Tp .HCM
2.5. Kết luận về kết quả nghiên cứu
Trên cơ sở triển khai khảo sát nghiên cứu 200 khách hàng cĩ nhu cầu vay vốn mua nhà ở trên tại địa bàn Tp.HCM, tác giả tổng hợp được một số kết quả nghiên cứu như sau:
(i) Hiện nay, khách hàng đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM chưa thể tiếp cận dễ dàng các gĩi cho vay mua nhà ở của các ngân hàng. Đối với các đối tượng cĩ thu nhập dưới 10 triệu sẽ gặp nhiều rào cản trong việc vay vốn ở các tổ chức tài chính, bao gồm việc thiếu hiểu biết hoặc thơng tin nên dẫn đến sự thiếu tin tưởng về các chính sách cĩ thể nhận được.
(ii) Kết quả nghiên cứu cho thấy cĩ 29 nhân tố tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng cĩ thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM, trong đĩ một số nhân tố khơng cĩ ảnh hưởng đến khả năng vay mua nhà ở, bao gồm cụ thể như sau:
- Nhân tố 1, Tuổi của đối tượng thu nhập thấp cĩ tác động tích cực tới khả năng ứng dụng mơ hình KNTCV; mức độ tác động tới khả năng vay mua nhà ở là cao (TUOI tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng khơng được vay mua nhà) tăng là e2.763).
- Nhân tố 2, Nghề nghiệp của đối tượng thu nhập thấp cĩ tác động tích cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mơ hình KNTCV và mức độ tác động ở mức vừa phải (NNGHIEP tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng khơng được vay mua nhà) tăng là e15.691).
- Nhân tố 3, Chi tiêu của khách hàng cĩ tác động tiêu cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mơ hình KNTCV và mức độ tác động ở mức vừa phải (CTIEU tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng khơng được vay mua nhà) giảm là e5.874).
- Nhân tố 4, Số người phụ thuộc trong gia đình cĩ tác động tiêu cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mơ hình KNTCV và mức độ tác động ở mức cao
(PTHUOC tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng khơng được vay mua nhà) giảm là e12.504).
- Nhân tố 5, Trở ngại từ suy nghĩ bản thân người đi vay, từ quy định ngân hàng và khĩ khăn vay vốn cho người lao động tự do cĩ tác động tích cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mơ hình KNTCVvà mức độ tác động ở mức cao (X2 tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng khơng được vay mua nhà) tăng là e5.801).
- Nhân tố 6, Trở ngại từ nguồn cung nhà ở khơng phong phú và chất lượng tín dụng kém của ngân hàng cĩ tác động tích cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mơ hình KNTCV và mức độ tác động ở mức nhỏ (X4 tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng khơng được vay mua nhà) tăng là e6.183).
- Nhân tố 7, Trở ngại từ khơng tin tưởng vào chủ đầu tư cĩ tác động tích cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mơ hình KNTCV và mức độ tác động ở mức nhỏ (X5 tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng khơng được vay mua nhà) tăng là e3.482).
- Nhân tố 8, Trở ngại từ mức giá nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp quá cao so với thu nhập của họ tác động tích cực tới khả năng vay mua nhà ứng dụng mơ hình KNTCV và mức độ tác động ở mức nhỏ (X6 tăng 1 đơn vị sẽ khiến cho tỷ lệ Oo (khả năng được vay mua nhà /khả năng khơng được vay mua nhà) tăng là e6.565).
TĨM TẮT CHƯƠNG 2
Nội dung chương 2 gồm các nội dung chính như sau:
- Mẫu nghiên cứu: Thu thập dữ liệu bằng cách thức trả lời bảng câu hỏi. 200 mẫu được chọn theo danh sách khách hàng cá nhân của các ngân hàng.
- Thiết kế bảng câu hỏi và thang đo: Bảng câu hỏi gồm phần thơng tin phân loại người trả lời và phần thơng tin đánh giá khả năng vay mua nhà. Sử dụng thang đo Likert 5 bậc trong việc đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố.
- Mơ hình nghiên cứu và các giả thuyết: xây dựng mơ hình nghiên cứu với tám nhân tố: cung nhà ở, giá nhà ở, trở ngại từ ngân hàng, thiếu sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước, trở ngại từ suy nghĩ bản thân, khĩ khăn trong việc vay vốn của người lao động tự do, khơng tin tưởng vào chủ đầu tư, thiếu nguồn lực tài chính. Từ đĩ xây dựng tám giả thuyết nghiên cứu H1, H2, H3, H4, H5, H6, H7, H8.
- Xử lý dữ liệu và phân tích: để kiểm định độ tin cậy của thang đo, tác giả dùng hệ số Cronbach’s Alpha và hệ số tương quan biến tổng thể. Tác giả cũng sử dụng phân tích nhân tố khám phá để rút gọn một tập hợp gồm nhiều biến quan sát phụ thuộc lẫn nhau và hồi quy Binary logistic để ước lượng xác suất sự kiện xảy ra.
