Đvt: Tỷ đồng 15,291 15,963 7,749 2,624 92,864 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000 100,000 VIETCOMBANK (T5/2010) VIETINBANK (T6/2011) SACOMBANK (T12/2010) ACB (T8/2010) TP.HCM (T7/2010)
Nguồn: Tổng hợp từ website các ngân hàng
Hình 2.6: Dư nợ cho vay thế chấp BĐS của các ngân hàng
2.3. NHỮNG TIỀN ĐỀ CHO VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA TẠI VIỆT NAM 2.3.1. Tổ chức cho vay thế chấp bất động sản
2.3.1.1. Ngân hàng
Hiện có tổng cộng 52 ngân hàng, trong đó: - 5 NHTM nhà nước.
- 37 NHTM cổ phần. - 5 NH liên doanh.
- 5 NH 100% vốn nước ngoài.
Tất cả các ngân hàng nêu trên đều có chức năng cho vay thế chấp bất động sản. Đây là sẽ là nguồn cung dồi dào các khoán nợ vay thế chấp bất động sản cho tổ chức chuyên trách chứng khốn hóa. Dư nợ cho vay thế chấp bất động sản của hệ thống
Ở một số quốc gia, một số ngân hàng có đủ năng lực để tự phát hành chứng khốn hóa hay nói cách khác thì các ngân hàng này thực hiện vay trò của SPV. Tuy nhiên, một SPV độc lập tập hợp các khoản nợ tương đồng nhau từ nhiều ngân hàng khác nhau để phát hành chứng khốn hóa sẽ đạt hiệu quả tài chính cao hơn so với ngân hàng tự mình thực hiện.
2.3.1.2. Quỹ phát triển nhà ở
Quỹ phát triển nhà ở do UBND cấp tỉnh quyết định thành lập trên cơ sở các nguồn vốn như tiền thu từ việc bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, một phần tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại, các khu đô thị mới, từ ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm…
Ngày 04 tháng 8 năm 2004, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 3823/QĐ-UB thành lập Quỹ Phát triển nhà ở thành phố Hồ Chí Minh, trực thuộc Ủy ban nhân dân thành phố, hoạt động theo Luật nhà ở năm 2006. Với số vốn điều lệ là 1.000 tỷ đồng do ngân sách cấp, mục tiêu hoạt động của Quỹ là khơng vì mục đích lợi nhuận, đảm bảo bù đắp chi phí đối với các chương trình nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp tại thành phố, góp phần giải quyết khó khăn về vốn xây nhà cho người thu nhập thấp, thúc đẩy nhanh quá trình thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và nhà ở cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên đến nay mới chỉ có TPHCM huy động được khoảng 1.000 tỷ đồng cho quỹ này. Một số địa phương lồng ghép quỹ này trong Quỹ đầu tư phát triển, trong đó riêng Hà Nội có khoảng 1.000 tỷ đồng cho phát triển nhà.
Từ năm 2006 đến khoảng giữa năm 2011, Quỹ Phát triển nhà ở TPHCM đã phát vay được trên 700 trường hợp hỗ trợ mua nhà thu nhập thấp, với tổng vốn vay trên 150 tỷ đồng.
2.3.1.3. Quỹ tiết kiệm nhà ở
Quỹ tiết kiệm nhà ở được dự kiến triển khai theo mơ hình tổ chức tài chính - tín dụng phi lợi nhuận dưới sự quản lý trực tiếp của cơ quan quản lý Nhà nước, phục
vụ các doanh nghiệp gặp khó khăn về nhà ở được vay vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh nghiệp vay vốn xây dựng nhà ở xã hội.
Quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ được xây dựng giống như hình thức bảo hiểm xã hội với mức đóng góp dự kiến từ 1- 2% tổng tiền lương hằng tháng của người lao động. Những người nghỉ hưu sẽ được rút về cộng với lãi suất mang tính hỗ trợ trượt giá. Số tiền này sẽ cho những người thu nhập thấp vay mua nhà với lãi suất chỉ bằng 20- 25% so với vay của ngân hàng thương mại
Theo ước tính của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thì với hơn 9 triệu người lao động đang hưởng lương, chỉ cần góp 1% số lương mỗi tháng, hàng năm quỹ sẽ có khơng dưới 10.000 tỷ đồng, góp phần đáng kể cải thiện chỗ ở cho người dân.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị trên cả nước hiện vẫn còn khoảng 7 triệu người có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội với tổng diện tích lên tới 150 triệu m2, tương đương nguồn vốn đầu tư tới 300.000 - 400.000 tỷ đồng.
