2.3. NHỮNG TIỀN ĐỀ CHO VIỆC CHỨNG KHỐN HĨA TẠI VIỆT NAM
2.3.3.3. Qui định về Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust
Trust - REIT)
Các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital, ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management… Do thiếu khung pháp lý cần thiết, cho đến giờ vẫn chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào của Việt Nam. Ngày 01/07/2011, Luật chứng khốn sửa đổi bổ sung số 70/2006/QH 11 có qui định
quỹ đầu tư bất động sản là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào bất động sản. Đây là điểm mới của luật so với luật ngày 01/01/2007. Luật này cũng
cho phép quỹ đầu tư bất động sản (quỹ đóng) đầu tư quá mười phần trăm tổng giá trị tài sản của quỹ vào bất động sản. Đây là những qui định rất mới và dường như đã bật tín hiệu cho việc ra đời của REIT trong thời gian tới. Tuy nhiên, quỹ này huy động vốn ra sao, NĐT có được giao dịch các chứng chỉ quỹ hay không… vẫn là những vấn đề để ngỏ, chờ nghị định của Chính phủ và thơng tư của Bộ Tài chính hướng dẫn cho việc huy động vốn, thành lập, tổ chức hoạt động và quản lý quỹ đầu tư bất động sản. Dự kiến với sự ra đời của quỹ này sẽ cho phép nhà đầu tư thay vì trực tiếp mua nhà đất như hiện nay có thể mua chứng chỉ quỹ, cơng ty quản lý quỹ sẽ thay mặt nhà đầu tư mua bán, quản lý bất động sản. Đây sẽ là kênh huy động
vốn đầu tư bất động sản chính thống thơng qua thị trường chứng khốn, có thể thu hút đơng đảo nhà đầu tư tham gia do tính an tồn, lợi nhuận cao và khá ổn định. Cho dù đến nay Việt Nam vẫn chưa có một quy định pháp lý chính thức nào, nhưng một hình thức của REIT với mơ hình cấu trúc như là một cơng ty đã tồn tại ở Việt Nam. Đó là CII (Cơng ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh) – là một Công ty cổ phần, được hình thành theo Luật Doanh nghiệp Việt Nam. Với cơ chế huy động vốn rộng rãi trong công chúng qua hình thức bán cổ phần, trái phiếu đã hình thành một cơng ty đại chúng, thu hút các nguồn vốn nhàn rỗi trong công chúng và các thành phần kinh tế khác. Năm 2006, CII phát hành 300 tỷ đồng vốn cổ phần trên Trung tâm Giao dịch chứng khốn Tp.Hồ Chí Minh (nay là Sở Giao dịch chứng khốn Tp.Hồ Chí Minh – HOSE). Vốn huy động từ việc bán cổ phần được dùng để mua quyền thu phí 2 con đường Hùng Vương và Điện Biên Phủ trong 13 năm theo một hợp đồng chuyển nhượng giữa CII và Ủy ban nhân dân Tp.Hồ Chí Minh. Bằng sự nhượng quyền này, chính quyền Tp.Hồ Chí Minh đã thu hồi nhanh chóng tất cả khoản vốn đầu tư 2 con đường này và dùng khoản tiền thu hồi này được để đầu tư vào các cơng trình khác. Trong khi đó, cổ đơng CII có thể thu được lợi nhuận từ việc thu phí 2 con đường nói trên. Thơng qua việc bán cổ phần của công ty ra công chúng, sẽ tạo điều kiện để người dân được đóng góp và hưởng lợi ích từ hoạt động đầu tư khai thác cơ sở hạ tầng của công ty.
Thực ra, cho dù vẫn chưa có một quy định pháp lý phù hợp nhưng với sự hỗ trợ từ chính quyền Tp. Hồ Chí Minh trong những năm qua, CII đã thành công trong việc điều hành như một REIT.
Nick Davis (2000) các điều kiện cần thiết cho việc chứng khốn hóa thành cơng bao gồm:
Nick Davis (2000) Thực tiễn Việt Nam
- Môi trường pháp lý: qui định về chuyển nhượng
- Đã cho phép mua bán nợ xấu - Mơi trường kế tốn: qui định về hạch toán ngoại
bảng các giao dịch chứng khốn hóa. Chưa qui dịnh - Môi trường pháp luật: những qui định về việc
thành lập và quản trị cơng ty chứng khốn hóa, quỹ đầu tư tín thác bất động sản.
Chưa qui dịnh
- Môi trường thuế: việc đánh thuế làm cho chứng khốn hóa khơng hiệu quả kinh tế so với các cơng cụ tài chính khác.
Chưa qui dịnh
- Tăng cường tín nhiệm: phân cấp chứng khoán thành những khoanh cấp cao / thấp theo sở thích rủi ro của nhà đầu tư; phát hành chứng khoán với giá trị tài sản cơ bản cao hơn giá trị chứng khoán phát hành; ký quỹ bằng tiền mặt; có sự bảo đảm từ bên thứ ba bên ngồi cho chứng khốn phát hành.
- Có thể thực hiện được.
- Xếp hạng tín nhiệm chứng khoán của các cơ quan xếp hạng.
- Có thể thực hiện được - Đã có các cơ quan xếp hạng. Như vậy theo Nick Davis (2000) để có thể tiến hành việc chứng khốn hóa, Việt Nam cần ban hành các qui định về mơi trường kế tốn, pháp luật, thuế.