2.2.1. Nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản
- Trong báo cáo phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009, Bộ Xây dựng dự báo về nhu cầu về nhà ở và vốn đầu tư để phát triển nhà ở đến năm 2015. Cụ thể: Dân số Việt Nam ước tính đạt 91,5 triệu người, do đó diện tích nhà ở cần đáp ứng cho cả thành thị và nông thôn sẽ vào khoảng 1.966,6 triệu mét vng (bình quân 21,5m2 sàn xây dựng/người). Để hoàn thành chỉ tiêu này, nhu cầu vốn đầu tư vào nhà ở dự tính khoảng 2.205.000 tỷ đồng (tương đương 100 tỷ USD), trung bình, mỗi năm cần khoảng 20 tỷ USD vốn đầu tư.
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, đến hết ngày 31.12.2010, dư nợ cho vay thế chấp bất động sản đạt khoảng 224.843 tỷ đồng. Tuy nhiên, số tiền trên vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn mà thị trường đang cần từ nay đến hết năm 2015. - Theo khảo sát của Công ty Tư vấn và quản lý bất động sản CB Richard Eliss (CBRE), từ nay đến năm 2020, nhu cầu về phòng khách sạn cả nước loại 3-5 sao sẽ vào khoảng 11.100 phòng và loại 1-2 sao khoảng hơn 20.000 phịng. Trong khi đó nguồn cung lại rất hạn chế. Hiện lượng phòng khách sạn tiêu chuẩn 3-5 sao chỉ đạt khoảng gần 5.000 phòng và khách sạn tiêu chuẩn 1-2 sao gần 6.300 phòng.
Một trong những nguyên nhân cơ bản thúc đẩy nhu cầu về phòng khách sạn tăng nhanh chính là thị trường du lịch Việt Nam ngày càng có những bước chuyển biến mạnh mẽ. Ngồi ra còn phải kể đến một loạt các nguyên nhân khác như sức hấp dẫn về đầu tư tại Việt Nam đối với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ khi Việt Nam gia nhập WTO. Do đó, nhu cầu vốn đầu tư cho lĩnh vực bất động sản là rất lớn. Chỉ tính riêng tại Tp.HCM từ năm 2008 đến năm 2010 cần một lượng vốn là 189.130 tỷ đồng, nhưng khả năng đáp ứng vốn của các doanh nghiệp đối với nhu cầu đầu tư thì rất thấp, chỉ khoảng 12,72% (24.069 tỷ đồng).
Hiện nay, nhu cầu vốn đầu tư vào bất động sản thương mại trong thực tế còn rất lớn nhưng chưa được đáp ứng đầy đủ. Sự hạn chế về vốn là một trong những yếu điểm
doanh bất động sản ở Tp. HCM nói riêng. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản chưa có thực lực về tài chính vì tỷ trọng vốn tự có quá nhỏ so với nhu cầu đầu tư. Nhiều dự án có tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Điều đó làm ảnh hưởng tới tiến độ đầu tư và khả năng thanh tốn. Thậm chí, các doanh nghiệp Việt Nam cũng mất nhiều cơ hội để thâm nhập vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp do ít vốn.
2.2.2. Thực trạng cho vay thế chấp bất động sản
Dư nợ cho vay thế chấp bất động sản tăng liên tục, kể cả năm 2010 thị trường bất động sản trầm lắng nhưng tốc độ tăng trưởng vẫn đạt đến 22%. Trong thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước liên tục rà soát dư nợ cho vay bất động sản để có chính sách điều chỉnh thích hợp nên các ngân hàng thường che đậy các khoản cho vay thế chấp bất động sản dưới hình thức cho vay tiêu dùng hoặc mục đích khác, … Do đó, dư nợ cho vay theo báo công bố của Ngân hàng Nhà nước vẫn thấp hơn thực tế.
Đvt: Tỷ đồng 170,455 184,282 224,843 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 2008 2009 2010
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước
Đvt: Tỷ đồng 15,291 15,963 7,749 2,624 92,864 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000 VIETCOMBANK (T5/2010) VIETINBANK (T6/2011) SACOMBANK (T12/2010) ACB (T8/2010) TP.HCM (T7/2010)
Nguồn: Tổng hợp từ website các ngân hàng
Hình 2.6: Dư nợ cho vay thế chấp BĐS của các ngân hàng
2.3. NHỮNG TIỀN ĐỀ CHO VIỆC CHỨNG KHOÁN HÓA TẠI VIỆT NAM 2.3.1. Tổ chức cho vay thế chấp bất động sản
2.3.1.1. Ngân hàng
Hiện có tổng cộng 52 ngân hàng, trong đó: - 5 NHTM nhà nước.