- Các kết quả nghiên cứu được chia làm hai nhĩm vấn đề như sau: Thơng qua đặc điểm người dân và thực trạng tiếp cận nguồn vốn tín dụng, tác giả đã mơ tả trình bày chung khái quát về hiện trạng khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM, từ đĩ đưa ra các nhận định đánh giá tình hình khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM về mặt diễn biến thực tế. Kết quả cho thấy các nhân tố sau cĩ tác động mạnh đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp:
• Tuổi của đối tượng thu nhập thấp (nhân tố 1) tăng/ giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM tăng/ giảm tương ứng.
• Nghề nghiệp của đối tượng thu nhập thấp (nhân tố 2) tăng/ giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM tăng /giảm tương ứng.
• Chi tiêu của khách hàng (nhân tố 3) cĩ tác động ngược chiều, khi nhân tố 3 tăng sẽ làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM giảm tương ứng.
• Số người phụ thuộc trong gia đình cĩ tác động ngược chiều, khi nhân tố 4 tăng/ giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM giảm/tăng tương ứng.
• Trở ngại từ suy nghĩ bản thân người đi vay, từ quy định ngân hàng và khĩ khăn vay vốn cho người lao động tự do (nhân tố 5) tăng/ giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM giảm/ tăng tương ứng.
• Trở ngại từ nguồn cung nhà ở khơng phong phú và chất lượng tín dụng kém của ngân hàng cĩ tác động cùng chiều với khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM; khi nhân tố 6 tăng/giảm sẽ làm khả năng vay mua nhà ở giảm/ tăng tương ứng.
• Trở ngại từ khơng tin tưởng vào chủ đầu tư (nhân tố 7) tăng/giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM giảm/tăng tương ứng.
• Trở ngại từ mức giá nhà ở dành cho đối tượng thu nhập thấp quá cao so với thu nhập của họ (nhân tố 8) tăng/giảm làm khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM giảm/ tăng tương ứng.
Những kết quả xử lý số liệu này sẽ là cơ sở cho việc đưa ra các nhận định và các giải pháp nâng cao khả năng vay mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM ở chương 3.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG VAY MUA
NHÀ Ở CỦA ĐỐI TƯỢNG CĨ THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA
BÀN TP.HCM
3.1. Định hướng phát triển nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp ở Tp.HCM đến năm 2020
Tp.HCM đang trong quá trình đơ thị hĩa nhanh với hàng loạt các khu dân cư và nhiều dự án xây dựng cơng trình nhà ở. Trong giai đoạn 2010 đến 2015, thành phố đã đưa ra chỉ tiêu phát triển khoảng 39 triệu m2 sàn xây dựng, giai đoạn từ 2016 đến 2020 sẽ phát triển thêm khoảng 40 triệu m2 sàn xây dựng nhà ở; cơ bản xĩa nhà đơn sơ trên địa bàn; hồn thành cơ bản di dời và tái định cư cho các hộ dân sống trên và ven kênh rạch. Để cụ thể hĩa, thành phố đã lập kế hoạch từ năm 2011 – 2016 phát triển các chung cư với quy mơ khoảng 30.000 căn hộ để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng căn hộ phục vụ đối tượng này.
Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư vốn ngân sách thơng qua việc khai thác quỹ đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án cĩ sử dụng đất để tạo vốn phục vụ nhu cầu quỹ nhà ở tái định cư, quỹ nhà ở xã hội. Việc tạo lập quỹ đất sạch cho các dự án cũng là một bước quan trọng của chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đất sạch là đất thuộc diện đã được giải phĩng mặt bằng, trong tư thế sẵn sàng đưa vào sử dụng. Định hướng được đưa ra đĩ là dành cho nhà ở cho người thu nhập thấp những ưu tiên về đất đai, cung cấp quỹ đất sạch để giúp doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp gắn với các dự án thương mại. Sử dụng tối đa quỹ đất cơng để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây cũng là chìa khố để giảm thiểu giá thành nhà ở.
3.2. Giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao khả năng vay mua nhà ở đối tượng cĩ thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM cĩ thu nhập thấp trên địa bàn Tp.HCM
3.2.1. Giải pháp về phía cơ quan nhà nước
- Tháo gỡ trình tự, thủ tục đầu tư: Đẩy mạnh cơng tác cải cách hành chính đối với thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư triển khai nhanh chĩng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp như thủ tục duyệt quy hoạch, duyệt dự án, giao thuế đất, thẩm định thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng… Đồng thời phải tinh giảm tối đa các luật lệ, thủ tục hành chính cho các dự án nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp, đừng để cĩ quá nhiều thủ tục chồng chéo lên nhau gây khĩ khăn cho các nhà đầu tư, tạo điều kiện thị trường cĩ thêm nhiều căn hộ giá thấp cho những người thực sự cĩ nhu cầu. Việc triệt để phá vỡ “lơ cốt” thủ tục hành chính sẽ làm các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển nhanh chĩng, từ đĩ người dân mới cĩ cơ hội để chọn lựa một căn hộ phù hợp cho bản thân và gia đình.
