2.3. NHỮNG TIỀN ĐỀ CHO VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA TẠI VIỆT NAM
2.3.3. Tổ chức chuyên trách chứng khốn hóa
Quyết định số 109/2003/QĐ - TTg ngày 05/06/2003 thành lập Công ty Mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (tên viết tắt DATC), với vốn điều lệ 2.000 tỷ đồng do Ngân sách Nhà nước cấp và chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/01/2004.
Công ty hoạt động theo Thơng tư số 39/2004/TT-BTC ngày 11/5/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn trình tự, thủ tục xử lý tài chính đối với hoạt động mua bán, bàn giao tiếp nhận, xử lý nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp.
Năm 2010, công ty đổi tên thành Công ty TNHH MTV Mua bán nợ Việt Nam. Ngày 23/07/2011 nâng vốn điều lệ lên 2.481 tỷ đồng.
Chức năng kinh doanh của Công ty:
- Mua các khoản nợ và tài sản tồn đọng của các doanh nghiệp bằng các hình thức thoả thuận trực tiếp, đấu giá, hoặc theo chỉ định của các cấp có thẩm quyền.
- Xử lý các khoản nợ và tài sản tồn đọng đã mua và tiếp nhận bằng các hình thức sau:
+ Tổ chức địi nợ trực tiếp hoặc thông qua các tổ chức tài chính trung gian.
+ Bán các khoản nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp bằng các hình thức thoả thuận trực tiếp, đấu thầu, đấu giá.
+ Sử dụng các khoản nợ và tài sản đã mua, tiếp nhận để đầu tư dưới các hình thức: Góp vốn cổ phần; Góp vốn liên doanh; Hợp tác kinh doanh.
- Phát hành trái phiếu để huy động vốn.
Kết quả kinh doanh năm 2010 đối với hoạt động mua bán nợ và tài sản tồn đọng, DATC đã ký được 13 hợp đồng mua bán nợ tồn đọng với giá trị các khoản nợ là 357 tỷ đồng, doanh số mua nợ là 101 tỷ đồng. Doanh thu từ hoạt động mua bán nợ và tài sản là 393 tỷ đồng, đạt 107,4% so với kế hoạch năm 2010, tăng 16,5% so với thực hiện năm 2009.
Chứng khốn hóa bao gồm việc phát hành chứng khoán để mua nợ từ của ngân hàng thì hoạt động theo chức năng của DATC là phát hành trái phiếu rồi mua lại nợ xấu có thể xem DATC như mẫu hình của cơng ty chứng khốn hóa. Tuy nhiên, hoạt động của DATC còn rất hạn chế, chủ yếu tạp trung mua nợ xấu của các doanh nghiệp Nhà nước, lại tự thân vận động khơng có sự tham gia của cơ quan xếp hạng và hoạt động mang nặng tính Nhà nước.
2.3.3.2. Qui định về chứng khốn hóa
- Quyết định số 169/1999/QĐ-TTg ngày 19/08/1999 về việc phê duyệt Danh mục công việc và Bảng phân công triển khai, thực hiện Chương trình Hành động Hà Nội, trong khn khổ hợp tác ASEAN có giao nhiệm vụ cho uỷ ban Chứng khoán Nhà nước cùng phối hợp với Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước thúc đẩy chứng khoán hoá.
- Quyết định số 105/2007/QĐ-TTg ngày 13/07/2007 về việc phê duyệt Định hướng Chính sách tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 có đề xuất giải pháp cho thị trường bất động sản như sau: Thành lập cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở làm cơng cụ để Chính phủ điều tiết và thúc đẩy phát triển hệ thống tài chính nhà ở tại Việt Nam. Ban đầu, cơ quan tái cho vay thế chấp sẽ hoạt động theo cơ chế thích hợp, huy động và sử dụng các nguồn vốn như vốn vay ODA, phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh và các nguồn vốn hợp pháp khác để thực hiện nghiệp vụ tái cho vay, mua lại các khoản cho vay nhà ở đủ điều kiện từ các định chế tài chính của thị trường thế chấp sơ cấp, giúp các định chế này mở rộng cho vay trong lĩnh vực nhà ở và thúc đẩy thị trường thế chấp sơ cấp phát triển. Khi thị trường thế chấp sơ cấp và thị trường vốn đã hội tụ đủ các điều kiện cần thiết về quy mô và cơ sở pháp lý, cơ quan tái cho vay thế chấp nhà ở sẽ phát hành chứng khoán dựa trên các khoản cho vay thế chấp nhà ở - chứng khốn hóa các khoản cho vay thế chấp nhà ở, thực hiện chức năng một kênh dẫn vốn trung và dài hạn từ thị trường vốn tới thị trường thế chấp.
