Tp .HCM
1.4. Tổng quan các nghiên cứu trước đây
1.4.2.2 Nghiên cứu của Bùi Thị Mai Hồi và Sử Đình Thành (2011) về “Chính sách
tài chính phát triển thị trường nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp”.
Nghiên cứu phân tích thực trạng thị trường nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM. Theo đĩ, tốc độ tăng dân số của thành phố giai đoạn 1989 – 2008 rất nhanh (từ 3,9 triệu người lên đến 6,84 triệu người) kéo theo sự phát triển trong thị trường nhà ở. Diện tích sàn xây dựng tăng trung bình 2,5 triệu m2 mỗi năm, tuy nhiên cần đến 6 triệu m2/năm mới cĩ thể đáp ứng nhu cầu xã hội. Về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp, lượng cung cịn rất hạn chế trong khi nhu cầu ngày càng tăng nhanh bởi dịng dân di cư tự do vào Tp.HCM.
Với sự khan hiếm nhà ở như thế, vơ hình chung tạo ra gánh nặng cho người thu nhập thấp trong việc mua nhà ở. Họ khơng cĩ đủ khả năng cạnh tranh so với những người đầu tư vào nhà ở để kinh doanh. Tác giả đưa ra nguyên nhân của tình trạng khơng đủ khả năng mua nhà ở là do giá cả nhà cao, do sụt giảm thu nhập của những người nghèo trong xã hội hoặc do thơng tin bất cân xứng trong thị trường tài chính và thị trường thuê nhà ở mà dẫn đến người cho vay và người cho thuê nhà phải phân biệt đối xử với các hộ gia đình thu nhập thấp. Và theo khảo sát của tác giả, tại Tp.HCM thì ngun nhân chính người cĩ thu nhập thấp khơng mua được nhà ở là giá cả nhà ở quá cao.
Nghiên cứu cũng đưa ra các chính sách nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp như: Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người cĩ thu nhập thấp; Hỗ trợ các gia đình cĩ thu nhập thấp cĩ nhà ở ổn định, an tồn; Các dự án nhà ở thu nhập thấp được phát triển hài hịa với các dự án nhà ở thương mại; Phát triển nhà ở phải bảo đảm
cơng dân cĩ chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau. Thực tế tại Tp.HCM, chính sách tác động vào phía cung gồm miễn, giảm tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, hỗ trợ tín dụng và hỗ trợ khác để giảm chi phí xây dựng; cịn phía cầu chỉ mới cĩ chính sách trợ cấp sở hữu nhà thơng qua hỗ trợ lãi suất và hỗ trợ tài chính trực tiếp. Tác giả nêu quan điểm rằng trọng tâm của chính sách tài chính cần phát huy vai trị chủ động tích cực của Chính phủ và Chính quyền Tp.HCM trong việc: (i) khai thác các nguồn vốn cĩ thể; (ii) phân bổ và sử dụng cĩ hiệu quả các nguồn vốn để phát triển thị trường nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp; (iii) và, tạo ra các cơng cụ để điều tiết thị trường nhà ở phát triển bền vững.
TĨM TẮT CHƯƠNG 1
Nội dung chương 1 khái quát cơ sở lý luận về đối tượng cĩ thu nhập thấp, nhà ở và tín dụng ngân hàng cho đối tượng cĩ thu nhập thấp. Để xác định thu nhập thấp thì cĩ 3 phương pháp tiếp cận: Phương pháp giới hạn thu nhập thấp (LICO), Phương pháp đo lường thu nhập thấp (LIM) và Phương pháp đo lường dựa vào rổ hàng hĩa thị trường (MBM). Về khái niệm nhà ở cần hiểu rõ “nhà ở xã hội” và “nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp”. Theo thực tế tại Việt Nam, hai cụm từ này chưa cĩ sự phân biệt rõ ràng trong các văn bản luật và cĩ được hiểu là giống nhau.
Chương 1 cũng đi vào phân tích nhu cầu và khả năng chi trả mua nhà ở của người cĩ thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM. Là đơ thị sầm uất bậc nhất cả nước với dịng người nhập cư ngày càng nhiều, Tp.HCM hiện đang đối mặt với tình trạng thiếu nhà ở trầm trọng cho người dân, đặc biệt là đối tượng cĩ thu nhập thấp. Và khả năng chi trả mua nhà ở của đối tượng này là vấn đề đáng lưu tâm bởi phần lớn họ khơng đủ khả năng chi trả. Trước thực tế đĩ, Chính phủ đã đưa ra chính sách về cho vay vốn mua nhà ở xã hội/ nhà ở thu nhập thấp được hỗ trợ lãi suất. Các quy định về gĩi cho vay này được nêu cụ thể trong Thơng tư số 07/2013/TT-BXD và Thơng tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013. Tuy nhiên, các ngân hàng vẫn cịn gặp một số vướng mắc trong triển khai cho vay. Trên cơ sở thực tế, tác giả đã phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến khả năng vay vốn mua nhà của người cĩ thu nhập thấp. Các nhân tố ảnh hưởng được chia làm hai nhĩm: Nhĩm nhân tố tác động từ phía người đi vay và nhĩm nhân tố tác động từ bên ngồi. Đây là cơ sở để tác giả thực hiện nghiên cứu, đánh giá mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến khả năng tiếp cận vốn của người thu nhập thấp dựa vào phương pháp định lượng trong chương tiếp theo, từ đĩ đề ra các giải pháp mang tính hiệu quả và thiết thực nhất.
Phần cuối của chương đề cập đến các nghiên cứu trước đây về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Các nghiên cứu chỉ ra thực trạng nhà ở của người thu nhập thấp và sự hỗ trợ, giúp đỡ của Chính phủ dành cho đối tượng thu nhập thấp đã được thực hiện như thế nào.
CHƯƠNG 2: KIỂM ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN KHẢ NĂNG VAY MUA NHÀ CỦA ĐỐI TƯỢNG CĨ
THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM