- Kinh nghiệm từ các quốc gia áp dụng chứng khốn hóa cho thấy, để chứng khốn hóa cần có các cơng ty trung gian chứng khốn hóa đứng ra để mua lại các tập hợp các khoản vay sau đó phát hành các trái phiếu dựa trên tập hợp các khoản vay đó. - Ngồi ra, để thành công cũng không thể thiếu vai trị hỗ trợ tích cực của Chính phủ. Do đó, từng bước thành lập cơng ty chun trách chứng khốn hóa trực thuộc Nhà nước để hỗ trợ cho quá trình chứng khốn hóa. Khi q trình chứng khốn đi vào ổn định, chúng ta có thể chuyển đổi hình thức sở hữu của cơng ty này như cổ phần hóa, bán cổ phần cho cơng chúng đầu tư.
Thực tiễn tại Mỹ cũng cho thấy, hai tổ chức thực hiện việc phát hành chứng khốn hóa có thị phần lớn nhất là Fannie Mae và thị phần lớn thứ ba là Ginnie Mae cũng có yếu tố Nhà nước trong việc thành lập và hoạt động.
Fannie Mae được Quốc hội Mỹ thành lập vào năm 1938 để ổn định hóa nguồn cung nhà ở cho Hoa Kỳ sau cuộc Đại Khủng hoảng (năm 1929). Ban đầu, nó là một cơng ty do chính phủ tài trợ. Sau đó vào năm 1968, chính phủ Mỹ quyết định chuyển đổi sở hữu của công ty này, thành một công ty cổ phần. Tiếp theo sau sự thành công của Fannie Mae, Ginnie Mae được thành lập năm 1968 để tăng tính cạnh tranh. Hiệp hội này được Chính phủ Mỹ thành lập dưới dạng một công ty trực thuộc Vụ phát triển nhà ở và đơ thị. Cả hai tổ chức này đều có sự bảo trợ của Chính phủ phía sau dù thị trường tài chính Mỹ đạt đến mức độ tự do hóa rất cao, đặc biệt trong giai đoạn khủng hoảng hiện nay thì sự bảo trợ của Chính phủ Mỹ càng tồn diện hơn để
tránh cho hai tổ chức này phá sản kéo theo những hậu quả tài chính nghiêm trọng tồn cầu.
Do đó, việc tham gia của Chính phủ Việt Nam trong giai đoạn đầu hình thành thị trường chứng khốn hóa là cần thiết để đảm bảo cho việc vận hành thị trường theo đúng định hướng phát triển của Nhà nước. Mặt khác, lịch sử cũng chứng minh sự tham gia của Chính phủ được xem là xu hướng tất yếu.
- Trong điều kiện hiện nay, hoạt động của cơng ty trung gian chứng khốn hóa có thể gặp một số khó khăn như chi phí hoạt động cao, áp lực về lợi nhuận để bù đắp chi phí hoạt động và lợi tức cho nhà đầu tư. Vì vậy, trong giai đoạn đầu có thể thành lập thí điểm Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) để thực hiện nghiệp vụ trung gian chứng khốn hóa hoạt động theo Luật chứng khốn.
REIT được áp dụng khá thành công tại nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Anh, Nhật, Singapore. Lần đầu tiên quỹ này xuất hiện tại Mỹ vào khoảng năm 1960, sau đó lan rộng ra các nước phát triển khác. Đến năm 2000 REITs được phát triển rộng rãi ở Châu Âu và Châu Á như Pháp, Đức, Italia, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Malaysia, Hồng Kong,…hiện nay, một số nước khác đang có thị trường BĐS phát triển như Ấn Độ, Trung Quốc, Việt Nam,…cũng đang nghiên cứu về quỹ này. Tại Châu Á, mức vốn hóa của quỹ này khá lớn năm 2010 lên đến 156,8 tỷ USD, riêng Singapore là 28,9 tỷ USD.
Lý do chọn REIT:
+ REIT và cơng ty chun trách chứng khốn hóa đều phát hành chứng khoán với nguồn trả nợ là nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt. Tài sản đặc biệt đối với REIT là tiền cho thuê các cơng trình bất động sản; cịn đối với cơng ty chun trách chứng khốn hóa là khoản phải thu cho vay thế chấp bất động sản. Đây là điểm tương đồng cơ bản giữa REIT và công ty chun trách chứng khốn hóa.
Thứ nhất, nhà đầu tư nào cũng có thể tham gia trực tiếp vào thị trường: Ưu điểm lớn
nhất mà quỹ này đem lại là bất kể cá nhân, tổ chức nào cũng có thể tham gia vào thị trường bất động sản cho dù vốn của họ lớn hay nhỏ thông qua hình thức sở hữu một phần tỷ lệ tương ứng với vốn góp tại một dự án nào đó, trong khi theo hình thức thơng thường để đầu tư bất động sản cần khoản vốn tương đối lớn. Tiền nhàn rỗi trong dân rất lớn, do đó, REITs hoạt động thành cơng sẽ đem lại mức vốn hóa rất lớn cho thị trường.
Thứ hai, kênh huy động vốn mới: Trong tình hình tín dụng thắt chặt, nền kinh tế
khó khăn. Các kênh huy động vốn truyền thống sẽ không mấy hiệu quã, thì REITs sẽ là một kênh huy động vốn mới cần tính đến.
Thứ ba, lợi nhuận các nhà đầu tư được hưởng cao: Đầu tư vào cổ phiếu của các
công ty bất động sản hay tham gia vào REITs có nhiều điểm giống nhau, tuy nhiên, sự khác biệt lớn nhất là mức cổ tức đem lại cho các nhà đầu tư lại khác biệt.
REITs được ưu đãi về thuế: Chính vì được ưu đãi rất nhiều trong việc đóng thuế,
cho nên, mức cổ tức của quỹ này cho nhà đầu tư là rất cao. Gần như trên thế giới, thuế thu nhập được miễn hoàn toàn cho các quỹ này (khi REIT thỏa mãn một số tiêu chí về cơ cấu tổ chức, lĩnh vực kinh doanh, …).
Chia lợi tức cao: Tiến sỹ chuyên ngành bất động sản trường đại học Georgia State
ông Glenn R.Murller nghiên cứu REIT tại Mỹ cho thấy REIT chia lợi tức đến 90% lợi nhuận hàng năm. Hầu hết REIT trả cổ tức hàng quý, một số REIT còn trả cổ tức đặc biệt vào cuối năm để đảm bảo rằng chia 90% thu nhập, chỉ giữ lại khoảng 10% duy trì hoạt động của quỹ, trong khi đó các quỹ chứng khốn hiện nay tỷ lệ giữ lại duy trì và hoạt động thơng thường đều khoảng 30%. Chính vì điều này mà tỷ lệ chia cổ tức của REIT tăng với tỷ lệ gấp đôi tỷ lệ lạm phát kể từ năm 1991.
Với nhưng ưu điểm trên, Việt Nam thành lập REIT là phù hợp vì dễ thu hút nhà đầu tư, từ đó nhân rộng mơ hình REIT sẽ dễ dàng hơn.
REIT nên được thành lập thí điểm đầu tiên tại Tp.HCM vì đây là một thị trường có quy mơ lớn và phát triển hơn so với những thành phố khác. Nếu quỹ này đi vào hoạt động hiệu quả sẽ nhân rộng ra nhiều thành phố khác, đặc biệt là Hà Nội.
Thực tiễn nghiên cứu của Glenn R.Murller cho thấy giá trị của REIT tăng nhanh chóng. Vào năm 1991, 100 REIT lớn nhất có giá trị vốn hóa thị trường dưới 100 triệu đô la Mỹ. Vào năm 2005, 60 REIT có giá trị vốn hóa thị trường trên 1 tỷ đô la Mỹ. Điều này cho thấy ưu tiên phát triển REIT là phù hợp.