Đồng thời chính phủ giao Bộ tài chính tiếp tục xây dựng và phát triển thị trường vốn, đặc biệt là thị trường trái phiếu nhằm tạo điều kiện cho việc phát hành trái phiếu thế chấp (trái phiếu được đảm bảo khoản vay thế chấp nhà ở) khi thích hợp. - Quyết định số 128/2007/QĐ-TTg ngày 02/08/2007 về việc phê duyệt Đề án phát triển thị trường vốn Việt Nam đến năm 2010 và tầm nhìn đến năm 2020, trong đó đề cập đến giải pháp trước mắt là phát triển các sản phẩm từ chứng khoán hoá tài sản và các khoản nợ.
Nhìn chung vẫn chưa có văn bản luật chi tiết về thành lập và vận hành thị trường chứng khốn hóa.
2.3.3.3. Qui định về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment
Trust - REIT)
Các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management… Do thiếu khung pháp lý cần thiết, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào của Việt Nam. Ngày 01/07/2011, Luật chứng khoán sửa đổi bổ sung số 70/2006/QH 11 có qui định
quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản. Đây là điểm mới của luật so với luật ngày 01/01/2007. Luật này cũng
cho phép quỹ đầu tư bất động sản (quỹ đóng) đầu tư quá mười phần trăm tổng giá trị tài sản của quỹ vào bất động sản. Đây là những qui định rất mới và dường như đã bật tín hiệu cho việc ra đời của REIT trong thời gian tới. Tuy nhiên, quỹ này huy động vốn ra sao, NĐT có được giao dịch các chứng chỉ quỹ hay không… vẫn là những vấn đề để ngỏ, chờ nghị định của Chính phủ và thơng tư của Bộ Tài chính hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Dự kiến với sự ra đời của quỹ này sẽ cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà đất như hiện nay có thể mua chứng chỉ quỹ, cơng ty quản lý quỹ sẽ thay mặt nhà đầu tư mua bán, quản lý bất động sản. Đây sẽ là kênh huy động
vốn đầu tư bất động sản chính thống thơng qua thị trường chứng khốn, có thể thu hút đông đảo nhà đầu tư tham gia do tính an tồn, lợi nhuận cao và khá ổn định. Cho dù đến nay Việt Nam vẫn chưa có một quy định pháp lý chính thức nào, nhưng một hình thức của REIT với mơ hình cấu trúc như là một công ty đã tồn tại ở Việt Nam. Đó là CII (Cơng ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh) – là một Công ty cổ phần, được hình thành theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam. Với cơ chế huy động vốn rộng rãi trong công chúng qua hình thức bán cổ phần, trái phiếu đã hình thành một cơng ty đại chúng, thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi trong công chúng và các thành phần kinh tế khác. Năm 2006, CII phát hành 300 tỷ đồng vốn cổ phần trên Trung tâm Giao dịch chứng khốn Tp.Hồ Chí Minh (nay là Sở Giao dịch chứng khốn Tp.Hồ Chí Minh – HOSE). Vốn huy động từ việc bán cổ phần được dùng để mua quyền thu phí 2 con đường Hùng Vương và Điện Biên Phủ trong 13 năm theo một hợp đồng chuyển nhượng giữa CII và Ủy ban nhân dân Tp.Hồ Chí Minh. Bằng sự nhượng quyền này, chính quyền Tp.Hồ Chí Minh đã thu hồi nhanh chóng tất cả khoản vốn đầu tư 2 con đường này và dùng khoản tiền thu hồi này được để đầu tư vào các cơng trình khác. Trong khi đó, cổ đơng CII có thể thu được lợi nhuận từ việc thu phí 2 con đường nói trên. Thơng qua việc bán cổ phần của công ty ra công chúng, sẽ tạo điều kiện để người dân được đóng góp và hưởng lợi ích từ hoạt động đầu tư khai thác cơ sở hạ tầng của công ty.
