2.1.3. Những khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam hiện nay
2.1.3.2. Quy định mới về giá đất đền bù
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/10/2009: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà khơng qua hình thức đấu giá hoặc đấu thầu hoặc giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử đụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Điều này làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng => giảm quỹ đất sạch của các công ty bất động sản nhưng đồng thời các cơng ty đang có sẵn quỹ đất sạch sẽ có lợi thế trên thị trường.
+ Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 có hiệu lực từ ngày 08/08/2010 về việc hướng dẫn thi hành Luật nhà ở có qui định: chỉ cho phép huy động vốn tối đa 20% tổng lượng sản phẩm đất nền hay căn hộ của một dự án không phải qua sàn giao dịch bất động sản khi dự án hồn thành giải phóng mặt bằng và sau đó các nhà đầu tư thứ cấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với dự án đất nền)
hoặc hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai (đối với dự án chung cư) thì mới được chuyển nhượng sang cho người thứ ba. 80% sản phẩm nhà ở còn lại, chủ đầu tư dự án phải chuyển nhượng qua sàn giao dịch bất động sản sau khi hoàn thành các thủ tục liên quan, các dự án đất nền phải có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và các dự án chung cư căn hộ phải xây dựng phần móng của cơng trình ==> Việc bán nhà trên giấy hay giao dịch bằng hợp đồng góp vốn trong thời gian trước đây sẽ không thể tiếp tục diễn ra.
2.1.3.3. Qui định Nhà nước về việc hạn chế cho vay đối với bất động sản
0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ Tỷ lệ tăng trưởng huy động
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
Hình 2.2: Thực trạng huy động, cho vay giai đoạn 2003 - 2010
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay hầu như luôn cao hơn tỷ lệ tăng trưởng huy động trong thời gian qua. Các khoản vay trung dài hạn mà đặc biệt và cho vay thế chấp bất động sản chủ yếu lấy từ nguồn vốn huy động ngắn hạn. Điều này gây rủi ro thanh khoản ngày càng cao cho hệ thống ngân hàng. Do đó, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều biện pháp để hạn chế cho vay thế chấp bất động sản.
- Thông tư 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 có hiệu lực sau 45 ngày, qui định: tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của ngân hàng là 30%.
Hiện các ngân hàng quốc doanh cho rằng không bị ảnh hưởng nhiều do các ngân hàng này luôn đứng đầu toàn ngành về tổng nguồn vốn huy động. Các ngân hàng cổ phần lớn cũng tỏ ra khó “bình chân” với quy định mới này. Tuy nhiên, các ngân hàng nhỏ rất cân nhắc việc cho cho vay trung dài hạn, đặc biệt là cho vay thế chấp bất động sản sao cho không vướng qui định trên.
- Thông tư 13/2010/TT-NHNN ngày 20/05/2010 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/10/2010 qui định:
+ Nâng hệ số an toàn vốn (Vốn tự có/ Tổng tài sản “Có” rủi ro) của các ngân hàng từ 8% lên 9%. Đồng thời, các tài sản “Có” rủi ro như khoản vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250%. Về cơ bản, chỉ có hai cách để tăng tỷ lệ CAR, đó là tăng tử số "vốn tự có" và giảm mẫu số "tổng tài sản có rủi ro"
Với qui định này thì cho vay đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản càng nhiều sẽ làm hệ số an toàn vốn CAR càng nhỏ.
+ Tỷ lệ cho vay không vượt quá 80% vốn huy động (vốn huy động theo quy định này sẽ khơng cịn bao gồm: Vốn tiền gửi khơng kỳ hạn của tổ chức, vốn tự có của NHTM, vốn đầu tư của tổ chức).
Với qui định này, nguồn cung vốn cho vay sẽ bị giảm đáng kể và do đó cũng tác
động đến việc cho vay thế chấp bất động sản.
- Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/03/2011 hướng dẫn cho Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội qui định: giảm tỷ
trọng cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống tối đa là 20% vào cuối tháng 6/2011 và 15% vào cuối tháng 12/2011.
Việc vay mua bất động sản để ở, bán, cho thuê được xếp vào lĩnh vực phi sản xuất nên buộc các ngân hàng không những không tiến hành cho vay mới mà còn phải tiến hành thu hồi nợ cho vay thế chấp bất động sản trước hạn để giảm tỷ lệ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống. Chính quyết định này làm cho thị trường bất động sản vốn đã gặp khó khăn với Thơng tư 13 nay cịn chịu nhiều khó khăn hơn.