Chuyên đề cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng
1.3.5.Kỹ năng môi giới bất động sản: 1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng:
1.3.5.1. Kỹ năng soạn thảo hợp đồng:
Hợp đồng khởi điểm:
• Họ tên, thường trú, hộ khẩu, CMT, ngày cấp, nơi cấp, tỉnh, tình trạng hơn nhân.
• Địa điểm nơi thực hiện hợp đồng.
• Gía bất động sản, lượng tiền đặt cọc, thông thường 10 % giá trị hợp đồng. • Miêu tả bất động sản.
• Các quyền bất động sản: như đất giãn dân, thổ cư, thừa kế. • Các trang thiết bị trong bất động sản mà chủ nhà để lại.
• Những thoả thuận điều khoản chuẩn bị trong hợp đồng chính thức. • Xác định thời gian ký hợp đồng chính thức.
• Ghi rõ giấy tờ nào còn đang thiếu cần bổ sung. • Ghi rõ bên nào trả loại tiền gì.
• Phải cân nhắc về các mốc thời gian: giao nhận tiền (thường 3 đợt: thời gian giao nhận bất động sản, thời gian cắt hộ khẩu, thời gian di chuyển đồ đạc). • Hình thức giao nhận tiền: tiềm mặt, chuyển khoản.
Hợp đồng chính thức:
• Gồm các giấy tờ cần thiết để ký kết hợp đồng cơng chứng. • Báo phí trả cho cơng chứng: ai trả, hình thức trả.
Hợp đồng dịch vụ mơi giới:
• Là hợp đồng giữa người mua - bán .
• Nguyên tắc cơ bản: những điều khoản khơng được nêu trong hợp đồng thì khơng có giá trị nhằm tránh những tranh cãi.
• Nhà mơi giới phải tuân thủ nguyên tắc cơ bản sau khi làm hợp đồng. + Xác định thời gian và giá cả.
+ Xác định người bán và người mua: đảm bảo 100% quyền sở hữu bất động sản là của người bán, đồng thời cũng phải xác định xem họ có quyền sở hữu khi nào?
+ Xác định bất động sản bán.
+ Xác nhận của người bán: đây là nguyên tắc đảm bảo bất động sản bán ra là hồn tồn sạch tức là khơng bị tranh chấp, khơng bị vướng những vấn đề gì về mặt pháp lý, cấu trúc của bất động sản khơng bị méo mó, biến dạng hoặc trong trạng
Chun đề cuối khóa GVHD: TS. Nguyễn Minh Hồng
+ Xác nhận của người mua: về phía người mua thì nhà mơi giới phải đảm bảo cho người mua xác nhận về khả năng tài chính nhằm tránh những phiền hà và những yếu tố có thể làm gián đoạn thương vụ.
+ Giấy tờ: Nhà môi giới phải tận mắt kiểm tra giấy tờ pháp lý cũng như các giấy tờ liên quan khác nhằm xác nhận quyền sở hữu của bên chủ sở hữu và thể hiện cấu trúc và đặc điểm của bất động sản.
+ Xác định các thời hạn: nhà môi giới phải lên kế hoạch cụ thể và xác định thời gian nhằm đảm bảo cho thương vụ được thực hiện đúng quy trình nhưng phải nhanh và chính xác nhằm tránh sự chồng chéo các cơng việc và tránh lãng phí thời gian và cơng sức của khách hàng và cả bên nhà môi giới.
+ Chi trả: nhà môi giới cần xác định rõ phương thức thanh toán của khách hàng thế nào.
+ Xác định tiền đặt cọc và tiền trả trước: điều kiện này nhằm thể hiện thiện chí và cam kết mua hàng của khách hàng mua. Thường số tiền này khoảng 10% giá trị của thương vụ.
• Ngồi những ngun tắc cơ bản trên thì đối với nhà hoặc căn hộ mới: phải có các điều khoản sau:
+ Xác nhận quyền sử dụng đất của chủ đất: chủ đất có được quyết định giao đất hay không (quyết định giao đất của cơ quan nhà nước).
+ Khơng phải trong tình trạng bị thế chấp hoặc góp vốn,…
+ Xác định vị trí tồ nhà có căn hộ bán: địa chỉ hoặc trên bản đồ. + Vị trí căn hộ: ở tầng mấy, góc nào, căn số mấy…
+Gía bất động sản ghi chính xác: ( Hiện nay có 2 cách chi trả áp dụng: theo tiến độ xây dựng, theo trái phiếu bất động sản).
+ Xác định thời hạn kết thúc xây dựng: cần phải xác định rõ được thời hạn kết thúc thương vụ vì nhiều dự án bây giờ khơng đúng tiến độ.
+ Xác định điều khoản phạt tiền khi chậm tiến độ (%), do huỷ hợp đồng (thường 5% giá trị hợp đồng). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Xác định ngày chính thức sang tên hợp đồng cho người mua - hợp đồng kinh tế.
Chun đề cuối khóa GVHD: TS. Nguyễn Minh Hồng
Hợp đồng mua bán có giá trị pháp lý rất cao vì có khả năng giao dịch và dùng để thế chấp trong trường hợp vay ngân hàng.