- 37 NHTM cổ phần. - 5 NH liên doanh.
- 5 NH 100% vốn nước ngoài.
Tất cả các ngân hàng nêu trên đều có chức năng cho vay thế chấp bất động sản. Đây là sẽ là nguồn cung dồi dào các khoán nợ vay thế chấp bất động sản cho tổ chức chuyên trách chứng khốn hóa. Dư nợ cho vay thế chấp bất động sản của hệ thống
Ở một số quốc gia, một số ngân hàng có đủ năng lực để tự phát hành chứng khốn hóa hay nói cách khác thì các ngân hàng này thực hiện vay trò của SPV. Tuy nhiên, một SPV độc lập tập hợp các khoản nợ tương đồng nhau từ nhiều ngân hàng khác nhau để phát hành chứng khốn hóa sẽ đạt hiệu quả tài chính cao hơn so với ngân hàng tự mình thực hiện.
2.3.1.2. Quỹ phát triển nhà ở
Quỹ phát triển nhà ở do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập trên cơ sở các nguồn vốn như tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, một phần tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại, các khu đô thị mới, từ ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm…
Ngày 04 tháng 8 năm 2004, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 3823/QĐ-UB thành lập Quỹ Phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, trực thuộc Ủy ban nhân dân thành phố, hoạt động theo Luật nhà ở năm 2006. Với số vốn điều lệ là 1.000 tỷ đồng do ngân sách cấp, mục tiêu hoạt động của Quỹ là khơng vì mục đích lợi nhuận, đảm bảo bù đắp chi phí đối với các chương trình nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp tại thành phố, góp phần giải quyết khó khăn về vốn xây nhà cho người thu nhập thấp, thúc đẩy nhanh quá trình thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và nhà ở cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên đến nay mới chỉ có TPHCM huy động được khoảng 1.000 tỷ đồng cho quỹ này. Một số địa phương lồng ghép quỹ này trong Quỹ đầu tư phát triển, trong đó riêng Hà Nội có khoảng 1.000 tỷ đồng cho phát triển nhà.
Từ năm 2006 đến khoảng giữa năm 2011, Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM đã phát vay được trên 700 trường hợp hỗ trợ mua nhà thu nhập thấp, với tổng vốn vay trên 150 tỷ đồng.
2.3.1.3. Quỹ tiết kiệm nhà ở
Quỹ tiết kiệm nhà ở được dự kiến triển khai theo mơ hình tổ chức tài chính - tín dụng phi lợi nhuận dưới sự quản lý trực tiếp của cơ quan quản lý Nhà nước, phục
vụ các doanh nghiệp gặp khó khăn về nhà ở được vay vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay vốn xây dựng nhà ở xã hội.
Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ được xây dựng giống như hình thức bảo hiểm xã hội với mức đóng góp dự kiến từ 1- 2% tổng tiền lương hằng tháng của người lao động. Những người nghỉ hưu sẽ được rút về cộng với lãi suất mang tính hỗ trợ trượt giá. Số tiền này sẽ cho những người thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất chỉ bằng 20- 25% so với vay của ngân hàng thương mại
Theo ước tính của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì với hơn 9 triệu người lao động đang hưởng lương, chỉ cần góp 1% số lương mỗi tháng, hàng năm quỹ sẽ có khơng dưới 10.000 tỷ đồng, góp phần đáng kể cải thiện chỗ ở cho người dân.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị trên cả nước hiện vẫn cịn khoảng 7 triệu người có nhu cầu th, mua nhà ở xã hội với tổng diện tích lên tới 150 triệu m2, tương đương nguồn vốn đầu tư tới 300.000 - 400.000 tỷ đồng.
Góp vào Quỹ có vốn hỗ trợ ban đầu của Nhà nước, vốn từ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, huy động từ người có nhu cầu tạo lập nhà ở, từ các thành phần kinh tế.
Tuy nhiên đến nay đây vẫn còn là ý tưởng. Có nhiều khả năng sẽ triển khai trong tương lai gần.
