Nghề môi giới bất động sản Mỹ được quy định rất chặt chẽ. Phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc. Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành viên – những người được thống đốc bang bổ nhiệm – soạn thảo. Những thành viên này đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về bất động sản cho người môi giới thi hành. Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR. Thêm nữa, hầu hết các nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề; nhiều bang không có các đạo luật này, “luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện.
Để hành nghề bất động sản ở Mỹ, phải có một giấy phép bất động sản do chính quyền bang cấp. Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua một kỳ thi và trả phí cấp phép. Có một vài trường hợp ngoại lệ, giấy phép cho phép người được cấp phép hành nghề bất cứ loại bất động sản nào ở bất cứ đâu trong phạm vi ranh giới của bang. Chỉ có một ngoại lệ là các nhà định giá muốn hành nghề thì phải có giấy phép liên bang (giấy phép do chính quyền liên bang cấp) và sau đó giấy phép này được chính quyền bang giám sát (giám thị). Trừ một vài nhà định giá, tất cả các giấy phép bất động sản đều do chính quyền bang điều chỉnh. Tuy nhiên, nhiều bang dành cho các đặc quyền hành nghề giữa các bang và có một xu hướng rõ ràng tiến tới có giấy phép liên bang (giấy phép do chính quyền liên bang cấp).
Các yêu cầu tối thiểu để đăng ký kỳ thi cấp phép môi giới bất động sản: Để được cấp phép, ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết đầu tiên. Để đăng ký xin cấp
phép, phải đảm bảo các điều kiện sau: + Về tuổi: Phải từ 18 tuổi trở lên.
+ Về nơi thường trú: Tại bang nào do bang đó cung cấp.
+ Về lòng trung thực: Phải trung thực và thật thà, không có tiền án tiền sự. + Về kinh nghiệm: Tối thiểu 2 năm kinh nghiệm làm full-time cho những người bán BĐS được cấp phép có 5 năm kinh nghiệm là yêu cầu bắt buộc.
+ Về đào tạo: Các ứng viên phải hoàn thành 8 môn học sau: Hành nghề BĐS; Luật pháp về BĐS; Tài chính BĐS; Định giá BĐS; Kinh tế BĐS và kế toán và 3 môn học nữa được lựa chọn trong số các môn học sau: Các nguyên tắc BĐS; Luật kinh doanh; Quản lý BĐS; Escrows (Khế ước – Giao kèo); Quản lý văn phòng BĐS; Môi giới vay và cho vay thế chấp BĐS; Luật BĐS nâng cao; Tài chính BĐS nâng cao; Định giá BĐS nâng cao; Tin học BĐS; Phát triển lợi ích chung.
Tiền môi giới bất động sản được kiểm soát bất cứ lúc nào người môi giới bị buộc tội là có hành vi không tuân theo các quy định về tiền môi giới. Nếu một người hành nghề môi giới bị cáo buộc là có hành vi vi phạm pháp luật, sẽ có thể bị kiện ra toà án địa phương hoặc toà án bang, đôi khi toà án liên bang sẽ lắng nghe và xét xử trường hợp vi phạm này ở phiên toà. Các hình phạt đối với các hành vi không thích đáng, trái với luân thường đạo lý, hoặc các hành vi phạm pháp có thể đi từ các hình thức cảnh cáo đến giáo dục rồi cuối cùng là tống giam vào tù.
Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS nguồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực khi những thông tin này được sử dụng thành công. Những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc.
Tiền hoa hồng chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc. Cũng vậy, tiền hoa hồng được trả cho doanh nghiệp bất động sản và không trực tiếp tới các đại lý. Tiền hoa hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm của người bán vào tiền của người mua (tiền mặt và/hoặc văn tự cầm cố). Ngày nay, mặc dầu hầu hết người mua và người bán đã trở nên khá am hiểu về thị
trường bất động sản và giá trị của bất động sản, nhà môi giới vẫn là một phần thiết yếu của giao dịch. Đó là kiến thức, kỹ năng và các kinh nghiệm của nhà môi giới đảm bảo kết quả giao dịch thành công.
