5
CMO (Collateralized Mortgage Obligation) là các nghĩa vụ nợ có thế chấp khoản vay bất động sản. Đây cũng là một loại chứng khoán nợ được tạo ra từ việc phân phối lại các dòng tiền của MBS cho các loại chứng khoán khác nhau.
6
Thị trường các khoản vay thế chấp bất động sản với cấu trúc bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp, là một cơ chế quan trọng thúc đẩy sự phát triển, hoàn thiện cả thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Cụ thể, thị trường khoản vay thế chấp tạo môi trường thúc đẩy sự phát triển của hoạt động cho vay thế chấp; tạo cơ sở cho sự phát triển của thị trường địa ốc và góp phần mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ cho các thành phần tham gia vào thị trường này.
- Tạo tính thanh khoản cho các khoản vay:
Nhờ có thị trường khoản vay thế chấp, các nhà tạo khoản vay gốc có thể chuyển các khoản vay mà họ sở hữu thành tiền bằng cách bán danh mục khoản vay cho các tổ chức tập hợp khoản vay. Tổ chức tập hợp khoản vay gom lại và tạo thành các gói CDO có mức độ rủi ro khác nhau để bán cho nhà đầu tư. Các nhà đầu tư có thể giữ CDO đó trong danh mục đầu tư của mình hoặc bán ra thị trường. Như vậy, thị trường khoản vay thế chấp đã góp phần tạo tính thanh khoản cho các khoản vay. Các khoản vay giờ đây không còn phải nằm yên trên sổ sách kế toán của ngân hàng mà nó đã có tính thanh khoản, được giao dịch mua và bán trên thị trường. Đây là đặc điểm quan trọng và hấp dẫn các nhà đầu tư bởi vì họ thấy được tính linh hoạt và an toàn vốn của mình. Thị trường khoản vay thế chấp hoạt động càng năng động và hiệu quả thì tính thanh khoản của các chứng khoán MBS, ABS giao dịch trên thị trường này càng cao.
- Giúp chia sẻ rủi ro giữa các thành viên tham gia thị trường
Nếu không có sự hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp thì toàn bộ rủi ro của khoản vay thế chấp sẽ thuộc về tổ chức tạo khoản vay gốc. Nhờ sự hình thành thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp, tổ chức tạo khoản vay gốc không những có thể kiếm được lợi nhuận thông qua tiền lãi có được từ sự chênh lệch về lãi suất giữa lãi suất áp dụng đối với người cho vay với lãi suất
thị trường thứ cấp trả cho món vay đó mà tổ chức này còn chuyển giao được rủi ro gắn với món vay thế chấp cho tổ chức mua khoản vay. Tổ chức mua khoản vay cũng không giữ danh mục khoản vay lại mà thông qua quá trình chứng khoán hóa, phát hành chứng khoán cho các nhà đầu tư. Như vậy, tổ chức mua khoản vay vừa được hưởng lợi nhuận từ chênh lệch giữa giá mà họ trả cho tổ chức tạo khoản vay gốc để mua khoản vay với giá của các chứng khoán MBS phát hành dựa trên cơ sở khoản vay đó. Có thể thấy, rủi ro từ một tổ chức ban đầu (tổ chức tạo khoản vay gốc) đã được chia sẻ cho rất nhiều người (các nhà đầu tư mua MBS). Sự chia sẻ rủi ro được thực hiện thông qua quá trình chứng khoán hóa bằng cách phát hành các chứng khoán ABS, MBS trên cơ sở của danh mục khoản vay thế chấp. Sự chia sẻ rủi ro này được thực hiện với sự tham gia của nhiều thành phần từ tổ chức tạo khoản vay gốc tới các tổ chức tập hợp khoản vay, tới công ty phát hành chứng khoán và cuối cùng tới các nhà đầu tư. Đây là một ưu việt của thị trường khoản vay thế chấp và là nhân tố quan trọng thúc đẩy hoạt động cho vay thế chấp phát triển.
- Cung cấp kênh đầu tư mới cho các nhà đầu tư cá nhân
Vì có sự biến đổi các khoản vay thành các công cụ đầu tư nên thị trường tín dụng để phục vụ cho thị trường bất động sản không chỉ có sự tham gia của ngân hàng thương mại hay các công ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản mà đã có thêm sự tham gia của các nhà đầu tư. Thị trường thứ cấp khoản vay thế chấp cung cấp cho các nhà đầu tư một kênh đầu tư mới với các cơ hội lựa chọn phong phú. Trên thị trường có các sản phẩm MBS, ABS, CDO, CDS với mức độ rủi ro khác nhau, tính chất và thời hạn khác nhau, cho phép các nhà đầu tư có thể lựa chọn loại sản phẩm phù hợp với khả năng, mục tiêu và sở thích của mình..