Nhìn chung, ở thời điểm hiện tại thì ngân hàng có thể giữ vai trị của người
khởi tạo. Các ngân hàng đều có quy trình xét duyệt cho vay và sản phẩm cho vay bất động sản khá tương đồng nhau do đó có thể đáp ứng cho việc gộp chung các khoản vay tương đồng lại với nhau. Quỹ phát triển nhà ở và quỹ tiết kiệm nhà ở cho vay với lãi suất thấp hơn nhiều so với ngân hàng nên khó gộp chung những khoản vay này với các khoản vay của ngân hàng và giá trị của nhũng khoản vay của 2 tổ chức này dự báo vẫn cịn thấp nên khơng hiệu quả trong việc phát hành chứng khoán riêng lẻ dựa trên nợ vay của 2 tổ chức này.
2.3.2. Tổ chức hỗ trợ cho việc chứng khốn hóa 2.3.2.1. Tổ chức bảo lãnh phát hành 2.3.2.1. Tổ chức bảo lãnh phát hành
Thông thường, để phát hành chứng khốn ra cơng chúng, tổ chức phát hành cần phải được sự bảo lãnh phát hành. Nếu số lượng phát hành khơng lớn thì chỉ cần có một tổ chức bảo lãnh phát hành. Nếu đó là một công ty lớn và số lượng chứng khoán phát hành vượt quá khả năng của một tổ chức bảo lãnh thì cần phải có một tổ hợp bảo lãnh phát hành, bao gồm một hoặc một số tổ chức bảo lãnh chính và một số tổ chức bảo lãnh phát hành thành viên.
Hiện nay, các ngân hàng thương mại đều có chức năng bảo lãnh phát hành. Tuy nhiên, việc bảo lãnh chỉ tập trung vào các ngân hàng lớn có vốn Nhà nước như: Ngân hàng Công thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Tính đến tháng 08/2011, có tổng cộng 102 cơng ty chứng khốn và 47 công ty quản l ý quỹ đang hoạt động kinh doanh trên Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM và Hà Nội. Theo quy định hiện nay, cơng ty chứng khốn và công ty quản l ý quỹ muốn thực hiện chức năng bảo lãnh phát hành thì vốn điều lệ phải đạt tối thiểu 165 tỷ đồng. Với quy định này thì có tổng cộng 49 cơng ty chứng khốn và 1 công ty quản lý quỹ đạt yêu cầu này. Tuy nhiên chỉ có 35 cơng ty chứng khoán đăng ký kinh doanh với nghiệp vụ này, trong đó nổi bậc là:
STT TÊN CÔNG TY VỐN ĐIỀU LỆ
(đồng)
1 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Sài Gịn 3,511,117,420,000 2 Công ty Cổ phần Chứng khốn Ngân hàng Nơng
nghiệp và Phát triển Nơng thơn Việt Nam 2,120,000,000,000 3 Công ty Cổ phần Chứng khoán Kim Long 2,025,000,000,000
4 Cơng ty TNHH Chứng khốn ACB 1,500,000,000,000
5 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn ngân hàng Sài Gịn
Thương Tín 1,266,600,000,000
Đây là những tổ chức bảo lãnh phát hành có tên tuổi trên thị trường trong nước, có năng lực tài chính tốt, có khả năng hỗ trợ cho việc chứng khốn hóa.
Tại Việt Nam, nhiều đợt bảo lãnh phát hành có trị giá lớn đã được thực hiện, trong đó phải kể đến là: STT NĂM TỔ CHỨC BẢO LÃNH PHÁT HÀNH TỔ CHỨC PHÁT HÀNH TRỊ GIÁ (tỷ đồng)
1 2009 Ngân hàng Công thương Việt Nam
Công ty cổ phần Du
lịch Vinpearlland 2.000
2 2009
Công ty Chứng khốn Ngân hàng Sài Gịn Thương tín (SBS), Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Phát triển Nhà thành phố Hồ Chí Minh, Cơng ty cổ phần chứng khoán thành phố và Ngân hàng Tiên Phong
Quỹ đầu tư Phát triển đô thị TP.HCM
3.000
3 2009 EVNFinance Tập đoàn Điện lực
Việt Nam 4.000
4 2010 Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt
Ngân hàng Phát
triển Việt Nam 1.200
5 2010 Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Tổng Công ty CP
2.3.2.2. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm
Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19/05/2006 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp có qui định:
- Tổ chức định mức tín nhiệm là pháp nhân có chức năng đánh giá về mức độ uy tín của doanh nghiệp và khả năng thanh toán gốc, lãi trái phiếu của một tổ chức phát hành trong suốt kỳ hạn của trái phiếu.