Tóm lại, để hệ thống môi giới bất động sản hoạt động có hiệu quả. Có 3 thành tố chủ yếu. Đầu tiên, MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẻ thông tin; Thứ hai, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong một hợp đồng. Tổng phí được đàm phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS. Thứ ba, các nhà môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới.
1.4.1.2. Kinh nghiệm của Ba Lan
Có thể nói, lĩnh vực môi giới bất động sản là lĩnh vực mới tại Ba Lan. Bởi lĩnh vực này mới hình thành khoảng 20 năm trở lại đây. Với những biến động chính trị năm 1989 đã mở ra những điều kiện cần thiết để tiến hành những cuộc cải cách kinh tế - xã hội mang tính hệ thống tại Ba Lan. Nền kinh tế thị trường được hình thành với đặc trưng là sự nổi trội của khu vực kinh tế tư nhân và tự do cạnh tranh. Sự chuyển đổi sở hữu, đặc biệt là sở hữu đất đai, nhằm mục đích tăng hiệu quả kinh tế, buộc các thành phần kinh tế phải tận dụng một cách tốt hơn các nguồn lực của mình thông qua thị trường vốn và thị trường ngoại tệ. Song song với quá trình tư nhân hóa, thị trường bất động sản dần hình thành và đi vào hoạt động tích cực. Trước những đòi hỏi của thị trường bất động sản, vào khoảng những năm 1994 – 1995 lĩnh vực đào tạo các nhà môi giới, định giá và quản lý bất động sản bất đầu được hình thành.
Các cơ sở đào tạo thực hiện việc đào tạo, bồi dưỡng ở bậc đại học, thạc sỹ và tiến sỹ. Để có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp, từ năm 1992, thí sinh cần phải trải qua một quá trình thực hành 4 – 6 tháng trong các công ty bất động sản, phải trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ môi giới (ít nhất là 15 thương vụ thành công). Ngoài ra, sau khi đã hội đủ những điều kiện thí sinh phải trải qua một kỳ thi Quốc gia được tổ chức bởi Hội đồng giám định Quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp. Kỳ thi được tổ chức theo hình thức thi viết và thi vấn đáp. Để
được tham dự kỳ thi, thí sinh phải có trình độ văn hóa thích hợp (thấp nhất là đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp những khóa đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở Nhà đất và phát triển đô thị.
Cũng như tại các nước phát triển khác, để hành nghề môi giới cần phải có chứng chỉ hành nghề. Để có được chứng chỉ nghề môi giới, các ứng viên phải trải qua một quá trình đào tạo và thực hành nghiêm túc. Ngoài ra, họ còn phải đáp ứng đủ khá nhiều những yêu cầu theo quy định. Để có được chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chuyên nghiệp, các ứng viên phải nộp bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:
(1) Đơn đề nghị cho phép tiến hành các thủ tục chuyên môn; (2) Đơn đề nghị cấp chứng chỉ nghề nghiệp;
(3) Đơn đề nghị cấp chứng chỉ dưới dạng quy định theo điều 232 khoản 1, điểm 1 Luật kinh tế bất động sản của Ba Lan;
(4) Các giấy tờ về trình độ học vấn (bản gốc hoặc bảo sao có công chứng); (5) Giấy chứng nhận không trong thời gian quản thúc, cấm đi khỏi nơi cư trú hoặc là đang bị giám hộ;
(6) Giấy chứng nhận về năng lực đối với các hành vi pháp lý;
(7) Giấy xác nhận của người đã trực tiếp được nhà môi giới cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản, trong đó phải nêu rõ thời gian thực hiện và trình bày rõ từng bước quá trình thực hiện;
(8) Giấy tờ chứng nhận đã tốt nghiệp đại học những chuyên ngành liên quan đến kinh tế bất động sản, hoặc tốt nghiệp sau đại học chuyên ngành môi giới bất động sản, hoặc tốt nghiệp những khóa học chuyên môn trong lĩnh vực môi giới (bản chính hoặc bản sao có công chứng);
Chứng chỉ cấp cho nhà môi giới có số chứng chỉ. Khách hàng có thể kiểm tra về tư cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua internet tại trang web của Bộ Hạ tầng cơ sở. Chỉ cần điền vào giao diện trên trang web là có thể tìm thấy tài liệu đầy đủ về nhà môi giới. Các Hiệp hội luôn khuyến khích hội viên của mình
tham gia những khóa đào tạo để nâng cao năng lực, nghiệp vụ môi giới. Thông qua đó các nhà môi giới được chấm điểm. Nhà môi giới nào càng nhiều điểm thì càng được tôn trọng trong nghề nghiệp và thuận lợi hơn trong công việc.