Tuy nhiên, thị trường các khoản vay thế chấp bất động sản với một tổ hợp các sản phẩm hết sức đa dạng, tinh vi đã làm cho tình trạng bất đối xứng
thông tin ngày càng trầm trọng. Bất đối xứng thông tin là nguyên nhân quan trọng góp phần làm cuộc khủng hoảng trên thị trường khoản vay thế chấp Mỹ xảy ra . Sự bất đối xứng thông tin giữa tổ chức cho vay và người đi vay có thể khiến người đi vay bị dồn vào thế bất lợi khi chọn sản phẩm vay không phù hợp với khả năng của mình, còn người cho vay có thể quyết định cho vay với các khách hàng có tiêu chuẩn tín dụng rất kém vì thông tin người đi vay tường trình không trung thực. Sự bất đối xứng thông tin giữa tổ chức cho vay và tổ chức tập hợp khoản vay có thể khiến tổ chức tập hợp khoản vay bị mua phải danh mục khoản vay có chất lượng kém. Sự bất đối xứng giữa tổ chức tập hợp khoản vay và các bên thứ ba chủ yếu liên quan tới chất lượng khoản vay thế chấp. Tổ chức tập hợp khoản vay với lợi thế có nhiều thông tin hơn về chất lượng của các khoản vay thế chấp đã tạo ra lựa chọn nghịch: chứng khoán hóa và bán ra thị trường các chứng khoán được đảm bảo bằng khoản vay thế chấp có chất lượng kém và giữ lại hoặc phát hành cho mình những chứng khoán được đảm bảo bằng danh mục khoản vay có chất lượng tốt. Bất đối xứng thông tin giữa công ty cung cấp dịch vụ và công ty tài chính có mục đích đặc biệt có thể gây ra tình trạng tiến trình tịch biên tài sản bị trì hoãn, gây rủi ro đối với tổ chức tài chính có mục đích đặc biệt.
Ngoài ra, mô hình “tạo ra để phân phối” (“originate to distribute”) trên thị trường khoản vay thế chấp bất động sản rất dễ bị các tổ chức tạo khoản vay lạm dụng, gây ra những rủi ro tiềm ẩn cho cả hệ thống. Cụ thể, với mô hình tạo ra để phân phối, cho phép bán khoản vay ngay sau khi khoản vay được tạo ra, tổ chức tạo khoản vay gốc đã cho vay rộng rãi hơn và nới lỏng các tiêu chuẩn cho vay thông thường, cho vay đối với cả các khách hàng dưới chuẩn bởi vì họ biết rằng rủi ro không chỉ thuộc về họ, rủi ro sẽ được chia sẽ cho người khác. Tổ chức phát hành cũng không cần quan tâm nhiều tới chất lượng khoản vay gốc, họ chỉ cần biết sau khi mua lại khoản vay gốc, họ sẽ
chứng khoán hoá chúng và bán cho các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư mua CDO vì mức lợi suất cao với niềm tin rủi ro đã được chia sẻ và mình đã được bảo vệ khỏi rủi ro không được thanh toán. Các nhà đầu tư không cần biết chứng khoán mình mua dựa trên cơ sở của các khoản vay như thế nào, người vay có đạt tiêu chuẩn không, họ chỉ cần biết nếu một phần danh mục tạo ra CDO của họ bị mất giá thì sẽ có rất nhiều các CDO khác xuất phát từ danh mục đó chịu lỗ trước khi đến lượt họ bị ảnh hưởng.
Có thể thấy, với những rủi ro tiềm ẩn do bất đối xứng thông tin giữa các thành viên trên thị trường và việc lạm dụng mô hình “tạo ra để phân phối”, thị trường khoản vay thế chấp bất động sản rất cần có sự kiểm soát chặt chẽ của các cơ quan quản lý nhà nước để giúp thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh, an toàn và bền vững. Thiếu sự quản lý của cơ quan nhà nước với thị trường, hậu quả xảy ra có thể rất nặng nề, điển hình là cuộc khủng hoảng tài chính vừa qua tại Mỹ với nguồn gốc từ khủng hoảng trên thị trường khoản vay thế chấp bất động sản. Khi khủng hoảng xảy ra, rất nhiều nguyên nhân đã được phân tích và một nguyên nhân đã được nhìn nhận rõ là thị trường khoản vay thế chấp bất động sản Mỹ trong những năm vừa qua đã thiếu cơ chế quản lý chặt chẽ; nhiều quy định và luật hiện hành thiếu tính hợp lý.
