phát triển của thị trường bất động sản và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về bất động sản. Tuy nhiên, tại Việt Nam trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà đất, đất đai không trùng hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm.
Sự thay đổi về cầu bất động sản liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình cũng như thành phần kinh tế khác trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hóa, mức độ tập trung dân số... Ngoài ra, môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu bất động sản...
Ảnh hưởng từ cung bất động sản: Cung của thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại bất động sản khác nhau. Sự tăng về số lượng bất động sản, những dao động về bất động sản thông qua giá trị của bất động sản trên thị trường cũng như chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung, cung về bất động sản cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế.
Cung bất động sản còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung bất động sản cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế có lượng cung về bất động sản lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định.
Cũng như cầu, cung bất động sản phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của Nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính.
Chuyển đổi cơ cấu kinh tế: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất phức hợp... Hiện nay, ở nước ta xu hướng thay đổi cơ cấu kinh tế vẫn tiếp diễn trong thời gian tới. Việt Nam đang quyết tâm cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020, vì vậy việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngành sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong các ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ
đồng nghĩa với những biến động về bất động sản liên quan đến chúng. Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra sự thay đổi lớn của nhu cầu và cầu với các dạng bất động sản khác nhau trong từng ngành cụ thể. Điều này đã tạo ra sự mất cân đối của các loại bất động sản trên thị trường.
Sự thay đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến những thay đổi cơ cấu phân bổ dân số theo vùng. Điều này thể hiện rõ trên thị trường đất đai, nhà ở. Nguyên nhân của vấn đề này là do sự gia tăng dân số tự nhiên và ở mức độ thấp hơn là do thu nhập khá của một tầng lớp mới tham gia thị trường lao động. Cơ cấu phân bổ dân số cũng bị thay đổi theo từng vùng do sự dịch chuyển dân số từ nông thôn vào thành thị và do quá trình đô thị hóa. Theo dõi những diễn biến này cùng với việc phân tích, dự đoán sẽ cung cấp cho các nhà cung cấp dịch vụ nói chung những kinh nghiệm và những chỉ dẫn quý báu về mức độ và hướng thay đổi của cầu bất động sản.
Về sự thay đổi cơ cấu kinh tế quốc tế, sự thay đổi này cũng tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam thông qua quá trình toàn cầu hóa cũng như các hiệp định thương mại quốc tế. Qua đó, nên kinh tế Việt Nam sẽ ngày càng nhạy cảm, tham gia tích cực hơn vào vòng quay của nền kinh tế thế giới.
Khả năng tài chính: Thị trường bất động sản là thị trường đòi hỏi về nguồn tài chính rất lớn. Sự phát triển của thị trường này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm kiếm được các nguồn cung tài chính lớn và ổn định. Thành công của các tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn trên thế giới chính là dựa vào các dòng vốn lớn và ổn định. Trong xu thế hiện nay, Việt Nam trở thành thành viên tổ chức thương mại thế giới WTO thì việc mở rộng thị trường tài chính là điều đương nhiên do sự đầu tư của các tập đoàn tài chính nước ngoài. Điều này giúp tạo động lực cho thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, Việt Nam cũng cần nhìn vào kinh nghiệm của các nước đi trước để tránh tình trạng phát triển quá nóng gây ra sự mất cân đối của nền kinh tế.
Sự bất ổn tự nhiên của thị trường bất động sản: Từ những bài học về thị trường bất động sản trong lịch sử của Việt Nam cũng như các nước phát triển trên thế giới có thể thấy rằng trong thị trường này tồn tại sự bất ổn tự nhiên. Thị trường
bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh, có lúc mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế nhưng đôi khi thị trường bất động sản lại rơi vào tình trạng đóng băng.
Tại các nước phát triển, theo quy luật thì trong giai đoạn kinh tế phát triển mạnh thì vốn đầu tư tập trung vào những ngành mũi nhọn, có hiệu quả kinh tế cao. Lợi nhuận thu được từ đó thường hấp dẫn hơn là đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, khi kinh tế tăng trưởng chậm hay khi nền kinh tế suy thoái thì dòng vốn chảy vào bất động sản cũng bị chậm trễ do khó có thể rút vốn đầu tư vào những khu vực kinh tế khác trước đó. Một thị trường bất động sản ổn định, hoạt động chuẩn mực cũng khó có thể tránh được tình trạng này. Quy luật trên thường diễn ra tại các nước phát triển còn tại nước ta thì tình trạng này đã diễn ra nhiều năm nay. Thị trường bất động sản Việt Nam có tính bất ổn cao như vậy cũng tạo cơ hội cho các nhà môi giới bất động sản.
Nhận thức và quan điểm của người dân về nghề môi giới: Bởi thực sự không ít người chỉ lợi dụng nghề mồi giới để “cò mồi” lừa đảo chiếm đoạt tài sản, gây mất lòng tin. Chính vì vậy, người dân luôn luôn cảnh giác khi gặp những người xưng làm nghề “môi giới”. Tuy nhiên, đấy chỉ là việc của những “con sâu” làm rầu nồi canh, và điều đó đã làm ảnh hưởng phần nào đến tất cả những người làm môi giới nói chung.
Trong giai đoạn đất nước phát triển, dân số tăng không thể phủ nhận vai trò của nghề môi giới, tuy nhiên để hiểu một cách đúng đắn về nghề này cần phải có thời gian và điều quan trọng nhất là phải tạo dựng được lòng tin của khách hàng.
Thay đổi cách nhìn nhận về nghề môi giới tại Việt Nam vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức. Tuy nhiên, dù sẽ gặp những khó khăn nhất định nhưng không phải là không thể làm được.