Ở Ba Lan có nhiều trung tâm hoạt động về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước và Hiệp hội môi giới là nơi cấp và thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản.
1.4.2. Bài học rút ra
Khung pháp lý của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn vắng bóng những chế tài xử lý vi phạm đủ mạnh trong lĩnh vực dịch vụ kinh doanh bất động sản. Đội ngũ môi giới còn thiếu chuyên nghiệp. Pháp luật mới chỉ quy định trình độ Cao đẳng hoặc Đại học đối với trường hợp quản lý sàn và định giá. Nhưng đối với người môi giới đăng ký học và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới cần có trình độ phổ thông trung học. Do vậy, cần phải quy định những điều kiện cụ thể trong việc cấp chứng chỉ, quản lý, thu hồi chứng chỉ của người môi giới bất động sản. Thị trường bất động sản là một thị trường nhiều biến động, chịu sự chi phối của một hệ thống pháp luật, xong chưa đồng bộ.
Vì vậy, người môi giới phải có trình độ, phải được phân cấp trong thời gian tới. Để trở thành người môi giới chuyên nghiệp họ phải trải qua các khóa đào tạo, sát hạch thì mới có thể đáp ứng được yêu cầu trong tình hình mới của đất nước. Khi người môi giới vi phạm làm lộ bí mật thông tin, bí mật nghề nghiệp, lừa đảo, xúc phạm danh dự nhân phẩm đối với khách hàng…thì cần phải có những chế tài xử lý vi phạm cụ thể mới có thể ngăn ngừa những hành vi sai trái và quản lý nghề môi giới có hiệu quả.
Quy định về hoạt động môi giới bất động sản phải đảm bảo tính chuyên nghiệp, bảo đảm quyền và lợi ích của người môi giới và những người sử dụng dịch vụ này trên cơ sở quy định các quyền và nghĩa vụ này một cách rõ ràng. Phải thể hiện được những đặc trưng riêng biệt của hoạt động môi giới bất động sản so với các hoạt động môi giới khác. Bên cạnh đó, việc từng bước loại bỏ và giảm các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới thiếu tính chuyên nghiệp, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước là một khâu rất quan trọng để bình ổn thị trường bất động sản,
đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển đúng hướng theo định hướng của Nhà nước.