Góp vào Quỹ có vốn hỗ trợ ban đầu của Nhà nước, vốn từ quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, huy động từ người có nhu cầu tạo lập nhà ở, từ các thành phần kinh tế.
Tuy nhiên đến nay đây vẫn cịn là ý tưởng. Có nhiều khả năng sẽ triển khai trong tương lai gần.
Nhìn chung, ở thời điểm hiện tại thì ngân hàng có thể giữ vai trò của người
khởi tạo. Các ngân hàng đều có quy trình xét duyệt cho vay và sản phẩm cho vay bất động sản khá tương đồng nhau do đó có thể đáp ứng cho việc gộp chung các khoản vay tương đồng lại với nhau. Quỹ phát triển nhà ở và quỹ tiết kiệm nhà ở cho vay với lãi suất thấp hơn nhiều so với ngân hàng nên khó gộp chung những khoản vay này với các khoản vay của ngân hàng và giá trị của nhũng khoản vay của 2 tổ chức này dự báo vẫn còn thấp nên không hiệu quả trong việc phát hành chứng khoán riêng lẻ dựa trên nợ vay của 2 tổ chức này.
2.3.2. Tổ chức hỗ trợ cho việc chứng khốn hóa 2.3.2.1. Tổ chức bảo lãnh phát hành 2.3.2.1. Tổ chức bảo lãnh phát hành
Thông thường, để phát hành chứng khốn ra cơng chúng, tổ chức phát hành cần phải được sự bảo lãnh phát hành. Nếu số lượng phát hành khơng lớn thì chỉ cần có một tổ chức bảo lãnh phát hành. Nếu đó là một công ty lớn và số lượng chứng khoán phát hành vượt quá khả năng của một tổ chức bảo lãnh thì cần phải có một tổ hợp bảo lãnh phát hành, bao gồm một hoặc một số tổ chức bảo lãnh chính và một số tổ chức bảo lãnh phát hành thành viên.
Hiện nay, các ngân hàng thương mại đều có chức năng bảo lãnh phát hành. Tuy nhiên, việc bảo lãnh chỉ tập trung vào các ngân hàng lớn có vốn Nhà nước như: Ngân hàng Công thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Tính đến tháng 08/2011, có tổng cộng 102 cơng ty chứng khốn và 47 cơng ty quản l ý quỹ đang hoạt động kinh doanh trên Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM và Hà Nội. Theo quy định hiện nay, cơng ty chứng khốn và công ty quản l ý quỹ muốn thực hiện chức năng bảo lãnh phát hành thì vốn điều lệ phải đạt tối thiểu 165 tỷ đồng. Với quy định này thì có tổng cộng 49 cơng ty chứng khốn và 1 công ty quản lý quỹ đạt yêu cầu này. Tuy nhiên chỉ có 35 cơng ty chứng khốn đăng ký kinh doanh với nghiệp vụ này, trong đó nổi bậc là:
STT TÊN CƠNG TY VỐN ĐIỀU LỆ
(đồng)
1 Công ty Cổ phần Chứng khốn Sài Gịn 3,511,117,420,000 2 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Ngân hàng Nơng
nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam 2,120,000,000,000 3 Cơng ty Cổ phần Chứng khốn Kim Long 2,025,000,000,000
4 Cơng ty TNHH Chứng khốn ACB 1,500,000,000,000
5 Công ty Cổ phần Chứng khốn ngân hàng Sài Gịn
Thương Tín 1,266,600,000,000
Đây là những tổ chức bảo lãnh phát hành có tên tuổi trên thị trường trong nước, có năng lực tài chính tốt, có khả năng hỗ trợ cho việc chứng khốn hóa.
Tại Việt Nam, nhiều đợt bảo lãnh phát hành có trị giá lớn đã được thực hiện, trong đó phải kể đến là: STT NĂM TỔ CHỨC BẢO LÃNH PHÁT HÀNH TỔ CHỨC PHÁT HÀNH TRỊ GIÁ (tỷ đồng)
1 2009 Ngân hàng Công thương Việt Nam
Công ty cổ phần Du
lịch Vinpearlland 2.000
2 2009
Cơng ty Chứng khốn Ngân hàng Sài Gịn Thương tín (SBS), Ngân hàng Xuất nhập khẩu Việt Nam, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng Phát triển Nhà thành phố Hồ Chí Minh, Cơng ty cổ phần chứng khoán thành phố và Ngân hàng Tiên Phong
Quỹ đầu tư Phát triển đô thị TP.HCM
3.000
3 2009 EVNFinance Tập đoàn Điện lực
Việt Nam 4.000
4 2010 Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt
Ngân hàng Phát
triển Việt Nam 1.200
5 2010 Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
Tổng Công ty CP
2.3.2.2. Tổ chức xếp hạng tín nhiệm
Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19/05/2006 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp có qui định:
- Tổ chức định mức tín nhiệm là pháp nhân có chức năng đánh giá về mức độ uy tín của doanh nghiệp và khả năng thanh tốn gốc, lãi trái phiếu của một tổ chức phát hành trong suốt kỳ hạn của trái phiếu.