- Doanh nghiệp trước khi phát hành trái phiếu phải công bố thông tin kết quả xếp loại của tổ chức định mức tín nhiệm đối với tổ chức phát hành trái phiếu và loại trái phiếu phát hành. Tuy nhiên, đây không phải là thông tin bắt buộc.
Nhìn chung vẫn chưa có qui định rõ ràng về việc vận hành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm. Tuy nhiên hiện nay đã và đang có đến 4 tổ chức hoạt động
trong lĩnh vực xếp hạng này. Trong đó có 2 tổ chức nhà nước và 2 tổ chức tư nhân.
Trung tâm thơng tin tín dụng (Credit Information Center – CIC)
CIC thành lập năm 1992. CIC có chức năng thu nhận, lưu trữ, phân tích, xử lý, dự báo thơng tin tín dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước của Ngân hàng Nhà nước; thực hiện các dịch vụ thông tin ngân hàng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và của pháp luật.
Năm 2002, Ngân hàng Nhà nước đã ra Quyết định 57/2002/QĐ-NHNN ngày 14/01/2002 cho phép CIC triển khai thí điểm đề án phân tích, xếp loại tín dụng doanh nghiệp. Việc thí điểm được thực hiện trong vịng 2 năm.
Từ năm 2004, CIC chính thức cung cấp dịch vụ xếp hạng cho các TCTD. Qua quá trình triển khai, rút kinh nghiệm và nâng cao chất lượng sản phẩm, đến năm 2006, nghiệp vụ phân tích xếp hạng tín dụng doanh nghiệp được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước phê duyệt là một nghiệp vụ chính thức của Trung tâm Thơng tin tín dụng. Từ đó đến nay, chất lượng của sản phẩm phân tích xếp hạng tín dụng ln được cải tiến, đổi mới và đa dạng hoá.
Ngày 15/08/2011, CIC đã phát hành Ebook "Xếp hạng tín dụng các DN niêm yết
trên thị trường chứng khoán năm 2011”. Đây là năm thứ 5 liên tiếp CIC thực
hiện hoạt động xếp hạng và công bố trong lĩnh vực này. Có tổng cộng 162 doanh nghiệp được xếp hạng AAA, trong đó Tp.HCM dẫn đầu về số lượng với 62 doanh nghiệp, chiếm 38,27%. Hà Nội xếp thứ hai với 27 doanh nghiệp, chiếm 16,67%. Bình Dương xếp thứ ba với 9 doanh nghiệp và Đồng Nai xếp thứ tư với 8 doanh nghiệp. Đặc biệt có 21 tỉnh khơng có doanh nghiệp nào được xếp loại AAA.
Theo thơng tin từ phía Hiệp hội Ngân hàng, việc đánh giá, xếp hạng các ngân hàng thương mại vẫn thực hiện hàng năm bởi Ngân hàng Nhà nước dựa vào số liệu của Trung tâm Thông tin tín dụng CIC. Tuy nhiên, kết quả của các đánh giá này không được công bố mà chủ yếu là để các ngân hàng thương mại "biết mình đang đứng ở đâu".
Công ty thông tin tín nhiệm và xếp hạng doanh nghiệp Việt Nam (VietnamCredit)
- Năm 2004, VietnamCredit được thành lập mà điểm xuất phát là một nhóm các chuyên gia làm việc cho cơ quan nhà nước trong cung cấp dịch vụ thơng tin tín dụng vào năm 1996. VietnamCredit là công ty tư nhân đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cũng trong năm 2004, VietnamCredit trở thành thành viên chính thức duy nhất tại Việt Nam của Cổng thơng tin tín nhiệm châu Á – ASIAGATE (Asian Credit Information Gateway) - một tổ chức các doanh nghiệp chuyên cung cấp các báo cáo tín nhiệm trung thực, khách quan và tin cậy. Kể từ ngày bắt đầu tham gia hoạt động này vào năm 1999, đến nay VietnamCredit đã cung cấp hơn hàng chục ngàn báo cáo tín nhiệm về các doanh nghiệp Việt Nam cho các công ty, tổ chức nước ngoài và hơn 500 đơn hàng của các doanh nghiệp Việt Nam để tìm hiểu cơng ty nước ngoài.
- VietnamCredit đã dựa trên các tiêu chuẩn đánh giá của các tổ chức định giá tín