Trong quá trình hành nghề, người môi giới cần phải tuân theo những tiêu chuẩn như sau:
Thứ nhất: Giao tiếp với khách hàng phải trung thực. Yêu cầu bắt buộc đối với chuyên viên môi giới bất động sản đó là phải thành thật. Đồng thời khi đại diện cho người mua, người bán, chủ nhà đất, các chuyên viên phải cam kết sẽ bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách hàng lên trên hết. Đặc biệt khi phục vụ người mua, người bán, chủ nhà đất, thuê, cho thuê, thuê mua hoặc các bên khác với tư cách không phải đại diện thì người môi giới bắt buộc phải đối đãi thành thật với tất cả các bên. Cũng trong quan hệ với khách hàng, các quy phạm, các chuẩn mực hành nghề môi giới cũng quy định rõ người môi giới không được phép nhận hoa hồng của một bên cao hơn. Bên cạnh đó, người môi giới không được phép nhận bất cứ một loại lợi ích thu được từ việc giảm giá dịch vụ hoặc quyền lợi về các chi phí tính cho khách mà không có sự tính toán, cân nhắc và đồng ý của khách hàng. Chẳng hạn, những giao dịch được thực hiện nhờ việc môi giới “tung tin, thổi giá và cài giá” để bên mua chấp thuận. Khi giao dịch thành công bên bán và bên môi giới chia nhau phần lợi ích thu được từ lợi nhuận từ việc “cài giá ảo” đối với bất động sản. Nếu có tranh chấp phát sinh giữa người mua và người bán (kể cả thương vụ đó đã hoàn thành) thì trách nhiệm của người môi giới vẫn còn nguyên. Chính vì vậy, tính trung thực luôn là nguyên tắc để hành nghề và họ thanh thản với đồng tiền mà họ kiếm ra.
Thứ hai: Trách nhiệm đối với khách hàng. Yêu cầu bắt buộc người môi giới không được phép từ chối bất cứ một người nào vì bất kỳ lý do gì như sắc tộc, tôn giáo, tình trạng sức khỏe, hoàn cảnh gia đình hay nguồn gốc quốc gia…Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng thể hiện sự bình đẳng của mọi công dân trước pháp luật. Đồng thời, người môi giới không được phép tiết lộ bất kỳ thông tin nào, hành động nào bất lợi cho khách hàng khiến cho họ phải bán đổ, bán tháo bất động sản.
Thứ ba: Nhiệm vụ đối với người môi giới. Người môi giới trong quá trình hành nghề họ không chỉ có nhiệm vụ đối với khách hàng, đối với dân chúng mà còn
có nhiệm vụ giữa những người môi giới với nhau. Người môi giới không được cố ý hoặc đưa ra những thông tin, xác nhận không đúng về đối thủ cạnh tranh hoặc về việc kinh doanh hoặc cách hành nghề của họ. Những người môi giới chỉ được phép cạnh tranh khi mà một trong số họ chưa đi đến một hợp đồng cụ thể nào đối với khách hàng. Người môi giới không được mời ký hợp đồng với khách hàng đã ký hợp đồng với một người môi giới khác trong khoảng thời gian mà hợp đồng đó vẫn còn hiệu lực…Có thể nói, việc quy định nhiệm vụ này góp phần tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các nhân viên môi giới trong một sân chơi, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển đúng hướng.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG VỀ TÍNH CHUYÊN NGHIỆP CỦA NHÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1.5. Quá trình hình thành và phát triển của hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nôi
1.5.1. Giai đoạn nghề môi giới bất động sản chưa được Nhà nước công nhận
Giai đoạn này hoạt động môi giới bất động sảnkhông cần có chứng chỉ hành nghề. Môi giới bất động sản bắt đầu xuất hiện dưới dạng “cò đất”, khi giá nhà đất đột biến tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, trong nhiều trường hợp người mua vội vàng, thậm chí không cần mặc cả và không quan tâm đến tính pháp lý của bất động sản. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh bất động sản trong dân cư được thực hiện theo phương thức viết tay, các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý, và không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, hay còn gọi là giao dịch “chui”. Một thị trường bất động sản “ngầm” được hình thành và cùng với nó là sự xuất hiện nghề “cò đất, cò nhà”. Để có danh nghĩa hoạt động, các “cò” đã dần dần treo biển “Trung tâm giới thiệu nhà đất” và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà hoặc tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng (1% đến 2% giá trị mảnh đất hoặc ngôi nhà). Tại thời điểm này các