- Doanh nghiệp trước khi phát hành trái phiếu phải công bố thông tin kết quả xếp loại của tổ chức định mức tín nhiệm đối với tổ chức phát hành trái phiếu và loại trái phiếu phát hành. Tuy nhiên, đây không phải là thơng tin bắt buộc.
Nhìn chung vẫn chưa có qui định rõ ràng về việc vận hành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm. Tuy nhiên hiện nay đã và đang có đến 4 tổ chức hoạt động
trong lĩnh vực xếp hạng này. Trong đó có 2 tổ chức nhà nước và 2 tổ chức tư nhân.
Trung tâm thơng tin tín dụng (Credit Information Center – CIC)
CIC thành lập năm 1992. CIC có chức năng thu nhận, lưu trữ, phân tích, xử lý, dự báo thơng tin tín dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước của Ngân hàng Nhà nước; thực hiện các dịch vụ thông tin ngân hàng theo quy định của Ngân hàng Nhà nước và của pháp luật.
Năm 2002, Ngân hàng Nhà nước đã ra Quyết định 57/2002/QĐ-NHNN ngày 14/01/2002 cho phép CIC triển khai thí điểm đề án phân tích, xếp loại tín dụng doanh nghiệp. Việc thí điểm được thực hiện trong vòng 2 năm.
Từ năm 2004, CIC chính thức cung cấp dịch vụ xếp hạng cho các TCTD. Qua quá trình triển khai, rút kinh nghiệm và nâng cao chất lượng sản phẩm, đến năm 2006, nghiệp vụ phân tích xếp hạng tín dụng doanh nghiệp được Thống đốc Ngân hàng Nhà nước phê duyệt là một nghiệp vụ chính thức của Trung tâm Thơng tin tín dụng. Từ đó đến nay, chất lượng của sản phẩm phân tích xếp hạng tín dụng ln được cải tiến, đổi mới và đa dạng hố.
Ngày 15/08/2011, CIC đã phát hành Ebook "Xếp hạng tín dụng các DN niêm yết
trên thị trường chứng khoán năm 2011”. Đây là năm thứ 5 liên tiếp CIC thực
hiện hoạt động xếp hạng và cơng bố trong lĩnh vực này. Có tổng cộng 162 doanh nghiệp được xếp hạng AAA, trong đó Tp.HCM dẫn đầu về số lượng với 62 doanh nghiệp, chiếm 38,27%. Hà Nội xếp thứ hai với 27 doanh nghiệp, chiếm 16,67%. Bình Dương xếp thứ ba với 9 doanh nghiệp và Đồng Nai xếp thứ tư với 8 doanh nghiệp. Đặc biệt có 21 tỉnh khơng có doanh nghiệp nào được xếp loại AAA.
Theo thông tin từ phía Hiệp hội Ngân hàng, việc đánh giá, xếp hạng các ngân hàng thương mại vẫn thực hiện hàng năm bởi Ngân hàng Nhà nước dựa vào số liệu của Trung tâm Thơng tin tín dụng CIC. Tuy nhiên, kết quả của các đánh giá này không được công bố mà chủ yếu là để các ngân hàng thương mại "biết mình đang đứng ở đâu".
Cơng ty thơng tin tín nhiệm và xếp hạng doanh nghiệp Việt Nam (VietnamCredit)
- Năm 2004, VietnamCredit được thành lập mà điểm xuất phát là một nhóm các chuyên gia làm việc cho cơ quan nhà nước trong cung cấp dịch vụ thơng tin tín dụng vào năm 1996. VietnamCredit là cơng ty tư nhân đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực xếp hạng tín nhiệm tại Việt Nam. Cũng trong năm 2004, VietnamCredit trở thành thành viên chính thức duy nhất tại Việt Nam của Cổng thông tin tín nhiệm châu Á – ASIAGATE (Asian Credit Information Gateway) - một tổ chức các doanh nghiệp chuyên cung cấp các báo cáo tín nhiệm trung thực, khách quan và tin cậy. Kể từ ngày bắt đầu tham gia hoạt động này vào năm 1999, đến nay VietnamCredit đã cung cấp hơn hàng chục ngàn báo cáo tín nhiệm về các doanh nghiệp Việt Nam cho các công ty, tổ chức nước ngoài và hơn 500 đơn hàng của các doanh nghiệp Việt Nam để tìm hiểu cơng ty nước ngồi.