Thực ra, cho dù vẫn chưa có một quy định pháp lý phù hợp nhưng với sự hỗ trợ từ chính quyền Tp. Hồ Chí Minh trong những năm qua, CII đã thành công trong việc điều hành như một REIT.
Nick Davis (2000) các điều kiện cần thiết cho việc chứng khốn hóa thành cơng bao gồm:
Nick Davis (2000) Thực tiễn Việt Nam
- Môi trường pháp lý: qui định về chuyển nhượng
- Đã cho phép mua bán nợ xấu - Mơi trường kế tốn: qui định về hạch toán ngoại
bảng các giao dịch chứng khốn hóa. Chưa qui dịnh - Mơi trường pháp luật: những qui định về việc
thành lập và quản trị cơng ty chứng khốn hóa, quỹ đầu tư tín thác bất động sản.
Chưa qui dịnh
- Môi trường thuế: việc đánh thuế làm cho chứng khốn hóa khơng hiệu quả kinh tế so với các cơng cụ tài chính khác.
Chưa qui dịnh
- Tăng cường tín nhiệm: phân cấp chứng khoán thành những khoanh cấp cao / thấp theo sở thích rủi ro của nhà đầu tư; phát hành chứng khoán với giá trị tài sản cơ bản cao hơn giá trị chứng khoán phát hành; ký quỹ bằng tiền mặt; có sự bảo đảm từ bên thứ ba bên ngồi cho chứng khốn phát hành.
- Có thể thực hiện được.
- Xếp hạng tín nhiệm chứng khoán của các cơ quan xếp hạng.
- Có thể thực hiện được - Đã có các cơ quan xếp hạng. Như vậy theo Nick Davis (2000) để có thể tiến hành việc chứng khốn hóa, Việt Nam cần ban hành các qui định về môi trường kế toán, pháp luật, thuế.
2.4. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN CHỨNG KHỐN HĨA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 2.4.1. Những thuận lợi
Tính đến tháng 07/2010, tại SGDCK Tp. HCM có tổng cộng 296 cơng ty niêm yết cổ phiếu, 3 công ty niêm yết trái phiếu, 5 chứng chỉ quỹ đang giao dịch. Tại SGDCK Hà Nội có tổng cộng 398 công ty đang niêm yết cổ phiếu. Các tổ chức tham gia trên thị trường ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng.
Bảng 2.4: Qui mơ thị trường chứng khốn giai đoạn 2000 – 2010
Thời gian Tài khoản nhà đầu tư Công ty quản lý quỹ Cơng ty chứng khốn Cơng ty niêm yết Giá trị GD bình quân phiên (tỷ đồng) Vốn hóa TT (tỷ đồng) % GDP 2000 2.908 7 5 1,4 986 0,28% 2001 8.780 8 10 6,85 1.570 0,34% 2002 13.607 9 20 4,58 2.436 0,48% 2003 16.486 1 12 22 12,14 2.370 0,39% 2004 21.600 2 13 26 79,55 4.516 0,63% 2005 29.065 6 14 41 111,90 9.598 1,21% 2006 110.652 18 55 195 401,84 237.276 22,70% 2007 312.139 25 78 253 1.562,21 492.900 40,00% 2008 531.428 43 102 342 1.615,79 225.935 19,76% 2009 822.914 46 105 457 2.872,75 620.551 37,71% 30/6/2010 925.955 46 105 557 3.306,80 695.186 42,25% Nguồn: Ủy ban chứng khoán Nhà nước. Năm 2007 là giai đoạn tăng trưởng đột biến của thị trường chứng khoán Việt Nam. Từ giữa năm 2008 đến nay, giao dịch trên thị trường ảm đạm do những bất ổn kinh tế vĩ mô tác động. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia dự báo thị trường chứng khoán sẽ phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn kinh tế bất ổn này. TTCK Việt Nam còn non trẻ, chỉ mới đi vào hoạt động hơn 10 năm nên còn rất tiềm năng. Đây là điều kiện thuận lợi để đưa ra các công cụ đầu tư mới để làm phong phú thêm hoạt động của TTCK.
Thị trường trái phiếu Việt Nam là một thị trường đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển. So với thị trường trái phiếu của các nước trong khu vực, thị trường trái phiếu Việt Nam còn nhỏ. Quy mô của thị trường trái phiếu Việt Nam hiện mới ở mức 17% GDP, trong khi tỷ lệ này ở Thái Lan là 58%, Malaysia 82%, Singapore 74% và Trung Quốc là 53% (theo Bộ Tài chính).
Năm 2010, áp lực và nhu cầu vốn thông qua phát hành trái phiếu, đặc biệt là TPCP rất lớn, vào khoảng 200.000 tỷ đồng. Trong đó nhu cầu vốn thơng qua đấu thầu trên SGDCK Hà Nội vào khoảng 100.000 tỷ đồng. Tính đến hết tháng 12/2010, tổng khối lượng TPCP đã phát hành thành công đạt gần 65.000 tỷ đồng (65% kế hoạch đề ra), trong đó phát hành qua đấu thầu là gần 30.000 tỷ đồng (45% kế hoạch, vùng lãi suất 9,6 - 11,5%); bảo lãnh phát hành đạt hơn 25.000 tỷ đồng, và bảo hiểm xã hội mua khoảng 6.000 tỷ đồng TPCP. Như vậy, so với năm 2009, năm 2010 đã ghi nhận một tín hiệu tích cự trong hoạt động đấu thầu TPCP, đặc biệt vào những tháng cuối năm.
Trong năm 2010, ghi nhận thành cơng của chính phủ Việt Nam trong việc phát hành TPCP bằng ngoại tệ trên thị trường quốc tế. Trong tháng 01/2010, chào bán thành công 1 tỷ USD TPCP tại SGDCK New York với kỳ hạn 10 năm và lãi suất danh nghĩa 6,75%.
Về phát hành TPDN: thông qua kênh phát hành TPDN, các doanh nghiệp Nhà nước đã huy động được khoảng 20.000 tỷ đồng (tăng gần gấp đôi so với con số 11.000 tỷ đồng của năm 2009).
Bảng 2.5: Kết quả phát hành TPCP theo phương thức huy động vốn
Đvt: Tỷ đồng, triệu USD
TT Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
1 Đấu thầu qua NHNN 20.730 10.100 7.491
2 Đấu thầu qua TTGDCK
Bằng USD 460,11 1.000
3 Bảo lãnh phát hành 18.570 2.800 26.442
4 Bán lẻ qua KBNN - - -
5 Bảo hiểm xã hội mua 2.500 2.000 6.000
Cộng - VND - USD 48.808 17.496 460,11 64.479 1.000
Nguồn: Báo cáo thường niên Chỉ số tín nhiệm Việt Nam 2011 Năm 2010, khối lượng trái phiếu niêm yết đạt 2.251.875.000, tăng 41,14% so với năm 2009. Riêng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp được chính phủ bảo lãnh niêm yết đạt 498.675.000, tăng 12 lần so với năm 2009 và chiếm 12,1% khối lượng trái phiếm niêm yết trong năm.
Thị trường trái phiếu đã có những đợt phát hành lớn trong năm qua bất chấp tình hình kinh tế khó khăn đã chứng tỏ nhu cầu của thị trường về trái phiếu rất khả quan. Đây là điều kiện vơ cùng thuận lợi khi trái phiếu được chính phủ bảo lãnh từ việc chứng khốn hóa khoản vay thế chấp bất động sản được phát hành trong tương lai.
2.4.1.2. Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao
Giải quyết vấn đề nhà ở cho các gia đình có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt ở các thành phố lớn là một bài toán nan giải cho Chính phủ hiện nay. Chúng ta gặp khó khăn chủ yếu do những bất cập, chồng chéo về thủ tục pháp lý, đặc biệt là vốn đầu tư. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại đa số dân cư có thu nhập thấp và trung bình thì cần khối lượng vốn đầu tư rất lớn. Nếu khơng có những kênh huy động mới ngoài kênh huy động truyền thống là ngân hàng thì mục tiêu ổn định – tăng trưởng – giải quyết công ăn việc làm của Chính phủ khó thực hiện.
Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đơ thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên 460.000 ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đơ thị hóa từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đơ thị. Trung bình
mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020. Ngồi ra, chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng