu sót là không thể tránh khỏi.
b) Hạn chế về khả năng quản lý, kiểm soát
Xét trên góc độ quản lý Nhà nước, Luật kinh doanh bất động sản chỉ mới quy định chung về nghề môi giới mà thiếu một cơ chế giám sát, chế tài nên khó tránh khỏi thị trường vẫn còn nhiều nhà môi giới không chuyên, bán những sản phẩm bất hợp pháp, đầy rủi ro, gây thiệt hại cho người mua.
Trên góc độ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có thể thấy rằng vai trò của Hiệp hội còn yếu, chưa chứng tỏ được đầy đủ trách nhiệm là cơ quan đại diện cho các nhà môi giới quốc gia. Thành viên của Hiệp hội mới chỉ giới hạn ở những tổ chức, công ty lớn, chưa đi sâu thu hút được lực lượng các nhà môi giới nhỏ lẻ, trong khi lực lượng này chiếm một vai trò quan trọng trên thị trường. Theo số liệu công bố của Hiệp hội, đến nay Hiệp hội có 102 hội viên là tổ chức/công ty tại miền Bắc, 66 hội viên là tổ chức/công ty tại miền Nam, 10 hội viên là tổ chức/công ty tại miền Trung và chỉ 49 hội viên là cá nhân. Bên cạnh đó, Hiệp hội chưa đưa ra được những chỉ số bất động sản để người tiêu dùng và hội viên có thể tham khảo cho hoạt động của mình.
c) Đào tạo nguồn nhân lực còn nhiều bất cập
Nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam mới nổi lên trong những năm gần đây như một trào lưu trong xã hội, đa phần những người hoạt động trong lĩnh vực này đều mang tính tự phát, không chuyên, coi việc môi giới là một nghề tay trái nhằm tăng một phần thu nhập, hoặc là các tổ chức, công ty đã hoạt động trong lĩnh vực khác liên quan tới bất động sản cung cấp thêm dịch vụ môi giới. Vì vậy, trên thị trường tồn tại một số lượng lớn người môi giới không được đào tạo các kiến thức về bất động sản một cách bài bản.
Theo sau Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/1/2007, chính phủ đã tiếp tục ban hành Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó quy định cụ thể về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp chứng chỉ môi giới. Từ đó tạo cơ sở cho các tổ chức cung cấp các
khóa học ngắn hạn để cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Thời gian trung bình cho một khóa học môi giới bất động sản là 82 tiết (kéo dài khoảng 2 tháng), nội dung chương trình đào tạo bao gồm: Pháp luật về kinh doanh bất động sản; Thị trường bất động sản; Đầu tư kinh doanh bất động sản; Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản; Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản. Tuy nhiên, trình độ về bất động sản của những người hoàn thành một khóa học như vậy nhìn chung mới chỉ dừng lại ở mức sơ cấp.
Tiếp theo cũng cần phải nói đến là hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới bất động sản. Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới bất động sản là cung cấp thông tin về bất động sản cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu về bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, có rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của người bán. Đặc biệt là ở các dự án nhà chung cư và khu công nghiệp. Với nhà chung cư, đầu ra dự án căn hộ lẽ ra phải là người có nhu cầu sử dụng căn hộ nhưng phần lớn các căn hộ lại rơi vào tay các nhà môi mới và giới đầu cơ ngay từ trước khi nó được hoàn thành. Cần khẳng định các hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không được pháp luật cho phép.
Sự thiếu tính chuyên nghiệp còn thể hiện ở phong cách làm việc. Vì tính chất nghề môi giới là bắt buộc phải thường xuyên tiếp xúc với mọi người, nên một người môi giới thực thụ cần phải đạt được những tiêu chuẩn nhất định về kỹ năng giao tiếp, cách ăn mặc, tính đúng giờ, lịch sự nhã nhặn... Tuy nhiên, người làm nghề môi giới vẫn chưa thể định hình nên một phong cách làm việc chuyên nghiệp cho mình.
d) Mức độ đảm bảo quyền lợi khách hàng chưa cao
Trong Bộ quy tắc đạo đức của Mỹ hay của Việt Nam đều quy định về trách nhiệm của người môi giới khi tham gia đóng vai trò trung gian trong một giao dịch bất động sản không chỉ có nghĩa vụ pháp lý mà còn cần phải có nghĩa vụ về mặt đạo đức đối với người ủy thác trách nhiệm cho mình. Tuy nhiên, tại thành phố Hà Nội, trách nhiệm của người môi giới mới chỉ giới hạn ở mức thực hiện đúng và tuân thủ tất cả những điều đã quy định trong hợp đồng, còn những vấn đề nằm ngoài hợp
đồng cần phải xử lý như thế nào hoàn toàn phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của người môi giới. Các năm qua đã có nhiều trường hợp thực tế xảy ra trong đó người môi giới cung cấp thông tin không rõ ràng, giấu những thông tin cần thiết hay đưa ra những ý kiến, lý lẽ cá nhân nhằm thuyết phục khách hàng hành động theo ý muốn của mình chứ không phải vì lợi ích của khách hàng, thậm chí là tiết lộ thông tin của khách hàng (khi đã kết thúc hợp đồng)... Kết cục là người môi giới thì nhận tiền hoa hồng (chạy theo lợi nhuận), trong khi đó người khách hàng lại bắt đầu một quá trình khiếu kiện kéo dài và thường bị thua thiệt.
e) Thông tin giao dịch không rõ ràng, sai lệch
Trong giao dịch bất động sản thì người môi giới là những người nắm thông tin nhanh nhạy, cụ thể và chính xác nhất, ngoài ra họ còn có chuyên môn để đánh giá, định giá bất động sản mà những người không làm trong nghề không thể nhìn nhận được. Những nhà môi giới có thể lợi dụng thế mạnh đó trên hai khía cạnh:
Họ đưa khách hàng, người ủy thác của mình vào tiến hành những giao dịch mà bất động sản trong đó là những dự án treo, không có giá trị thực tế hoặc bất động sản đang xảy ra tranh chấp, vi phạm pháp luật...
Cung cấp những thông tin không có thực ra rộng rãi trên thị trường, nhằm gây ra những cơn sốt ảo, tác động tới tâm lý của cả người sử dụng và nhà đầu tư, làm tăng đột biến giá trị của bất động sản hoặc hạ giá bất động sản, thực hiện các mục tiêu đầu cơ, lũng đoạn thị trường.
f) Điều khoản trên hợp đồng không rõ ràng
Các hợp đồng môi giới bất động sản thường được người môi giới hay công ty môi giới soạn sẵn và khách hàng phải chấp nhận những điều khoản có trong đó. Tuy nhiên, những điều khoản cam kết trên hợp đồng này thường tương đối đơn giản, chỉ nêu những điều khoản chung và quyền, nghĩa vụ của các bên, bảo vệ lợi ích của người môi giới mà không có điều khoản phạt đối với những hành vi của người môi giới khi gây ra những thiệt hại, bất lợi cho bên kia ngoài quy định trong
luật pháp. Mặc dù hoạt động môi giới phần nhiều phải dựa trên uy tín và sự tin tưởng lẫn nhau nhưng điều này vô hình chung đã mở cho người môi giới một lối thoát trong những trường hợp vi phạm nghĩa vụ xét trên phương diện đạo đức.
CHƯƠNG 3