- Phát triển đồng bộ: tức là nhà ở phải phát triển đồng bộ với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch được cơ quan thẩm quyền phê duyệt nhằm gĩp phần nâng cao chất lượng chỗ ở và phát triển đơ thị bền vững. Tránh tình trạng xây dựng tràn lan thiếu quy hoạch tổng thể dẫn đến nhiều tiêu cực về sau.
- Bổ sung, điều chỉnh chính sách khuyến khích đầu tư của thành phố, đồng thời tạo điều kiện cho các cơng ty bất động sản xây dựng các khu đơ thị dành cho người thu nhập thấp với những chính sách ưu đãi.
- Chính quyền địa phương cần phát huy tốt vai trị hỗ trợ cho ngân hàng trong việc cung cấp thơng tin cũng như các quy định về chính sách cho vay vốn mua nhà ở của đối tượng thu nhập thấp nhằm thuận lợi cho khách hàng tiếp cận được với nguồn vốn vay trên.
- Cĩ hướng dẫn cụ thể về các quy định đối với các cơ quan chính quyền như: xác định đối tượng thu nhập thấp, cách thức xác định tình trạng sở hữu nhà ở,...
- Tăng cường các kênh thơng tin để người dân biết, tìm hiểu các dự án nhà ở dành cho người cĩ thu nhập thấp cũng như thơng tin cụ thể, chính xác về gĩi cho
vay vốn mua nhà ở với lãi suất ưu đãi của ngân hàng, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp mua được nhà ở trên địa bàn thành phố.
- Cơng khai các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp về phạm vi, tiến độ dự án; quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết; các giấy tờ, thủ tục cần thiết để tham gia giao dịch mua nhà;… Qua đĩ nhằm giúp khách hàng yên tâm hơn về chất lượng nhà ở cũng như thơng tin dự án đĩ, tránh tình trạng người dân hoang mang về những dự án ma hay chủ đầu tư bỏ hoang dự án như nhiều trường hợp hiện nay.
- Kiểm sốt giá bán nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp. Theo đĩ, UBND thành phố quy định mức giá sàn cho từng loại thiết kế, diện tích làm cơ sở cho việc xác định mức giá bán của nhà đầu tư, tránh định giá quá cao như đã xảy ra trong thời gian qua.
- Tăng cường hợp tác cơng tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp để đa dạng hĩa nguồn vốn phục vụ cho việc phát triển thị trường nhà ở cho người cĩ thu nhập thấp.
- Thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở, Ngân hàng tiết kiệm nhà ở với mục đích giải bài tốn về chỗ ở cho người lao động. Theo đĩ, các tổ chức này sẽ được thành lập nhằm huy động vốn và cho vay phát triển nhà ở, cấp vốn cho các hộ gia đình, cá nhân tham gia đĩng gĩp tiết kiệm để mua nhà ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện cĩ. Các tổ chức này cũng sẽ dành một phần nhất định ưu tiên cho các doanh nghiệp xây dựng tham gia chương trình phát triển nhà ở xã hội.
3.2.2. Giải pháp về phía cung nhà ở
3.2.2.1 Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau Chủ đầu tư cần phát triển đa dạng các loại nhà ở cĩ diện tích, mức độ tiện Chủ đầu tư cần phát triển đa dạng các loại nhà ở cĩ diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và mức thu nhập của các tầng lớp dân cư; đồng thời phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng khu vực để gĩp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đơ thị. Hiện tại độ vênh giữa các phân khúc nhà của Thành phố
là rất lớn. Các cao ốc văn phịng mọc lên rầm rộ, nhu cầu bão hồ trong khi các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu trầm trọng. Nhà đầu tư cần nắm rõ xu hướng trong vài năm tới, tất yếu cân bằng sẽ được thị trường tự xác lập lại.
Để thu hút người mua, nhà đầu tư thiết kế các sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu của phân khúc thị trường mà họ nhắm tới. Điều này làm cho thị trường càng đa dạng và cĩ tính cạnh tranh cao hơn, đem lại nhiều ích lợi hơn cho người tiêu dùng. Điều đáng lưu ý là phù hợp nhất chứ khơng phải là rẻ nhất, vì rẻ mà khơng phù hợp, khơng đáp ứng được nhu cầu thì cũng thất bại. Đầu tiên muốn cĩ căn hộ giá thấp thì cần thỏa mãn các điều kiện: giá đất thấp, giá thành xây dựng thấp, được hưởng lãi suất tín dụng hợp lý và diện tích nhỏ. Vì vậy, nếu cho phép đầu tư căn hộ cĩ diện tích dưới 40 m2 thì sẽ tạo điều kiện cho những đơi vợ chồng trẻ, người độc thân, người già neo đơn, học sinh sinh viên, cán bộ cơng chức… mua nhà ở cĩ diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng.
3.2.2.2 Chú trọng đến chất lượng nhà ở dành cho đối tượng cĩ thu nhập thấp