2.4. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG
2.4.2.3. Thị trường bất động sản chưa phát triển và thiếu minh bạch
Thị trường bất động sản ở Việt Nam còn thiếu tính chun nghiệp, điều đó thể hiện của một thị trường chưa phát triển và thiếu minh bạch, cụ thể:
- Trình tự, thủ tục về đất đai, thoả thuận quy hoạch, phê duyệt dự án quá phức tạp, kéo dài qua nhiều cấp. Bình qn ở Việt Nam, cơng tác chuẩn bị đầu tư kéo dài từ 2 – 3 năm, trong khi ở Thái Lan chỉ mất 5 tháng.
- Hầu hết dự án bất động sản vẫn phải theo cơ chế “xin – cho”, điều chỉnh quy hoạch. Chưa có cơ chế cung cấp thông tin thị trường bất động sản một cách hữu hiệu. Do đó, nhà đầu tư cịn gặp nhiều trở ngại và khơng bình đẳng trong việc tiếp cận dự án phát triển nhà ở và khu đơ thị mới, người dân cũng khó khăn khi tìm mua trực tiếp nhà ở.
- Thị trường thiếu hàng hóa có quy mơ vừa và nhỏ, thiếu loại nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu của đa số đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ cho thuê cũng làm mất thăng bằng thêm cán cân cung cầu trên thị trường. - Bên cạnh đó, do lợi nhuận cao (thực hiện dự án đầu tư chung cư có thể đạt lợi nhuận 100 – 200%) nên nhiều công ty, tập đoàn lớn tập trung đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, hầu hết các ngân hàng đều thành lập quỹ hoặc công ty kinh doanh bất động sản, dẫn tới tình trạng đầu tư nội bộ rất khó kiểm sốt. Việc cho vay dễ dãi lại tập trung vào một phân khúc thị trường hẹp làm tăng đầu cơ, tạo cầu ảo làm mất ổn định thị trường.
- Hầu hết các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản chưa thông qua sàn giao dịch theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản. Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến, làm cho thông tin về thị trường này khơng phản ảnh đúng thực tế, từ đó làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh bất động sản.
- Hệ thống thuế liên quan đến thị trường bất động sản vẫn chưa hợp lý. Thuế trong sử dụng nhà đất q thấp, khơng khuyến khích sử dụng có hiệu quả đất đai và không hạn chế được đầu cơ. Ngược lại, thuế giao dịch và lệ phí trước bạ cịn q cao nên khơng khuyến khích được các giao dịch chính thức có đăng ký và nộp thuế. Cơ chế tài chính cho thị trường bất động sản chưa phù hợp để đẩy thị trường này ở Việt Nam phát triển.
- Ngoài ra, thị trường bất động sản phát triển quá nóng, tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực sẽ gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội, làm méo mó thị trường. Ngược lại, nếu thị trường trầm lắng cũng sẽ ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế, tác động đến thị trường tiền tệ, cơng nhân khơng có việc làm… Đây là những vấn đề cần quan tâm giải quyết trong quá trình chấn chỉnh thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam.
Như vậy, với một thị trường bất động sản cịn nhiều bất cập và thiếu minh bạch thì việc tiến hành chứng khốn hóa cịn gặp nhiều khó khăn.