Sau khi đạo luật Glass-Steagall bị huỷ bỏ vào năm 1999, thị trường khoản vay thế chấp Mỹ đã được quản lý nới lỏng hơn. Trước đây, theo đạo luật này, đã có một sự phân biệt khắt khe giữa hoạt động của ngân hàng thương mại và hoạt động của ngân hàng đầu tư. Ngân hàng thương mại chỉ được hoạt động trong lĩnh vực cho vay những hoạt động kinh doanh truyền thống ít rủi ro nhất. Ngân hàng thương mại huy động tiền gửi với lãi suất X% thì cho vay lại chỉ ở mức X+2% hoặc X+3% để đảm bảo tính an toàn và giữ vững niềm tin của những người dân đã gửi tiền tiết kiệm. Hoạt động của ngân hàng đầu tư là những hoạt động kinh doanh với độ rủi ro cao nên các nhà đầu
tư vào các laọi quỹ hoặc ngân hàng đầu tư phải biết được như vậy và chấp nhận rủi ro. Sự tách biệt giữa hoạt động ngân hàng thương mại và ngân hàng đầu tư nhằm tạo ra sự phân biệt rạch ròi mức độ rủi ro, tránh sự mập mờ gây ngộ nhận cho người dân khi gửi tiết kiệm vào ngân hàng. Sự tách biệt này cũng là để minh bạch hoá các hoạt động ngân hàng vì đó là nền tảng của cả một hệ thống ngân hàng ổn định, tạo nên sức mạnh cho hệ thống tài chính. Tuy nhiên, năm 1999 đạo luật Gramm-Leach-Bliley ra đời đã bãi bỏ đạo luật Glass- Steagall, cởi trói cho các ngân hàng thương mại. Các ngân hàng thương mại được phép tham gia vào hoạt động đầu tư đầy rủi ro trên thị trường tài chính, vốn trước đây chỉ dành cho ngân hàng đầu tư.
Ngoài việc bãi bỏ đạo luật Glass-Steagall, trên thị trường khoản vay thế chấp Mỹ tồn tại một số quy định và Luật thiếu tính hợp lý, cũng góp phần không nhỏ trong việc làm cho khủng hoảng trầm trọng hơn. Thứ nhất là quy định về hạch toán theo giá thị trường do Uỷ ban Tiêu chuẩn kế toán tài chính (FASB-Financial Accounting Standard Board) ban hành năm 2007. Theo đó, khi thị trường CDS, MBS không còn tính thanh khoản thì giá trị hạch toán của chúng bằng 0 mặc dù giá trị thực không hẳn như vậy, thực tế này đã làm cho nhiều ngân hàng bị rơi vào tình trạng điêu đứng và rơi vào đổ vỡ. Thứ hai, quy định nới lỏng kiểm soát của Uỷ ban chứng khoán Mỹ năm 2004. Năm 2004, Uỷ ban chứng khoán Mỹ (SEC) cho phép năm ngân hàng đầu tư hàng đầu nước Mỹ có vốn trên 5 tỷ USD bao gồm Lehman Brothers, Bear Stearns, Merrill Lynch, Goldman Sachs và Morgan Standley thay đổi phương pháp hạch toán nợ, nhờ đó các công ty này có thể tăng đòn bẩy tài chính lên mức rất cao. Theo quy định trước đó, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu - chỉ số đo lường đòn bẩy tài chính doanh nghiệp, phải được duy trì ở dưới mức 12:1. Nhưng sau khi được nới lỏng, Merrill Lynch có thời điểm đạt tỷ lệ 40:1, một tỷ lệ đòn bẩy quá cao và nhiều rủi ro. Thứ ba, sự tồn tại của Luật tái đầu tư
cộng (Community Reinvestment Act) buộc các ngân hàng cho vay nhiều hơn đối tượng khách hàng có độ tin cậy thấp góp phần làm cho bong bóng bất động sản phình to hơn. Thứ tư, việc ban hành Luật Hiện đại hoá giao dịch hàng hoá tương lai (Commodity Futures Modernization Act) năm 2000 hạn chế quyền lực của SEC trong việc giám sát CDS, làm cho thị trường tài chính rối loạn hơn sau khi thị trường nhà đất sụp đổ.