2.4. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG
2.4.2.4. Rủi ro nợ vay dưới chuẩn
Tại Hội nghị giữa kỳ Nhóm Tư vấn các nhà tài trợ cho Việt Nam diễn ra vào đầu tháng 6.2011, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cho biết, tỉ lệ nợ xấu của các ngân hàng tăng từ 2% lên xung quanh mức 3% và trong trường hợp xấu nhất thì cũng chỉ dưới 5% cả năm nay. Theo ông, đây vẫn là mức an tồn và kiểm sốt được.
Tuy nhiên, tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings khơng nghĩ thế. Họ vừa công bố tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng Việt Nam là 13% tổng dư nợ. Và nguy cơ nợ xấu sẽ trở nên rõ ràng hơn vào cuối quý II, đầu quý III năm nay khi các doanh nghiệp “ngấm đòn” lãi suất. Cho dù các ngân hàng đã giảm hạn mức tín dụng, nợ xấu vẫn chưa có cơ hội giảm ngay.
Như vậy, rõ ràng các ngân hàng Việt Nam đã và đang giấu đi nợ xấu không công bố thực tế. Không chỉ riêng Fitch Ratings, nhiều chuyên gia kinh tế cũng đã đề cập nhiều đến vấn đề nợ xấu này. Đó là hệ quả tất yếu của quá trình tăng trưởng tín dụng q nóng trong những năm trước đó, cộng với cơn sốt cho vay bất động sản, chứng khoán ồ ạt thời kỳ 2006-2007. Đây cũng là thời kỳ mà nhiều ngân hàng mới được thành lập. Vì đi vào hoạt động sau nên để cạnh tranh, nhiều ngân hàng vội vã lao vào việc cho vay bất chấp khả năng trả nợ của người vay miễn là người vay có tài sản thế chấp là bất động sản hoặc chứng khoán. Dễ nhận thấy rằng hầu hết đây là những khoản vay dưới chuẩn. Khi lần lượt thị trường chứng khoán rồi thị trường bất động sản đi vào trầm lắng, việc nợ quá hạn cũng là điều tất yếu. Tuy nhiên, việc che dấu thông tin bằng những thủ thuật tài chính đã làm cho những khoản nợ dưới chuẩn đã biến thành nợ đủ tiêu chuẩn. Liệu việc chứng khốn hóa với những khoản vay dưới chuẩn bị ngụy trang này có dẫn đến khủng hoảng tài chính như Mỹ hay khơng? Đây có thể xem là vấn đề khó khăn lớn nhất cho con dường chứng khốn hóa cho Việt Nam.
Kết luận chương 2
Với nhu cầu quá lớn về nhà ở trong hiện tại và sắp tới nhưng nguồn vốn tài trợ chính cho lĩnh vực bất động sản là vốn vay ngân hàng bị hạn chế cộng với lãi suất vay trung dài hạn quá cao khiến cho việc phát triển nhà ở của chính phủ gặp rất nhiều khó khăn. Việt Nam hiện chưa có kênh huy động vốn phù hợp cho riêng thị trường bất động sản phát triển ổn định. Đây chính là điều kiện lý tưởng để cho ra đời sản phẩm chứng khốn hóa có thể khắc phục được nhược điểm cố hữu của cho vay truyền thống.
Nguồn cung đầu vào cho quá trình chứng khốn hóa là những khoản cho vay thế chấp bất động sản từ các ngân hàng. Với tốc độ phát triển mạnh mẽ của hệ thống ngân hàng trong thời gian qua sẽ là nguồn cung dồi dào các khoản vay.
Bên cạnh đó, thị trường chứng khốn Việt Nam cịn khá non trẻ, còn tiềm năng phát triển nên có khả năng hấp thụ tốt lượng chứng khốn hóa có tỷ suất sinh lợi hấp dẫn.
Mặt khác, thị trường tài chính Việt Nam ngày một hội nhập sâu vào thị trường tài chính thế giới cũng đã dần xuất hiện tổ chức xếp hạng tín nhiệm, tổ chức bảo lãnh phát hành chứng khoán hoặc tổ chức mua bán nợ xấu mang dáng vấp của một SPV, … Đây là những tiền đề tốt hỗ trợ cho việc chứng khốn hóa của Việt Nam.
Nhìn chung, việc chứng khốn các khoản cho vay thế chấp bất động sản có thể tiến hành tại Việt Nam và có tính khả thi khá cao.
CHƯƠNG 3
MƠ HÌNH VÀ CÁC BƯỚC CHỨNG KHỐN HỐ CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
3.1. SỰ CẦN THIẾT CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM