Tp .HCM
1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng cĩ thu
1.3.1.2. Các nhân tố tác động từ bên ngồi
Cung nhà ở
Theo Bộ Xây dựng, từ năm 2009 đến tháng 2/2010, cả nước cĩ 263 dự án nhà giá thấp được đăng kí triển khai, tổng vốn đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng, số lượng khoảng 205.380 căn hộ, đáp ứng nhà ở cho khảng 821.520 người. Số dự án nhà cho cơng nhân thuê là khoảng 264 dự án đăng ký. Nhưng thực tế năm 2009 chỉ cĩ 24 dự án nhà cho cơng nhân thuê và 31 dự án nhà giá thấp là đã tiến hành xây dựng thực tế. Như vậy, nguồn cung nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là quá hạn chế. Trong khi đĩ, số lượng người nhập vào Tp.HCM ngày càng đơng. Tốc độ tăng trưởng số lượng nhà ở khơng bắt kịp tốc độ tăng dân số trong những năm qua. Chính điều đĩ đã tạo nên sự khan hiếm nhà ở cho người dân tại khu vực thành phố, đặc biệt là người cĩ thu nhập thấp. Để tiếp cận nguồn vốn vay hỗ trợ mua nhà ở của Chính phủ, trước hết người thu nhập thấp phải cĩ hợp đồng mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với chủ đầu tư. Vậy với tình trạng cung nhà ở như hiện nay, người thu nhập thấp gặp nhiều khĩ khăn trong việc tìm được một căn hộ phù hợp để mua, thuê mua. Và họ càng ít cĩ cơ hội để tiếp cận gĩi tín dụng hỗ trợ mua nhà ở cho người thu nhập thấp.
Giá nhà ở
Cầu lớn hơn nhiều so với cung, nếu đúng theo quy luật thị trường, giá sẽ xác định ở một mức cao nhưng đây lại là hàng hố nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, thật khĩ. Những dự án nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp do Nhà nước xây dựng, thì giá cả do Nhà nước quyết định. Đĩ cĩ thể là một mức giá ưu đãi thấp thật sự, chênh lệch lỗ được Nhà nước chấp nhận. Nhưng nếu nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp do các đơn vị tư nhân xây dựng thì Nhà nước chỉ cĩ quyền can thiệp vào giá một cách tương đối, đĩ là hàng hĩa thương mại. Vì Nhà nước cĩ những ưu đãi về quỹ đất, thuế, lãi suất vay…cho các nhà đầu tư nên Nhà nước cĩ quyền tác động,
bảo đảm giá nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp ở một mức hợp lý - mức giá để loại nhà ở này vẫn là nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp. Nhưng quyền quyết định giá cuối cùng vẫn là thoả thuận của doanh nghiệp và người dân.
Thơng thường hiện nay một căn hộ trung bình sẽ cĩ giá khoảng 600 triệu – 800 triệu đồng. Nếu vay 500 triệu đồng để mua nhà trả gĩp với thời hạn 15 năm (theo quy định của Thơng tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013, thời hạn cho vay tối thiểu là 10 năm), thì mỗi tháng bình quân phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 5,3 triệu đồng. Trong khi đĩ mức thu nhập phổ biến của cán bộ, cơng chức hiện nay khoảng từ 3 - 5 triệu; mức thu nhập từ 5 - 8 triệu khơng nhiều; mức thu nhập từ 8 - trên 10 triệu cĩ nhưng càng ít hơn. Như vậy, đối tượng cĩ thể vay được vốn mua nhà trong điều kiện bình thường là khơng nhiều.
Trở ngại từ yếu tố ngân hàng
Một trong những giả thiết quan trọng để nêu ra những nhân tố gây trở ngại người thu nhập thấp vay mua nhà ở là từ ngân hàng, cụ thể: (i) cĩ ít thơng tin về việc cho vay vốn từ ngân hàng, (ii) thủ tục cho vay phức tạp, rườm rà, (iii) lượng vốn cho vay ít, (iv) thời hạn cho vay ngắn, (v) nhân viên tín dụng khơng nhiệt tình và (vi) ngân hàng chưa quan tâm đến thị trường tín dụng dành cho người thu nhập thấp.
Khi cĩ nhu cầu vay vốn mà thơng tin khơng đầy đủ, cộng với sự kém nhiệt tình của nhân viên tín dụng, người đi vay cảm thấy lúng túng, khơng tự tin. Họ cần phải làm gì để tiếp cận được nguồn vốn vay, với thu nhập thấp thì cĩ thể vay được bao nhiêu, thời hạn trả như thế nào,… Đĩ là những thắc mắc mà người đi vay luơn muốn tìm hiểu. Và các ngân hàng cần phải đơn giản hĩa các thủ tục vay mua nhà thì người dân mới cĩ thể dễ dàng tiếp cận được gĩi tín dụng. Tuy nhiên, một số chi nhánh ngân hàng vẫn cịn né tránh vì các hướng dẫn cho vay hiện nay mang tính chung chung, chưa cụ thể; và gặp nhiều vấn đề bỡ ngỡ khi tiếp xúc với các tình huống thực tế.
Trở ngại từ sự thiếu hỗ trợ của các cơ quan nhà nước
Việc triển khai chính sách cho vay mua nhà ở xã hội theo Thơng tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 của NHNN gặp khĩ khăn. Vấn đề cần giải quyết hiện nay là việc xác nhận của chính quyền địa phương, tài sản bảo đảm và vấn đề cơng chứng. Trường hợp cho vay vốn mua nhà ở xã hội của người cĩ thu nhập thấp, Ngân hàng yêu cầu người vay phải cĩ cam kết trách nhiệm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Theo đĩ, cam kết này được ký kết giữa ba bên là Ngân hàng cho vay, người vay (chủ sở hữu tài sản hình thành trong tương lai) và chủ đầu tư dự án. Tuy hiên, hiện các phịng cơng chứng chưa cơng chứng cho các hợp đồng vay mua ba bên như thế này. Và phía Ngân hàng cũng gặp nhiều vướng mắc khi xử lý tài sản đảm bảo hình thành trong tương lai như: Việc thu giữ để xử lý tài sản bảo đảm khơng dễ dàng do bên thế chấp thường cĩ thái độ bất hợp tác, chây ỳ và tìm cách trì hỗn việc chuyển giao tài sản bảo đảm trong khi đĩ chưa cĩ quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm của các cơ quan Nhà nước hỗ trợ hoạt động xử lý tài sản bảo đảm; Quá trình thi hành án để xử lý tài sản bảo đảm thường kéo dài gây thiệt hại cho tổ chức tín dụng... Cịn người cĩ nhu cầu vay mua nhà ở xã hội thì gặp trở ngại trong việc xác nhận đối tượng thu nhập thấp, xác nhận hiện trạng nhà ở. Theo quy định, Uỷ ban nhân dân các xã, phường, thị trấn là nơi xác nhận hiện trạng. Thế nhưng, chính quyền cấp cơ sở nhiều nơi từ chối thực hiện nghĩa vụ này, lý do được đưa ra là chính quyền Uỷ ban nhân dân xã, phường khơng nắm rõ chính sách, và cũng khơng biết chắc người dân cĩ nhà đất ở nơi khác hay khơng. Hoặc trường hợp người dân đăng ký hộ khẩu ở nơi này, nhưng lại sinh sống ở nơi khác. Và cũng do nơi đăng ký hộ khẩu khơng đồng nhất với nơi sinh sống, người đi xin xác nhận cĩ thực sự khĩ khăn về nhà ở hay khơng nên chính quyền địa phương khơng dám xác nhận.