- VietnamCredit đã dựa trên các tiêu chuẩn đánh giá của các tổ chức định giá tín nhiệm lớn nhất trên thế giới là Standard & Poor’s, Moody’s, Equifax; Jcr..,.xây dựng được hệ thống đánh giá riêng, phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Hệ thống
đánh giá này có tới hơn 100 chỉ tiêu tính điểm và các phương pháp kiểm tra chéo phức tạp để có thể đưa tới việc xếp hạng từ AAA, AA, BB đến D… cho mức độ tín nhiệm của doanh nghiệp.
- Ngày 9/12/2009, VietnamCredit đã công bố bảng xếp hạng ngân hàng 2009 (Vietnam Bank Rating), trong đó, đưa ra đánh giá về chỉ số tín nhiệm của 47 ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam (trừ các chi nhánh ngân hàng nước ngoài).
Theo xếp hạng này, ngoại trừ Ngân hàng Á Châu được đánh giá hạng A (mức độ rủi ro trong giao dịch rất thấp nhưng vẫn chịu ảnh hưởng của hồn cảnh và mơi trường kinh tế), tất cả các ngân hàng khác đều được đánh giá thấp hơn, trong đó có rất nhiều ông lớn của ngành ngân hàng Việt Nam. Đáng chú ý là có 15 ngân hàng bị xếp hạng CCC (có mức độ rủi ro cao, nếu điều kiện kinh tế bất lợi thì ít có khả năng thực hiện các cam kết tài chính) và 1 ngân hàng xếp loại D (doanh ngiệp đã thực sự vỡ nợ).
VietnamCredit cho biết đã căn cứ theo 18 chỉ tiêu trọng yếu để đưa ra đánh giá về hoạt động của các ngân hàng như tỷ lệ an toàn vốn, khả năng thanh khoản, hiệu quả kinh doanh, năng lực và kinh nghiệm quản lý, thương hiệu, chất lượng và sự đa dạng hóa tài sản và dịch vụ… Tuy nhiên, tất cả các số liệu được sử dụng trong bảng xếp hạng 2009 lại được lấy từ báo cáo tài chính của các ngân hàng trong giai đoạn từ 2008 trở về trước. Bảng xếp hạng này ngay lập tức vấp phải sự phản đối mạnh mẽ từ phía ngành ngân hàng. Trước hết, theo Hiệp hội ngân hàng, một công ty như VietnamCredit không đủ thẩm quyền, chức năng, kinh nghiệm và đặc biệt là số liệu để đánh giá đầy đủ, chính xác về hoạt động của các ngân hàng.
Cơng ty Cổ phần xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp Việt Nam (CRV)
- Năm 2006, CRV được thành lập. Đây cũng là công ty tư nhân như VietnamCredit. - Trong năm 2010, dưới sự bảo trợ của Văn phòng Chủ tịch nước, Cơng ty cổ phần xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp Việt Nam (CRV) phối hợp với Tạp chí Vietnam
Business Forum, Thời báo Tài chính đã xuất bản cuốn Báo cáo thường niên Chỉ số tín nhiệm Việt Nam 2010.
- Ngày 20/8/2011 tại Phủ Chủ tịch, số 1 Hoàng Hoa Thám, Hà Nội đã diễn ra Lễ phát hành “Báo cáo thường niên Chỉ số tín nhiệm Việt Nam 2011”. Chương trình do Văn phịng Chủ tịch nước, Phịng Thương mại và Cơng nghiệp Việt Nam cùng Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp (CRV) tổ chức. Toàn bộ 596 doanh nghiệp trên sàn HOSE và HNX được xếp hạng. Đây là thành quả phối hợp của CRV cùng với các nhà nghiên cứu kinh tế đầu ngành của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Học viện Tài chính, Hội Ứng dụng Tốn học Việt Nam.
Trong bảng xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp niêm yết, có 14 doanh nghiệp trên cả 2 sàn giao dịch được xếp hạng từ trung bình yếu trở xuống (mức CCC đến C), mức độ rủi ro rất cao.
Trung tâm Khoa học Thẩm định Tín nhiệm Doanh nghiệp (Enterprise Credit Rating Appraise Science Center – CRC)
- Năm 2007, CRC được thành lập theo Quyết định số 590/QĐ-LHH của Đoàn Chủ tịch Hội đồng Trung ương Liên hiệp các hội khoa học và kỹ thuật Việt Nam. Trung tâm Khoa học Thẩm định Tín nhiệm Doanh nghiệp là đơn vị sự nghiệp khoa học cấp trung ương có tư cách pháp nhân đầy đủ, hoạt động theo Luật Khoa học và