Chuyên đề cuối khóa GVHD: TS Nguyễn Minh Hoàng
1.3.4. Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới: 1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới:
1.3.4.1. Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới:
Một vấn đề rất quan trọng trong mọi thương vụ trên thị trường BĐS là phải thoả thuận về thời hạn thực hiện các bước của thương vụ. Việc xác định các giai đoạn thực hiện thoả thuận địi hỏi nhà mơi giới phải có khơng chỉ kiến thức mà cả khả năng hình dung, tiên liệu sự việc. Thơng thường việc thực hiện thương vụ có thể chia ra làm ba giai đoạn:
Kí kết hợp đồng khởi điểm:
Bao gồm cả việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận những điều khoản để chứng tỏ ý chí của các bên sẽ kí kết hợp đồng cơng chứng cuối cùng. Kết thúc quá trình xem xét, kiểm tra và đàm phán. Đồng thời trong hợp đồng khởi điểm chỉ sẽ rõ những tránh nhiệm của người mua, chỉ rõ sự cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành thế chấp. Đối với người bán hợp đồng chỉ rõ việc cần thực hiện các bước liên quan đến tình trạng pháp lí và kĩ thuật của BĐS để bán.
Kí kết hợp đồng cơng chứng
Đây là thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp đồng (+/- 80%).
Giao nhận BĐS
Những đồ vật cuối cùng của chủ sở hữu được chở đi khỏi BĐS, giao trả BĐS cùng với những trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua chỉ trả các khoản cịn lại trong đó có lượng tiền nhà cịn lại theo giá cả thỏa thuận.
Quy trình trên đây chỉ là một ví dụ điển hình, khơng phải là quy trình chuẩn. Tính phổ thơng của ví dụ trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau:
Thứ nhất phần lớn các căn nhà, BĐS được bán bởi chính chủ sở hữu, những người đang sống trong BĐS đó. Vì vậy khơng thể thực hiện hai việc bán, chi trả toàn bộ tiền theo giá thỏa thuận với việc giao trả BĐS cùng một lúc (vấn đề này không bao gồm việc bán mảnh đất trống, quyền mua căn hộ đang trong quá trình xây dựng hay các cơng trình tự do khác).
Thứ hai, rất nhiều thương vụ là những "hợp đồng phụ thuộc" khi mà sự bán phụ thuộc sự mua và việc mua có thể thực hiện khi BĐS có thể bán. Vì vậy cần
Chun đề cuối khóa GVHD: TS. Nguyễn Minh Hồng
phải liên tục xác định các bước thực hiện, trong đó ngồi việc khởi động các nguồn vốn, theo dõi các thời điểm chuyển tiền thì vấn đề thu xếp các chuyến chuyển đồ đạc, các cơng việc sửa chữa cũng có ý nghĩa quan trọng.
Thứ ba, thời điểm thực hiện các bước thương vụ phụ thuộc vào khả năng tài chính của người mua (lượng tiền sẵn có, đi vay hay thời hạn giải ngân của ngân hàng cho vay thế chấp).